國務(wù)院緊急出臺二三線城市限購令，讓房地產(chǎn)市場再掀波瀾。限購令擴(kuò)大，為三季度房價(jià)下降增加砝碼，同時(shí)也給保障房推行爭取時(shí)間。

　　房價(jià)要降，這是市場普遍預(yù)期，只不過，它或許也只是暫時(shí)調(diào)整，未來房價(jià)可能重回上漲通道。這就好比，將一只皮球生生地按在水面下，當(dāng)下壓力量越大、越深，一旦松手，它反彈力量就越大。這就是中國房地產(chǎn)市場現(xiàn)狀。

　　保障房會加速商品房房價(jià)上漲？

　　一般人理解，保障房建設(shè)應(yīng)該會增加市場房屋供給，從而促使商品房價(jià)格下降。但是實(shí)際情況卻并非如此。

　　現(xiàn)在，建設(shè)保障房不僅是政府一項(xiàng)惠民工程，更是用來刺激整個(gè)經(jīng)濟(jì)發(fā)展重要引擎。但是對于執(zhí)行該政策地方政府來說，這是一個(gè)沒有商業(yè)利益、需要消耗大量資金和土地資源“要命”工程。

保障房不僅不能使地方政府拿到更多土地收入，同時(shí)還需要地方政府通過其他途徑來得到資金補(bǔ)償。

　　根據(jù)中經(jīng)網(wǎng)數(shù)據(jù)庫，全國房地產(chǎn)開發(fā)商企業(yè)從1997年到2009年土地購置費(fèi)用和同期地方政府財(cái)政決算收入計(jì)算，土地收入自2003年以后已占到地方財(cái)政收入20%，并且不斷提高。國內(nèi)分析人士普遍認(rèn)為，部分城市土地出讓收入占地方政府總收入比重甚至達(dá)到30%~50%，可見土地收入成為地方財(cái)政收入非常重要一部分。

　　然而占財(cái)政收入比重這么高土地收入，如今卻在急劇下降。

　　根據(jù)北京市土地整理儲備土地交易記錄，2010年上半年土地收入為632.21億元，而2011年上半年土地收入為333.95億元，同期減少47%。

　　單單北京市就減少這么多，全國來說更是一筆巨額款項(xiàng)。據(jù)國土資源部統(tǒng)計(jì)，2010年全國保障性住房用地為24000多公頃，較2009年增加超過一倍。保障性住房、棚戶區(qū)改造和中小套型商品房用地計(jì)劃供應(yīng)量占住房用地計(jì)劃供應(yīng)總量77%。按照國土資源部關(guān)于全國主要監(jiān)測城市地價(jià)總體水平2945元/平方米來估算，全國保障性住房用地估值在7000億元，考慮到大多數(shù)保障房用地都是以較低成本價(jià)格劃轉(zhuǎn)或是無償轉(zhuǎn)讓，因此，這筆錢都可以算做地方財(cái)政額外“損失”。

　　在一無錢、二無免費(fèi)土地情況下，保障房開工率遲遲不能達(dá)標(biāo)也就不足為奇。但面對政府施壓，地方政府在限期完工指令下，只能先交差，損失待日后彌補(bǔ)。

　　如何彌補(bǔ)？只有拉高商品房價(jià)格一條出路，或許這樣判斷會有非議，但現(xiàn)實(shí)情況可能就是如此。

　　眾所周知，決定房價(jià)主要因素就是土地成本，現(xiàn)在地方政府為保障房負(fù)擔(dān)大量低價(jià)甚至無償土地，而土地資源只能是越來越少。其中重要一方面就是：明確提出要堅(jiān)守“18億畝”耕田紅線。但是我國又處于大力發(fā)展城市化時(shí)期，還有基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)，比如高鐵、高速公路都占用大量耕地，在這種情況下，都導(dǎo)致土地資源緊張。

　　一方面，保障房占用本已不多土地資源；另一方面，原本可以幾千元甚至幾萬元轉(zhuǎn)讓土地，只能以幾百元甚至無償方式使用。

　　在這種情況下，地方政府已經(jīng)沒有動(dòng)力再降價(jià)銷售土地。有限土地資源，在招拍掛制度下，只能是不斷走高。在收入減少而支出增加現(xiàn)階段，地方政府尋找其他財(cái)政收入無望，只能將該損失間接轉(zhuǎn)嫁給未來消費(fèi)者。

　　寅吃卯糧，較終將會導(dǎo)致未來商品房市場價(jià)格繼續(xù)走高。

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