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二手房購賣:8份文件仔細簽署
編輯:海南房產(chǎn)網(wǎng) 發(fā)布日期:2016-09-10 00:00:00 有效期:發(fā)布當(dāng)天 閱讀 1028 次
居間合同
關(guān)鍵詞:違約金糾紛指數(shù):★★★
張先生將一套長陽路上的老公房委托給某中介,并以83萬元的售價簽訂了居間合同。為了省去1%的中介費,張先生同時也把這套房屋在網(wǎng)上交易平臺掛牌,并較終以85萬元的價格成交。沒想到不久后,張先生收到了法院發(fā)來的訴狀,要求張先生賠付該中介居間合同上簽訂的房價的1%即8300元,作為違約金。張先生覺得非常委屈,中介沒有為他提供過任何服務(wù),為什么要付這筆錢呢?分析:居間合同就是業(yè)主授權(quán)中介購賣房屋的合同,千萬不要以為簽訂了居間合同后業(yè)主還可以輕易把房屋委托給其他中介或私下成交。據(jù)悉,目前有將近90%的居間合同上都有“不得委托其他中介或私下成交”的條款,如果違約,就要賠付合同上簽訂的房價的1%作為違約金。
購賣合同
關(guān)鍵詞:附加條款糾紛指數(shù):★★★★
程先生是個投資客,去年6月他以14020元/平方米價格購入一套次新二手房,并于本月初以15050元/平方米的價格轉(zhuǎn)手下家,簽訂了購賣合同,且拿到了20萬元的定金,但尚未來得及辦理其他手續(xù)。正當(dāng)他盤算著此次投資的收益時,今年3月7日營業(yè)稅征收政策的出臺,改變了他原有的計劃,于是他打算取消原有合同。
但中介公司告訴他,由于該中介在房屋購賣合同后附加了條款,其中一個條款中明確表示,政策變動不能改變已經(jīng)簽訂的房價,如果想取消合同,必須賠償相當(dāng)于房價20%的違約金或者雙倍返還定金。程先生權(quán)衡之下,只能自認(rèn)倒霉,辦理了交房手續(xù)。分析:
購賣合同的格式是統(tǒng)一的,但各個中介都會在附加條款里加上相應(yīng)的、更為具體的條款來確保交易流程的順利進行。一般而言,付款方式、定金、交房日期、辦理貸款時間、過戶時間都需要購賣雙方詳細約定。
約定付款方式主要是確保房東什么時候拿錢,以什么樣的形式拿錢。定金則是確保上家不返悔、轉(zhuǎn)手他家的一個重要保障。案例中的程先生由于拿到了20萬元的大筆定金,這使他在違約之前思量再三。如果這筆定金只有1萬元,由于法律明確規(guī)定定金、違約金的違約責(zé)任只取其一,那么程先生只要賠付2萬元給下家即可取消合同,下家的利益就得不到保障。因此,購家在付定金時要盡可能多付一些,以確保房東不會因反悔而提升房價或者轉(zhuǎn)手他人。
此外,交房日期、辦理貸款時間、過戶時間的約定是為了避免購賣雙方拖延交易時間,保障彼此利益,因此這些時間在簽合同之前都要仔細斟酌、商量,雙方達成一致后方可簽署。
房屋交接書
關(guān)鍵詞:更名與結(jié)算糾紛指數(shù):★★★★★
林小姐購購了浦東新區(qū)的一套房屋,私下與原房東談妥一切,并與原房東方辦理了過戶與交房手續(xù)。可當(dāng)林小姐拿著鑰匙來到自己的新房時,卻發(fā)現(xiàn)煤氣設(shè)備已經(jīng)被原房東移走。林小姐去找原房東交涉,對方卻理直氣壯地表示,煤氣的戶名沒改,他有權(quán)將煤氣移走。由于林小姐在沒有仔細驗收房屋的情況下,拿到了鑰匙就草率簽署了房屋交接書,也沒有辦理煤氣更名手續(xù),如今一切移交手續(xù)已經(jīng)辦完,林小姐只能自己掏腰包補上這一損失。分析:大多數(shù)人認(rèn)為交房只要原房東方將房屋的鑰匙交出來就可以了,其實所謂交房從完整意義上來說包括的內(nèi)容很多,除了交鑰匙外,如水電煤的結(jié)算和更名、有線電視的結(jié)算與更名、物業(yè)更名、維修基金的結(jié)算、戶口的轉(zhuǎn)出轉(zhuǎn)入等均包含在內(nèi)。
林小姐就是疏忽了煤氣更名這一個步驟而草率簽署了房屋交接書,在這份交接書寫了這樣一句話:“甲方(出售方)已將該房地產(chǎn)及《購賣合同》附件二所列之附屬設(shè)施、設(shè)備交付乙方(購受方)。經(jīng)乙方驗收后,認(rèn)為甲方的交付行為完全符合《上海市房地產(chǎn)購賣合同》所規(guī)定的交付時間、條件及標(biāo)準(zhǔn),乙方同意接受?!备鶕?jù)這份交接書,林小姐作為購受方已經(jīng)接受了原房東的交房行為,且對有關(guān)附屬設(shè)施、設(shè)備已經(jīng)確認(rèn)無誤,有了這份東西,林小姐再去找原房東追究責(zé)任就沒有任何意義了。
相關(guān)鏈接:
■帶看確認(rèn)書:授權(quán)中介帶看房屋的確認(rèn)書。
■價變表:更改居間合同里所簽訂房價,房東可再次確認(rèn)房屋的售價以及隨屋附的家具、衛(wèi)浴等等設(shè)施,以這份協(xié)議上的所簽條件為較終條件。
■傭金確認(rèn)書:交易雙方確認(rèn)付給中介傭金的具體數(shù)目。
■貸款合同:格式文本都是統(tǒng)一的,由需要貸款的購家簽署。相關(guān)的還有評估、保險等費用。
■錢款收條:購方須要求房東在每次收到房屋部分錢款時,都要寫收條,每張收條購方必須好好保存作為憑據(jù),以免房東賴賬。
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