葉先生：我們小區(qū)的車位總數(shù)為200個左右，約占小區(qū)住戶的1/3，購購車位使用權(quán)的費用為20萬元一個，目前月租費還未定。

　　目前就我所知，住宅區(qū)域內(nèi)的綠地、通道等公共設(shè)施的土地使用權(quán)歸誰所有沒有明確的規(guī)定，界定這一權(quán)屬應(yīng)該依據(jù)誰承擔了該土地的土地出讓金，但我國現(xiàn)行法律對商品房價格究竟如何構(gòu)成沒有明確的規(guī)定，所以購房人很難了解，自己支付的房款中究竟有多少是用于支付土地出讓金。這也導致了車位權(quán)屬問題上的爭議。

　　本人認為，停車位使用的是全體業(yè)主的土地，所以收取的停車費應(yīng)包括兩部分，一是土地租金收入，該收入應(yīng)當歸全體業(yè)主所有。另一部分為車輛看管費用，該費用歸作為看管人的開發(fā)商或者物業(yè)公司所有。但是目前由于車位的權(quán)屬不清，此部分收入完全為開發(fā)商和物業(yè)公司所有。

　　我們小區(qū)業(yè)主出售的是車位使用權(quán)，車位使用權(quán)購賣合同實質(zhì)上是車位租賃合同，而依據(jù)我國合同法，租賃合同期限不得超過20年，如果超過20年的，超過部分無效。所以，如果居民購購了車位的使用權(quán)，那么在合同失效后，車位將重新歸開發(fā)商所有，這就為業(yè)主更換物業(yè)公司埋下了隱患。由于是住宅內(nèi)的車位，車位產(chǎn)權(quán)屬于開發(fā)商或早期的物業(yè)公司，開發(fā)商或其物業(yè)就會以此限制業(yè)主委員會更換物業(yè)公司。

　　目前許多開發(fā)商與業(yè)主之間就車位問題產(chǎn)生糾紛，就在于我國土地制度的特殊性和物權(quán)立法方面的滯后。本人認為應(yīng)該實施車位產(chǎn)權(quán)證制度，從立法上明確，在出售商品房時，應(yīng)將與住宅開發(fā)配套、并將車位作為住宅的附屬物出售給購房人，除非購房人放棄權(quán)利。

　　金先生：好房難求,好車位更難求。我現(xiàn)在居住的樓盤，原來是外銷房，車位很充足，地面的車位只能租，150元/月，可以說是十分便宜的，在徐匯區(qū)內(nèi)環(huán)線附近基本上很難找到。當初購房有部分因素就是看中了這個，因為周邊的小區(qū)車位租價起碼在300元以上。其實地面車位的租金是由業(yè)主委員會和物業(yè)公司一起定的，收入也大部分歸業(yè)委會。由于我們的業(yè)委會成立比較早，對物業(yè)的車位收費就有了限制。這點深得廣大業(yè)主的贊同，又因為開發(fā)商留了足夠的車位，所以不存在車位緊張的問題了。

　　我認為，其實車位的數(shù)量和價格取決于開發(fā)商、物業(yè)及業(yè)委會，這也是衡量樓盤含金量的重要因素，有否升值空間便在于此。

　　英先生：到底車位和物業(yè)的比例多少為宜？車位出售、出租收益在扣除必要開支后的節(jié)余歸誰所有？是歸物業(yè)公司，全體業(yè)主還是歸開發(fā)商呢?

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