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業(yè)內(nèi)人士提醒購(gòu)家購(gòu)房謹(jǐn)辨“樓盤十大死穴”

  編輯:海南房產(chǎn)網(wǎng)   發(fā)布日期:2016-09-10 00:00:00  有效期:發(fā)布當(dāng)天    閱讀 770 次

閱讀聲明:文章內(nèi)關(guān)于戶型面積的表述,除了特別標(biāo)明為套內(nèi)面積的內(nèi)容外,所涉及戶型面積均為建筑面積。
有業(yè)內(nèi)人士預(yù)測(cè),今年樓市有不少樓盤會(huì)“死”。那購(gòu)家如何提前識(shí)別哪些是“將死”的樓盤呢?對(duì)照以下“十大樓盤之‘死穴’”,若一個(gè)樓盤擁有“死穴”中的三個(gè),則是一級(jí)殘廢;若十占其五,病入膏肓;若十過(guò)其五,則一命嗚呼為時(shí)不遠(yuǎn)矣。

長(zhǎng)頸樓

購(gòu)期樓還是購(gòu)現(xiàn)樓?這是許多置業(yè)者在置業(yè)之初都認(rèn)真考慮的問(wèn)題。購(gòu)期樓是風(fēng)險(xiǎn)與著數(shù)同在,其的風(fēng)險(xiǎn)在于,無(wú)法準(zhǔn)確獲知房屋或房屋質(zhì)量與承諾是否相符。因而,購(gòu)家常疑心期樓是紙上美景,擔(dān)心貨不對(duì)板,甚至擔(dān)心樓盤爛尾。

不少購(gòu)家對(duì)期樓的接受程度一般是已封頂?shù)慕ㄖ粯菚r(shí)間不超過(guò)10個(gè)月;若交樓時(shí)間長(zhǎng)于一年的,購(gòu)家選擇的時(shí)候,普遍會(huì)持幣觀望,甚至打消購(gòu)購(gòu)念頭。因此,時(shí)下越來(lái)越多發(fā)展商會(huì)將樓盤建至現(xiàn)樓或準(zhǔn)現(xiàn)樓才賣,以求增強(qiáng)購(gòu)家的信心。但也有不少樓盤是在樓房還未封頂、園林未建、配套全無(wú)、離交樓期還遠(yuǎn)的時(shí)候就開始賣樓了。對(duì)于這類遠(yuǎn)期樓花,購(gòu)家將之稱為“長(zhǎng)頸樓”。何解?因等交樓等到業(yè)主脖子都長(zhǎng)啦!

交樓期太長(zhǎng)確實(shí)會(huì)影響樓盤銷售,尤其投資客更是“不見兔子不撒鷹”。這種“長(zhǎng)頸樓”讓業(yè)主成了“長(zhǎng)頸鹿”,是許多購(gòu)家都不愿意選擇的。

沒有陽(yáng)光權(quán)

住在有黑房、黑廚、黑廁的房子里,住戶享受陽(yáng)光的權(quán)利被剝奪了?,F(xiàn)在的購(gòu)房人都很專業(yè)了,那些缺少陽(yáng)光的房子都在“拍烏蠅”,慢慢被淘汰了。人的陽(yáng)光權(quán)有保障了,但衣服、被單等物品的陽(yáng)光權(quán)仍得不到保障。剝奪了衣物陽(yáng)光權(quán)的缺陷也新增成為樓盤的“死穴”之一。

何為“剝奪了衣物的陽(yáng)光權(quán)”呢?這么說(shuō)吧,不久前筆者陪同朋友去某明星樓盤收樓。在收樓處,業(yè)主們吵得較兇的是,該樓盤的物管公約規(guī)定所有衣物不能在景觀陽(yáng)臺(tái)上晾掛,被子等不能搭在陽(yáng)臺(tái)的欄干上曬,而該樓盤偏偏就是沒有內(nèi)陽(yáng)臺(tái)。業(yè)主們,特別是那些上了年紀(jì)的師奶都吵著說(shuō):“南方的陰雨天比較多,有時(shí)兩三天都曬不干衣服,再不讓在陽(yáng)臺(tái)上晾衣服,衣服都要發(fā)霉了”;“陽(yáng)光能殺菌,曬過(guò)的衣服、被子對(duì)健康有好處,陰干的衣服穿了不健康”;“就算用烘干機(jī),烘干一條牛仔褲起碼用45時(shí)辰”……管理處的人卻說(shuō):“不讓在陽(yáng)臺(tái)晾衣服是為了樓宇的外觀美,這么貴的房子都購(gòu)了,就舍不得購(gòu)臺(tái)烘干機(jī)!”而令業(yè)主更氣憤的是,該樓盤所有洗衣間(也是晾衣服處)就在廚房邊上,衣服不僅是陰干而且還有油煙味。更有業(yè)主氣言:“如果早知道不讓晾衣服就不購(gòu)你的樓了?!鄙踔廖飿I(yè)公司要求的所謂“外觀美”也遭到質(zhì)疑:“這樣陽(yáng)臺(tái)和房子看起來(lái)都空空如也,沒有一絲生活氣息,就像一座空殼,哪有美觀可言?”

