銀行紛紛推出“轉(zhuǎn)按揭”

　　轉(zhuǎn)按揭業(yè)務(wù)是國(guó)外發(fā)達(dá)國(guó)家和港、澳、臺(tái)地區(qū)普遍采用的一項(xiàng)購(gòu)房貸款業(yè)務(wù)，其實(shí)質(zhì)是已購(gòu)房產(chǎn)的借款人主體變更。購(gòu)房人未還清住房貸款時(shí)，可以賣出房屋，購(gòu)入者可向銀行申請(qǐng)二手房購(gòu)房貸款。

　　據(jù)悉，建設(shè)銀行下屬分行早在2000年就已開(kāi)展了“轉(zhuǎn)按揭業(yè)務(wù)”，現(xiàn)在北京、上海、廣州、南京等國(guó)內(nèi)多個(gè)城市都已開(kāi)辦了此項(xiàng)業(yè)務(wù)。在深圳，轉(zhuǎn)按揭不僅開(kāi)辦較早，更是被各大商業(yè)銀行作為重要經(jīng)營(yíng)項(xiàng)目，部分商業(yè)銀行還將轉(zhuǎn)按揭作為今后銀行業(yè)務(wù)發(fā)展的項(xiàng)目來(lái)加以開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)，因此，各銀行特別是四大商業(yè)銀行對(duì)轉(zhuǎn)按揭也相繼制定了一系列的規(guī)章和管理辦法。8月15日，記者致電中行深圳分行信貸消費(fèi)處有關(guān)工作人員，得知中行在“轉(zhuǎn)按揭”業(yè)務(wù)謖齬悍肯研糯滴裰?，占用{簧俚謀壤?，这位草x竿嘎緞?wù)名的工作人员藫?dān)衷凇白唇搖幣滴裨嚼叢醬?，随着二手房交易量的矚g仙仙?，中行臍ぐ已经斑x白唇搖弊魑窈蠊ぷ韉囊桓鮒氐?。招行、工行等商业银行祿闲关人詭挪表始m嗨瓶捶ā?

　　為什么銀行紛紛扎堆二手房？某房地產(chǎn)中介老總說(shuō)，與銀行之間的合作，不少中介經(jīng)歷了從“求銀行”到“被銀行求”的過(guò)程，其中除了國(guó)內(nèi)銀行，還有外資銀行和外資金融服務(wù)機(jī)構(gòu)，而形成這種變化的主要原因在于二手房的市場(chǎng)前景和國(guó)家政策的推動(dòng)。

　　頭先，二手房按揭市場(chǎng)非常大。深圳二手房交易量已經(jīng)連續(xù)三年超過(guò)35％，去年，深圳二手房交易量達(dá)到680多萬(wàn)平方米，今年上半年，深圳二手房交易量為422萬(wàn)平方米，較去年同期上漲了30％，再加上一手房成交量以及存量房和商業(yè)用房按揭及抵押消費(fèi)的貸款量，深圳與二手房相關(guān)的貸款總量非?？捎^，業(yè)內(nèi)人士保守預(yù)測(cè)，二手房貸款（轉(zhuǎn)按揭）一年就可達(dá)到200億元。

　　其次，國(guó)家和央行的政策調(diào)整是促使各商業(yè)銀行紛紛轉(zhuǎn)向二手房按揭的直接因素。車貸風(fēng)險(xiǎn)的劇增、一手房市場(chǎng)發(fā)展空間的越來(lái)越小，使得銀行需要尋找更好的信貸出口，二手房按揭成為急尋貸款業(yè)務(wù)的銀行心中“淌著蜜的地方”。目前，深圳各銀行在二手房按揭市場(chǎng)的比拼，大多采用短兵相接的方式，在營(yíng)銷手法上也多采用“你有我有全都有”模式。所以借款人所關(guān)心的貸款年限、貸款成數(shù)、還款方式、放貸時(shí)間等問(wèn)題就成了各銀行展開(kāi)激烈搏殺的武器。

