婚房就是要新的

　　口述：fifer

　　談戀愛至今已有3年了，今年年初終于決定年底或明年初結(jié)婚。于是我們兩個人像是走馬看花似的尋覓在中介之中。

　　雖然大家都勸我們兩個，今年還是別購了，還是等一等再看吧，說不定哪天就跌了呢?？墒?，我們倆堅決認(rèn)為，既然結(jié)婚了肯定要考慮購新房，管他是漲是跌?；叵肫饍赡昵拔覀冨e過的那次購房機(jī)會，實在是萬分懊惱。

　　這些天都忙著接中介的電話，周末都在看房。宏觀調(diào)控政策后的樓市果然出現(xiàn)了價格松動現(xiàn)象，之前我們看的幾個樓盤較近都有價格下跌趨勢。比如，閘北區(qū)的嘉利明珠城，有人拋盤價只有1萬元/平方米，普陀區(qū)的中遠(yuǎn)兩灣城也有以11000/平方米掛牌的，甚至聽說聯(lián)洋的房子也跌去不少。按照父母的說法，如果錢不用那就等于是堆紙。所以說，我們已做好準(zhǔn)備，本月應(yīng)該就會購進(jìn)了。目標(biāo)就是只購新房，一室也行，兩室更好。

　　點評：目前市場上不乏一批希望借助樓市走低的機(jī)會，一圓自己購房夢的人。如果確實碰到一些超低價樓盤，購房者不妨考慮此時入市撿個“皮夾子”。

　　摒到將來一次性購到位

　　口述：元元

　　購漲不購跌歷來是經(jīng)濟(jì)規(guī)律。因此，樓市在面臨向下趨勢時，我個人完全不贊成購房子。而且結(jié)婚開銷已經(jīng)很大了，不如剩下資金等到價格跌下來以后再購房子也不遲。與其現(xiàn)在日子緊梆梆地購套各方面都不如意的小房子，還不如摒到將來一次性到位，購套大房子。

　　很多人認(rèn)為上海房子有大量需求在，我不否認(rèn)，但是對今后的需求會不會很大我持懷疑態(tài)度。就拿剛性需求中的一種———結(jié)婚型來說，我覺得上海人是不會缺房子的?，F(xiàn)在結(jié)婚的是多，但是很多都是獨生子女，各自爸媽家都有房子，小夫妻要購房為的只不過是想單獨住比較自由些。等到我們的下一代要結(jié)婚時，不得了，房子多得“赥”出來。原來老一輩父母房子傳下來，再加上自己原有的一套，就是3套了。然后我們的下一代的另一半家里如果也是這樣的話就是6套房子。你說上海人住房還緊缺不？出租都來不及。對他們來說，先進(jìn)要做的就是“以舊換新”、“以小換大”、“以次換好”。較近我常常去中介看房子，一回生兩回熟和中介交上了朋友。一邊看房子一邊一個一個分析給我聽每個樓盤的情況，還特地勸我們別購某某等一批房子。我問為什么不要購??？他說因為這幾個樓盤當(dāng)時基本都是投資客購的，所以現(xiàn)在很多房子都不是自住的。其中很多毛坯房都是附近公司租下來給員工當(dāng)宿舍的，十來個員工一間房子很影響周圍居住的市民。如果是自住，不如再等等。所以，我的觀點就是購漲不購跌，等到機(jī)會差不多時再入市。

　　點評：購漲不購跌是大多數(shù)人的一種心態(tài)。上海樓市連續(xù)高位運行了幾年，對其持看跌的人不算少數(shù)。但是要明確的是，政府宏觀調(diào)控政策的目的不在于打壓樓市，而是抑制虛擬需求，打擊投機(jī)者。因此，每個人都應(yīng)該根據(jù)自己的實際需求來規(guī)劃自己的購房行為。

　　從郊區(qū)搬回市

　　口述：藍(lán)鯨領(lǐng)

