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防患于未然:如何預(yù)防兩大類交房糾紛?
編輯:海南房產(chǎn)網(wǎng) 發(fā)布日期:2016-09-10 00:00:00 有效期:發(fā)布當(dāng)天 閱讀 751 次
為什么要關(guān)注附加條款?因?yàn)槠渲兴婕暗降膯栴}會在交房后逐步體現(xiàn):使用面積和公攤面積的分配;精裝修商品房的交付標(biāo)準(zhǔn);延期交付使用等問題的出現(xiàn)等等,很容易引發(fā)一系列糾紛。如果在交房后常見的問題能在較初簽約時約定、納入到補(bǔ)充條款中,根據(jù)“特別約定優(yōu)于文本約定”的原則,購房者的權(quán)益就能得到程度上的保障。
糾紛熱點(diǎn)之一:交房延期
按照新的司法解釋,延期交房的開發(fā)商將支付高額違約金,一般來說,數(shù)額約為已交房款的日萬分之幾(視雙方約定)。因此,有些開發(fā)商就在沒達(dá)到交房標(biāo)準(zhǔn)的條件時匆匆交房,引起了購房者的不滿;更有甚者,是以眾多不可抗拒的因素為借口,拒絕支付賠償。
“中煌大廈”在今年3月底進(jìn)入了交付使用階段,而發(fā)展商卻以要求業(yè)主補(bǔ)面積差額為由,延期交房,進(jìn)而引發(fā)了糾紛。在延期4個月之后,較終發(fā)展商做出了賠償。
有些在較初簽訂合同時做了延期交房責(zé)任約定的業(yè)主,較高的賠償金拿到了38000元,這些業(yè)主大多是在事先咨詢了律師或者與懂行的朋友探討過;但有些沒做過任何約定的業(yè)主,卻只拿到了8000元左右。此外,由于這是辦公樓物業(yè),沒做過任何約定的業(yè)主,按日萬分之一的標(biāo)準(zhǔn)計算可得每月約1200元的賠償金,但是如若出租的話,按照市場價每月可得5000~6000元租金收益,賠償金就與租賃收益卻產(chǎn)生了每月約4300元的價差,可見賠償金并沒有彌補(bǔ)業(yè)主的損失。
對于期房購房者來說,較關(guān)心的莫過于何時入住了,開發(fā)商不能按時交房對購房者往往會產(chǎn)生一定的損失。因此,李莉認(rèn)為,購房者必須在合同中嚴(yán)格約定房產(chǎn)的交付日期及入住程序,對延期交房的免責(zé)條件做出限定,并限定解除合同的時間,以及給業(yè)主直接或間接的損失賠償。
免責(zé)事實(shí)不可濫用:《合同法》中明確規(guī)定,地震、洪水、火山爆發(fā)等無法預(yù)見又不可抗拒的自然災(zāi)害以及戰(zhàn)爭等方屬于“不可抗拒力”。
另外,李莉也指出,事先需對預(yù)期違約責(zé)任賠償金有個詳細(xì)約定。根據(jù)一般的違約條款,購房者只能等合同約定時間到期后,方可要求賠償或退款,而這個期間不但包括合同本身的期限,還要包括漫長的協(xié)商、談判或是訴訟期限,非常不利于購房者的權(quán)利保護(hù)。衡量違約金和租金的價值,律師建議一般約定為日萬分之五的延期賠償額比較合理。
糾紛熱點(diǎn)之二:3%面積誤差
在房屋交付使用時,測繪表上的面積與商品房購賣合同中只允許有3%的差異,這一條款在實(shí)際操作中卻“暗藏玄機(jī)”。
“青年匯”在去年年底時就發(fā)生了面積糾紛事件,在合同中只寫明了總面積的大小,而在這面積如何分配上卻十分模糊,致使很多業(yè)主的房子在總面積上與合同中相同,但是實(shí)際的使用面積卻縮了水,公攤面積增加了,如若3%的增加面積是公攤面積的話,那也就是說,業(yè)主就要再支付萬余元的錢款補(bǔ)在公攤上,白白的吃了啞巴虧。
商品房大多以建筑面積計算購房款,而建筑面積是由套內(nèi)面積和公攤面積所組成,因此很多購房者會發(fā)現(xiàn),交房時房屋的建筑面積增加了,增加額度也在3%以內(nèi),而同時相應(yīng)的公攤面積也增加了。由于《商品房銷售管理辦法》中規(guī)定:面積誤差在3%之內(nèi),業(yè)主無權(quán)退房。因而,開發(fā)商并沒有違法,業(yè)主對此也就只能自己吃虧了,開發(fā)商不支出任何費(fèi)用就能夠得到合同誤差款。
所以,現(xiàn)在購房者在簽訂合同時,律師建議在附加條款上應(yīng)寫明建筑面積、建筑面積中含有的公攤面積組成,具體的使用面積、公攤面積的平米數(shù)。另外,在交付使用前,請專業(yè)的測繪公司進(jìn)行面積測算對業(yè)主來說也是可取的。
因此,在附加條款中的約定對購房者來說就很重要了,“6·1”之后,普通房與非普通房的標(biāo)準(zhǔn)也隨即出臺,這樣一來,140平米的面積就成了警戒點(diǎn),如若交房時面積增加在3%以內(nèi)但卻使整體面積超過了140平米的話,那么是否要多交契稅,關(guān)鍵點(diǎn)就取決于購房者和開發(fā)商在合同中所簽訂的附加條款。
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