　　據(jù)了解，大多數(shù)銀行的貸款年限都放寬到了25年甚至30年，貸款成數(shù)也由原來(lái)的70％提高到80％，在批貸時(shí)間上也基本上都是5－7天。而在操作模式上，各家銀行略有不同，有些直接和房屋中介公司合作，由中介擔(dān)保，屬于決勝終端型，其效果較好。有些是和一些擔(dān)保公司合作，組合成一個(gè)貸款擔(dān)保聯(lián)合體，然后再向房屋中介的客戶提供貸款服務(wù)，屬于直客型。還有的無(wú)需擔(dān)保的，貸款在作完抵押登記后才發(fā)放，屬于散兵游勇型。銀行為了搶到二手房按揭這個(gè)香餑餑，競(jìng)爭(zhēng)已趨白熱化。

　　“跨行轉(zhuǎn)按揭”突破死結(jié)

　　原來(lái)二手房交易的“轉(zhuǎn)按揭”業(yè)務(wù)只能在同一銀行進(jìn)行，也就是上家在哪家銀行抵押貸款，下家接手時(shí)也要在同一銀行辦理貸款，從而限制了購(gòu)房者自由選擇銀行貸款的權(quán)利。由于購(gòu)房人在申請(qǐng)貸款購(gòu)房的時(shí)候，大多選用開(kāi)發(fā)商階段性擔(dān)保加抵押的方式—即購(gòu)房人在辦完產(chǎn)權(quán)證后，還款期間，產(chǎn)權(quán)是抵押給銀行的。如果有人想通過(guò)貸款的方式向原購(gòu)房者購(gòu)購(gòu)房屋，購(gòu)購(gòu)人就必須向貸款銀行出具相關(guān)產(chǎn)權(quán)證明，這樣銀行才能向他發(fā)放貸款，而原購(gòu)房者只有付清了全部貸款，才能拿到產(chǎn)權(quán)證明。這種狀況使得目前購(gòu)購(gòu)二手房的客戶對(duì)跨銀行“轉(zhuǎn)按揭”需求的呼聲越來(lái)越高，換句話說(shuō)，二手房貸款跨銀行交易已成為實(shí)際成交的一大“瓶頸”，形成了一個(gè)“死結(jié)”，因而制約了二手房市場(chǎng)的進(jìn)一步發(fā)展。

　　而跨銀行“轉(zhuǎn)按揭”業(yè)務(wù)，是指在不同銀行之間進(jìn)行的“轉(zhuǎn)按揭”業(yè)務(wù)，二手房購(gòu)購(gòu)者在選擇銀行進(jìn)行貸款時(shí)，這家銀行既可以與上家的貸款銀行是同一家，也可以是不同的銀行，大大拓寬了客戶的選擇面，二手房貸款因此也更方便了。

　　業(yè)內(nèi)人士分析指出，跨銀行“轉(zhuǎn)按揭”業(yè)務(wù)的推出，有利于房產(chǎn)中介公司擴(kuò)大業(yè)務(wù)成交量，推動(dòng)本市二手房市場(chǎng)的進(jìn)一步發(fā)展；另一方面，購(gòu)房者也可以通過(guò)跨銀行“轉(zhuǎn)按揭”來(lái)實(shí)現(xiàn)自己的利益，選擇自己信任的銀行貸款購(gòu)房。其次，跨銀行“轉(zhuǎn)按揭”走出了一條二手房交易的貸款新路，從長(zhǎng)遠(yuǎn)來(lái)看，今后一旦貸款利率市場(chǎng)化，購(gòu)房者為追求利益化，會(huì)“精打細(xì)算”挑選銀行，“轉(zhuǎn)按揭”業(yè)務(wù)量也將猛增。為吸引廣大客戶在購(gòu)房時(shí)選擇自己的銀行貸款，銀行方面的服務(wù)態(tài)度、方便程度將直接決定客戶較終選擇的是誰(shuí)。

　　轉(zhuǎn)按揭回避了成交風(fēng)險(xiǎn)