　　我想大吼一聲說：“房價快跌吧，我要搬回家”。我覺得，和我一樣的老上海應(yīng)該都有一種戀舊的情況。所以，我更希望我婚后的新生活從市開始。

　　從小，我就住在被稱為上海市黃浦區(qū)的浙江路上。那個時候，房子雖小，住房條件雖差，但是一出家門就熱熱鬧鬧，想逛就逛想看就看。而現(xiàn)在，我住的地方就是公里候所謂的鄉(xiāng)下。我受夠了,要看病周圍沒有叫得響的醫(yī)院，看個專家還是跑到了山東路上的仁濟(jì)醫(yī)院。逛街，還是抽個雙休日又是**又是公交線路的來回“趕集”。雖然郊區(qū)環(huán)境好、住宅密度低，但是小區(qū)的沿街商鋪八成以上都是小攤販。住在外環(huán)線區(qū)域總感覺和大城市有點脫節(jié)。

　　只要價格下跌，我就立馬入市。我心里價位是市地區(qū)15000元/平方米的房子。而現(xiàn)在市的市場行情價，我估計是需要一定實力的人才能介入的。靜安區(qū)、黃浦區(qū)、盧灣區(qū)和長寧區(qū)一些位于地段的二手房單價都在2萬元以上，一些高端房甚至三四萬元，一套較小的兩房總計也要200萬元以上。較近，我留意中介掛牌價格，發(fā)現(xiàn)少部分房源出現(xiàn)價格松動的現(xiàn)象，這更加給了我購房子的信心。

　　點評：市房的抗跌性已經(jīng)得到了眾人一致認(rèn)可。市土地的稀缺性、高端房的杰出品質(zhì)等諸多因素都為市房帶來了諸多購氣。因此，市場中一部分抱著房價狂跌心態(tài)的人應(yīng)該客觀分析現(xiàn)行市場。

　　租房過日子也不錯啊

　　口述：丁當(dāng)

　　經(jīng)過四五年的觀察，我發(fā)現(xiàn)房價是越來越高，租金卻越來越低，這說明租賃市場中房源供應(yīng)越來越多，但是租賃群體一時沒有跟上，從而導(dǎo)致了租金價格逐漸走低?，F(xiàn)在，在宏觀調(diào)控政策的影響下上海樓市發(fā)生了微妙變化，誰也說不清下一步樓市到底是漲還是跌。所以我個人傾向于過租房子的生活。

　　因為結(jié)婚的錢只能在中環(huán)線和外環(huán)線之間購一手房，就算購了起碼也要等上一年半載才能住進(jìn)去，所以，我們兩個都贊成結(jié)婚先在市租套房子當(dāng)過渡，以后再考慮購房子。租房有租房的好處。比如在這個區(qū)域住膩了，明天可以到另外一個地段找新住處；在某個小區(qū)住了一段時間后，很容易發(fā)現(xiàn)哪個小區(qū)適合自己居住，哪些細(xì)節(jié)會影響生活品質(zhì)，對今后購房選房會有很多幫助。較重要的一點是，較近聽說，原本有多套房的人開始改售為租。一旦這種現(xiàn)象變?yōu)槠毡橼厔?，市場上租賃房源又會多起來，勢必影響租金的繼續(xù)向下?？纯船F(xiàn)在曲陽地區(qū)的一室戶，掛牌價格差不多30萬元左右，全配借1200元/月，毛坯較多800元/月，估計兩三個月后會再下跌二三百元左右。租個半年的房子之后，儲備一下資金再到市場上去購套房子，保守估計一下，應(yīng)該能夠撿個“大皮夾子”吧。

　　點評：漢宇地產(chǎn)研究對租賃市場中的高、中、低三個價位房產(chǎn)進(jìn)行了分析。他們認(rèn)為，成交量增長較快的是月租金在2000元—5000元的中價位房，較多的潛在購房者目前寧可租房也不愿意購房是促使這一現(xiàn)象出現(xiàn)的主要原因。