因此,有這樣“死穴”的樓盤千萬(wàn)不能購(gòu):沒有內(nèi)陽(yáng)臺(tái),又不能在主陽(yáng)臺(tái)上晾衣物,令衣物喪失了陽(yáng)光權(quán)的。

  豆腐樓

墻身開裂、屋頂滲漏、天花剝落、地板拱起……據(jù)了解,在消費(fèi)者委員會(huì)接到的質(zhì)量問(wèn)題投訴中,商品房的質(zhì)量問(wèn)題已經(jīng)成為較主要的消費(fèi)質(zhì)量問(wèn)題之一。這部分帶有質(zhì)量問(wèn)題的“豆腐樓”也成為消費(fèi)者購(gòu)房的雷區(qū)。

其實(shí),一個(gè)樓盤建筑質(zhì)量如何,很大程度上體現(xiàn)發(fā)展商的開發(fā)實(shí)力與水平,而從經(jīng)驗(yàn)來(lái)看,“豆腐樓”較經(jīng)常也較容易出現(xiàn)于一些實(shí)力欠佳的發(fā)展商開發(fā)的樓盤。因此,到品牌開發(fā)商、大樓盤那里購(gòu)樓,自然也成為不少購(gòu)家預(yù)防購(gòu)了“豆腐樓”的較普遍做法。事實(shí)上,為了確保樓宇的建筑質(zhì)量,不少品牌發(fā)展商采用強(qiáng)強(qiáng)聯(lián)合的做法,請(qǐng)知名建筑商作為承建商,讓購(gòu)家們放心。

專家指出,造成“豆腐樓”的原因與開發(fā)商片面追求利潤(rùn),采用一些素質(zhì)不高,甚至質(zhì)量不合格的低價(jià)產(chǎn)品建造商品房有關(guān)??梢哉f(shuō),從選擇材料開始,已經(jīng)決定了“豆腐樓”的產(chǎn)生。而另一種情況在于發(fā)展商工程實(shí)力不夠強(qiáng),監(jiān)工不嚴(yán)格,對(duì)建筑工程質(zhì)量檢測(cè)不規(guī)范,導(dǎo)致建筑質(zhì)量隱患重重。

因此,市場(chǎng)專家預(yù)言,隨著購(gòu)家對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)認(rèn)識(shí)的深入,房地產(chǎn)專業(yè)知識(shí)的提高,以及受市場(chǎng)供大于求的影響,提供更高設(shè)計(jì)質(zhì)量與建筑質(zhì)量的房子來(lái)爭(zhēng)奪購(gòu)家,將是一個(gè)不可逆轉(zhuǎn)的市場(chǎng)趨勢(shì),生產(chǎn)“豆腐樓”的發(fā)展商,將會(huì)被市場(chǎng)無(wú)情地淘汰。

  樓擠樓

去一位朋友家做客,不明白她為什么在臥室窗戶的位置做一排頂天花的書柜,影響了室內(nèi)通風(fēng)采光。她指指窗外,我們才明白,如果沒有書柜,對(duì)面人家就能從客廳毫無(wú)遮攔地看到她家的臥室。后來(lái)她去郊區(qū)一個(gè)大型小區(qū)游玩時(shí)就動(dòng)了購(gòu)樓的心,原因只是樓距夠?qū)挕H缃?,不少人喜歡在郊區(qū)居住,不僅是因?yàn)榻紖^(qū)環(huán)境好,重要的是郊區(qū)住著寬敞,樓距寬,不再有樓擠樓的局促感。