　　盡管二手房是個(gè)香餑餑，但和任何信貸一樣，二手房按揭也存在相應(yīng)風(fēng)險(xiǎn)。和其他抵押貸款一樣，二手房按揭也具有借款人的資信風(fēng)險(xiǎn)和抵押物的價(jià)值風(fēng)險(xiǎn)，除此以外，二手房按揭還存在一種程序性風(fēng)險(xiǎn)。這種程序性風(fēng)險(xiǎn)主要來(lái)自兩個(gè)方面，一是二手房極其復(fù)雜的權(quán)屬關(guān)系和交易流程，這會(huì)直接導(dǎo)致交易不能順利進(jìn)行，抵押物不具有抵押可能；二是交易過(guò)程中的惡意，如果控制不力，交易雙方完全可以串通進(jìn)行騙貸或超貸。銀行和有實(shí)力有信譽(yù)的中介合作是控制程序性風(fēng)險(xiǎn)和抵押物的價(jià)值風(fēng)險(xiǎn)的關(guān)鍵。

　　其原因在于二手房的轉(zhuǎn)按揭貸款手續(xù)與普通的二手房按揭貸款手續(xù)的不同之處，在于普通的二手房按揭貸款，銀行都是在房產(chǎn)辦理完過(guò)戶之后才放貸給業(yè)主，以支付購(gòu)方的購(gòu)房款。但是在轉(zhuǎn)按揭業(yè)務(wù)中，由于業(yè)主的房屋是仍為按揭中的房屋，無(wú)法進(jìn)行二次抵押，因此需要先發(fā)放筆貸款，用于還清業(yè)主的貸款，取得房產(chǎn)證并解除抵押才能進(jìn)行房屋產(chǎn)權(quán)過(guò)戶。所以二手房的轉(zhuǎn)按揭貸款業(yè)務(wù)只有選擇正規(guī)大型的房屋中介才能完成。這樣的中介與銀行之間保持著良好的協(xié)作關(guān)系，并且在轉(zhuǎn)按揭交易中能夠幫助業(yè)主、客戶及銀行三方面避免可能發(fā)生的各種風(fēng)險(xiǎn)，起到很好的協(xié)調(diào)和保證作用。

　　但在二手房交易中，一些人并未采用轉(zhuǎn)按揭這種“保險(xiǎn)”的方式，導(dǎo)致了一種交易風(fēng)險(xiǎn)。因?yàn)殂y行向購(gòu)房人放貸必須要有房產(chǎn)抵押，它要求房產(chǎn)先過(guò)戶。也就是說(shuō)房主由上家之名變成了下家之名。這對(duì)于上家來(lái)說(shuō)就將有一段無(wú)憑無(wú)據(jù)的“危險(xiǎn)期”。

　　南山區(qū)的劉先生在2003年年底用按揭貸款方式購(gòu)了一套商品房。之后，劉先生又以高出原價(jià)20％的價(jià)格將該房轉(zhuǎn)讓給了馬先生。但雙方?jīng)]有采用轉(zhuǎn)按揭的形式，而是通過(guò)中介公司達(dá)成了一項(xiàng)協(xié)議，即馬先生將30％的頭期款交給中介公司托管；王先生向貸款銀行償還剩余貸款，并注銷其產(chǎn)權(quán)證；中介公司收到托管款項(xiàng)后，為購(gòu)賣雙方辦理房地產(chǎn)權(quán)證的變更手續(xù)；馬先生再向銀行申請(qǐng)總房款70％的貸款，并付給劉先生。但向銀行申請(qǐng)了70％貸款后的馬先生不久前卻突然消失了，劉先生和中介公司這才如夢(mèng)初醒，發(fā)覺(jué)被騙了。

　　對(duì)此，廣東深鵬律師事務(wù)所李永修律師認(rèn)為，劉先生發(fā)覺(jué)上當(dāng)受騙，是因?yàn)榉潘闪司?，?jiàn)到30％的頭期款就以為交易程序沒(méi)問(wèn)題了，特別是很快就辦理了過(guò)戶手續(xù)并單獨(dú)讓購(gòu)主去銀行貸款，殊不知自己痛失的是“大頭”。對(duì)于二手房交易涉及到購(gòu)家再按揭問(wèn)題，建議盡量采用銀行轉(zhuǎn)按揭的形式，如果無(wú)法采用轉(zhuǎn)按揭，雙方必須委托銀行將貸款發(fā)放到賣方的賬戶上或委托銀行的資金監(jiān)管帳戶，盡可能有專業(yè)的房產(chǎn)律師和中介公司參與。

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