　　購房建議：一慢、二看、三下手

　　文/楊樂天

　　近期，一些明智和理智的發(fā)展商準(zhǔn)備將自己在6、7、8月份這個傳統(tǒng)淡季要上市的樓盤價格做適當(dāng)調(diào)整。他們會把一些樓層相對低一些，朝向、景觀等比較弱勢的單位先拿出來，做價格讓步，少則3—5個百分點，多則超過10%。有的也準(zhǔn)備采用部分裝修等增值服務(wù)的做法。而非常重要的一點在于，這類優(yōu)惠和特價情況往往是很小批量的，每隔一定時期投放市場，而且大多以中小面積的產(chǎn)品為主。因為針對現(xiàn)在短線投機(jī)傾向基本得到抑制、自用類的客戶比例明顯上升的現(xiàn)狀，他們已經(jīng)把更多的精力投在相對比較經(jīng)濟(jì)實惠的中小面積房型上。參見福納咨詢的較新調(diào)研分析圖表：

　　從面積指標(biāo)分析，近期對于中小面積的房源的需求量很大，81—100平方米的需求達(dá)到48%，接近一半。而101—130平方米的需求量也有17%。而130平方米以上的需求比例合計只有15%。可見超過8成的客戶購房需求還是在130平方米以下的中小房型上面。

　　從發(fā)展商的角度看，如果多用、大戶型的去促銷，不僅實際市場接受程度欠佳，而且這種“”產(chǎn)品還要面臨二手市場上大量近似房源的直接競爭，目前打“”吃力不討好，而“小牌”是大家都可以跑得快的品種。所以他們就會采取多打小牌，甚至在開始階段用“張張打小牌”的方法來逐步推動市場、化解僵局。

　　所以說，6、7、8三個月份其實是比較適合自用型的客戶去選房購房的。因為頭先是政策和市場的影響逐步到位，周圍的形勢和環(huán)境向購方市場有所傾斜。其次是相對來說，房產(chǎn)商也變得不再那樣高調(diào)甚至牛氣沖天，而且隨著后續(xù)新盤的上市，可供選擇的產(chǎn)品較多，所以建議大家不妨從以下角度嘗試一下：

　　一慢。頭先當(dāng)然是要耐心尋找，既注意宏觀形勢，又關(guān)注具體的區(qū)域和樓盤產(chǎn)品，逐漸篩選和過濾購房單位。而且從進(jìn)程上看，這里要有一個多月的時間，剛開始的時候不要有前一段時間那種過于極端的購房沖動。要保持冷靜和理智的頭腦。

　　二看。對于已經(jīng)初步有意向的樓盤單位要觀察，包括房型、面積、布局、樓層、質(zhì)量、環(huán)境、配套等等，因為目前在售的樓盤中，幾乎超過50%都是續(xù)建項目。不少項目的一期、二期已經(jīng)售完，甚至已經(jīng)部分入住。在這種情況下，不妨可以通過觀察、比較前面的部分的產(chǎn)品、客戶、服務(wù)情況等等，幫助自己確立準(zhǔn)確的購房判斷和決策。

　　三下手。房產(chǎn)本身屬于非均質(zhì)商品。打個比方，如果是彩電，只要是同種品牌，同類型號的產(chǎn)品，第1個購和第1000個購，除了價格上可能的差異外，產(chǎn)品本身基本不存在本質(zhì)上的區(qū)別，這是均質(zhì)產(chǎn)品的特征。而對于房產(chǎn)來說，由于地段、層次、朝向、戶型等等多方面的差異，可以講沒有完全相同的兩套房子，第1個購家和較后一個購家的選擇差異是極大的。越到后面，除了個別保留單位之外，可供選擇的范圍總歸是越來越小。

　　有的朋友也許會說一手房如果選擇范圍狹窄，那么較近還有大量的二手房出現(xiàn)的，選擇范圍很廣，盡管多用時間去看好了。那么大家不要忘了，二手市場從本質(zhì)上更是一個“點對點的個別市場”。表面上看，每個下家都可以看到許多的上家掛牌的房源，但其實較終真正適合你的看來看去就那么一些。如果不抓緊機(jī)會把握機(jī)遇，那么很可能又是一連串的錯過。何況多數(shù)客戶還是自用型的，本身購房、裝修、入住也有時間的要求?！扒Х矍斑^，一舟載君渡”，這也許就是樓市中的一種辯證法。(文/唐堂)

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