看看許多市區(qū)的住宅,一個(gè)樓盤挨著一個(gè)樓盤,一棟樓連著一棟樓,一戶貼著一戶,“握手樓”、“接吻樓”比比皆是。老房子不說(shuō),目前在售的許多商品房仍然擺脫不了擁擠的缺點(diǎn)——樓距狹窄、樓層過(guò)高、一梯多戶、密度大?!皹菙D樓”剝奪了人們的生活空間,反過(guò)來(lái)人們也會(huì)剝奪它的生存空間。隨著人們居住要求的提高,開闊樓距的樓盤才能在市場(chǎng)上有立足之地,而那些擁擠的小區(qū)只好逐漸地被市場(chǎng)淡漠。

認(rèn)錯(cuò)“媒人”請(qǐng)錯(cuò)中介

請(qǐng)中介公司賣樓,目的是利用專業(yè)隊(duì)伍,快快賣樓,快快回籠資金,要是認(rèn)錯(cuò)“媒人”請(qǐng)錯(cuò)中介,無(wú)疑是倒自己米。

而劣質(zhì)的中介公司通常有以下特征:

1.公司上下,“好橋”之人只得一個(gè),幾個(gè)盤上躥下跳無(wú)暇應(yīng)付;

2.接盤太多,人手有限,整天派些“跑龍?zhí)住钡膩?lái)應(yīng)付發(fā)展商;

3.策劃方案無(wú)針對(duì)性,一條“橋”抄足全公司代理的所有樓盤;

4.市場(chǎng)變化反應(yīng)慢,對(duì)手情況不了解,經(jīng)常“慢半拍”,讓別人飲了“頭啖湯”;

5.跟著發(fā)展商走,毫無(wú)專業(yè)意見,指東打東,指西打西;

6.大灑,亂出廣告,只投入,不產(chǎn)出;

7.經(jīng)常使出不需策劃的策劃———減價(jià),讓發(fā)展商的荷包不斷縮水;

8.銷售人員專業(yè)素養(yǎng)差,態(tài)度傲慢,給臉色客人看,懶帶客看樓,甚至趕客;要是閣下所請(qǐng)的代理行有符合上述特征三條以上者,可得要考慮“換馬”了,不然,花自己的錢,拿自己“教飛”,這還了得?

火燒心

在時(shí)下的戶型設(shè)計(jì)中,廚房靠近大門和飯廳的設(shè)計(jì)已是基本要求,一些大戶型甚至還設(shè)立廚房專用通道,主婦或保姆購(gòu)菜回來(lái)就不必穿堂入室了;近20平方米的廚房設(shè)計(jì)在大宅當(dāng)中亦大行其道,深受購(gòu)家歡迎。

但目前仍有不少樓盤不注意廚房位置的科學(xué)設(shè)置。在平面布局時(shí),隨便找個(gè)什么角落就把廚房安置了,有的是進(jìn)了廚房后才進(jìn)廁所,吃完了拉,像是挺符合人體消化的順序的,可想想,這邊正在弄吃的,那邊卻有人在排泄,真惡心。有的戶型本來(lái)入戶門旁剛好有位置作廚房,可邊上是過(guò)道,開不了窗,而設(shè)計(jì)規(guī)范要求不能有黑廚,亦即廚房?jī)?nèi)一定要有窗戶,但黑廁則沒有明確規(guī)定。于是發(fā)展商只好把兩個(gè)臥室之間的洗手間跟大門邊的廚房對(duì)調(diào)了。

廚房夾在睡房中間或在睡房邊上,這種設(shè)計(jì)購(gòu)家們稱之為“火燒心”,不少人很忌諱。再者,這一設(shè)計(jì)實(shí)際使用起來(lái)也確實(shí)有問(wèn)題——廚房產(chǎn)生的油煙、氣味會(huì)直接污染睡房。“火燒心”說(shuō)到底就是設(shè)計(jì)不合理。如今房地產(chǎn)市場(chǎng)的競(jìng)爭(zhēng)激烈,規(guī)劃設(shè)計(jì)與品質(zhì)已是較根本的要求了。“火燒心”這種落后的房子怎能不被淘汰呢?

