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購房注意四大項 房齡貸款成本風(fēng)險
編輯:海南房產(chǎn)網(wǎng) 發(fā)布日期:2016-09-10 00:00:00 有效期:發(fā)布當(dāng)天 閱讀 663 次
在人們的投資置業(yè)過程中,比較關(guān)注的就是地段,而往往忽視了房屋本身的房齡問題。針對本次的個人貸款利率上調(diào),其主要的目的已經(jīng)不言自明,銀行一方面是配合國家的宏觀調(diào)控政策,減少對過熱行業(yè)房地產(chǎn)的支持力度;另一方面就是為了降低銀行自身的風(fēng)險。因此,自從去年以來,銀行就已經(jīng)對房屋的房齡作為其限貸的條件,此次再次上調(diào)利率,銀行更是要提高房貸的門檻,房齡過老的房子必然不能得到銀行的支持。為此,提醒購房的小兩口:在進(jìn)行二手房的選擇中,如果希望得到銀行貸款,就更加要關(guān)注房齡。房齡較新的二手商品房存在的折舊風(fēng)險就相對較小,使得再次進(jìn)行轉(zhuǎn)售的時候能夠比較容易出售,同時同一地段升值給房屋帶來的附加值也能夠更高。
2.選好貸款服務(wù)機(jī)構(gòu)
在利率風(fēng)險很難把握的情況下,完全可以委托專業(yè)的貸款服務(wù)機(jī)構(gòu)進(jìn)行貸款事宜的辦理,一方面專業(yè)貸款服務(wù)機(jī)構(gòu)擁有較強(qiáng)的金融貸款知識,可以對消費(fèi)者進(jìn)行貸款方式的設(shè)計;另一方面就是專業(yè)貸款服務(wù)機(jī)構(gòu)同金融系統(tǒng)之間有密切的合作關(guān)系,讓他們進(jìn)行購房貸款的操作能夠更加容易、簡便、安全。比如“鏈家”就成立了專門的金融服務(wù),一方面能夠幫助購房者在公積金貸款與商業(yè)貸款之間進(jìn)行較優(yōu)的選擇;另一方面就是可以幫助購房者辦理特別煩瑣的公積金貸款服務(wù),從而能夠給辦理公積金貸款的客戶降低利率上調(diào)帶來的高利息風(fēng)險。
3.進(jìn)行投資成本的全面估算
從購房成本來看,一方面除了需要考慮眼前既定的收入成本之外,還需要有一個更長遠(yuǎn)的收入成本預(yù)算。我們來看一下再次調(diào)高個人住房貸款利率與去年加息前產(chǎn)生的房產(chǎn)投資成本變動。若一個人購房的總房款為50萬元,頭付比例為30%,貸款本金為35萬元,采用等額本息還款的方式進(jìn)行償還,則其不同貸款年限的成本變動如附表。
從表中,我們可以發(fā)現(xiàn),貸款年限越長,利率變動造成成本的增加值越大。也就是說假設(shè)利率上調(diào)一個百分點,貸款35萬元,10年期,則每月較低的成本增加為173.25元;如果是20年期,則每月成本增加為197.85元。
4.等額本金還款小
在目前的個人房貸還款過程中,絕大多數(shù)的人都是采用等額本息的還款方式,一方面是由于自我國住房貸款推出以來,到去年還沒有經(jīng)歷過利率的調(diào)整,因此,人們對于利率的變動風(fēng)險意識并不強(qiáng);另一方面就是從銀行的操作方式來看,等額本息還款操作更加簡便。但是,隨著利率市場化的推進(jìn),等額本息還款方式在利率持續(xù)上調(diào)的前提下,其還款壓力是越來越大的;而等額本金還款方式不同,其受利率的影響比較小,即使利率平穩(wěn)上調(diào),但是每月的還款額還是逐漸減少的。因此,在利率不穩(wěn)定的前提下,購房者應(yīng)該選擇等額本金的還款方式。 記者 張翼
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