  面積不好使用

近日與諸多稔熟二手樓市的業(yè)內(nèi)人士交流,他們普遍反映實(shí)用率低、房屋間隔差的越來(lái)越難出手。某二手中介代理公司的一位 物業(yè)顧問(wèn)說(shuō),他們分行就代理了一些存在這樣問(wèn)題的房子,客戶去看房,就算朝向、樓層及價(jià)格優(yōu)越,但一看間隔差、實(shí)用率低就直搖頭。隨著人們對(duì)居住要求的提高,選擇二手房姑且如此,可想對(duì)一手房的實(shí)用要求就更高了。

消費(fèi)者講求居住以人為本,而較貼近人們生活的戶型是體現(xiàn)“以人為本”的核心。一個(gè)好的戶型設(shè)計(jì)就是樓盤的賣點(diǎn),而難銷難售的樓盤免不了戶型設(shè)計(jì)不當(dāng)?shù)谋锥?。這些弊端主要體現(xiàn)在:

1、實(shí)用率低。根據(jù)建筑標(biāo)準(zhǔn),恰當(dāng)?shù)膶?shí)用率應(yīng)是小高層為85%以上,高層實(shí)用率為80%-85%,若低于此標(biāo)準(zhǔn),房屋的性價(jià)比就大打折扣;

2、室內(nèi)間隔不合理。有些樓盤的室內(nèi)間隔根本不考慮購(gòu)家的居住習(xí)慣、使用的方便性等因素。如將廚房設(shè)在房屋較內(nèi)部,房間門對(duì)門,過(guò)道狹長(zhǎng),客廳面積小或視聽區(qū)與擺沙發(fā)的位置錯(cuò)位,等等。消費(fèi)者購(gòu)了房子后往往要大動(dòng)干戈地把原來(lái)的間隔推翻重來(lái);

3、梁柱外露,這是影響室內(nèi)裝飾和使用的大問(wèn)題。由于梁柱不能亂動(dòng),購(gòu)家只好以修飾減少視覺障礙。

戶型設(shè)計(jì)不當(dāng)?shù)亩址恳言馐堋敖^癥”命運(yùn),正是一手房戶型設(shè)計(jì)的前車之鑒,如果房子設(shè)計(jì)得“不見使”,那只能陷入死胡同了。

老兄,你購(gòu)這房是用來(lái)練鐵頭功的吧!

  孤家寡樓

筆者曾經(jīng)去過(guò)這樣一個(gè)樓盤:該盤位于番禺的某個(gè)半島上,周圍只有孤零零的兩個(gè)樓盤。雖然該樓盤與市區(qū)的實(shí)際距離并不太遠(yuǎn),但偏安一隅,直達(dá)樓盤的交通車,交通甚為不便。如果錯(cuò)過(guò)了每公里一班的屋村巴士,就必須先乘坐到番禺洛溪的公交車,到達(dá)洛溪后再轉(zhuǎn)乘每半個(gè)公里一班的屋村巴士。如果很不幸,又錯(cuò)過(guò)了屋村巴士的話,就不得不再花費(fèi)近20元的出租車費(fèi)才能到達(dá)目的地。而在生活配套方面,樓盤除了本身所開設(shè)的幾間小型商店外,如果要購(gòu)購(gòu)更多或更新鮮的生活用品,就必須坐車前往幾公里以外的購(gòu)物。一到晚上,由于入住人口少,整個(gè)樓盤里清靜得有點(diǎn)可怕。而據(jù)住戶說(shuō),由于孤家寡樓獨(dú)處一方,現(xiàn)在已經(jīng)有不少住戶已經(jīng)搬離。

其實(shí),隨著開發(fā)區(qū)域的不斷擴(kuò)大,目前房地產(chǎn)市場(chǎng)中承擔(dān)著開荒牛角色的樓盤不少。然而從現(xiàn)實(shí)來(lái)看,開荒牛不好當(dāng):由于這些樓盤大多處于新開發(fā)區(qū)域,周圍配套基本不足,且樓盤處于開發(fā)初期,自身各項(xiàng)配套亦有待完善,生活十分不方便。更嚴(yán)重的是,對(duì)于未來(lái)的發(fā)展前景,孤家寡樓仍將漫長(zhǎng)等待,甚至在寂寞中慢慢老去。

所以說(shuō),孤家寡樓還是少碰為妙。除非真的喜歡孤寂。

  樣衰

房地產(chǎn)業(yè)是拉動(dòng)經(jīng)濟(jì)的重要行業(yè),房地產(chǎn)的從業(yè)人員多經(jīng)驗(yàn)豐富的行家,但也有個(gè)別決策者由于決策失誤,給其樓盤帶來(lái)一些負(fù)面的影響甚至是毀滅性的打擊。樓盤“死穴”之一的“樣衰”便由此錯(cuò)誤地產(chǎn)生了。

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