眼下，火熱的股市和低迷的樓市正上演著“蹺蹺板”效應(yīng)：熱錢奔忙于兩市之間，有人把還房貸、甚至房產(chǎn)抵押的資金殺入股市；也有人從股市中猛賺一把后殺回樓市，用于提前還貸。這種效應(yīng)促使各大銀行爭相在房貸業(yè)務(wù)中出招，以應(yīng)對日趨低迷的房貸市場。某銀行人士對記者說，銀行很難創(chuàng)造房貸市場增量，存量業(yè)務(wù)的競爭必然更加激烈。

　　房貸市場今年新增業(yè)務(wù)不樂觀

　　多位銀行業(yè)內(nèi)人士在接受采訪時表示，今年房地產(chǎn)交易難以出現(xiàn)特別大的上升，在自住需求的支撐下，將保持不溫不火的狀態(tài)，觀望氛圍濃厚。央行上?？偛枯^新公布的數(shù)據(jù)顯示，一季度，滬上中資銀行新增個人住房貸款9.4億元，二手房貸款占了約6成。上海銀監(jiān)局公布的一項數(shù)據(jù)表明，3月末，中資商業(yè)銀行個人住房不良貸款余額23.67億元，比年初增加4.02億元；不良貸款率0.95%，比年初上升0.16個百分點。

　　較為要緊的是，近期房地產(chǎn)市場較為低迷?！拔逡弧逼陂g舉行的2007上海房地產(chǎn)春季展示會，參觀人數(shù)比去年“五一”黃金周的假日樓市下降了三成。

　　應(yīng)對加息固貸利率不升反降

　　房貸業(yè)務(wù)競爭的一個表現(xiàn)是，固貸產(chǎn)品在利率上爭相“比低”。與此前央行加息，固貸利率必漲不同的是，4月末，農(nóng)行宣布的固貸同檔期較高利率標準“不升反降”，3年期固貸的較高利率由7.15%降為6.66%。

　　業(yè)內(nèi)人士稱，農(nóng)行3年期固貸利率“不升反降”，是因為固貸利率本身有一定的下降空間。調(diào)整后，農(nóng)行3年、5年、10年期的固貸優(yōu)惠利率分別為5.76%、5.85%、6.30%，較之市場上較低的光大銀行固貸略高。據(jù)悉，光大銀行此次僅調(diào)整了3年以下和3至5年的優(yōu)惠利率，從5.55%、5.73%上調(diào)到5.61%、5.76%。

　　不過，各銀行對于固貸產(chǎn)品可謂煞費苦心，加息后的業(yè)務(wù)增長仍非常有限。大部分客戶不愿意接受高出浮貸優(yōu)惠利率的固貸，來規(guī)避未來利率上升的風(fēng)險。

　　股市賺錢先還房貸

　　李先生今年年初在股市打了個漂亮的翻身戰(zhàn)，不僅把以前虧的部分補了回來，還凈賺了30萬元，“算一算剛好可以把欠銀行的37萬房貸提前還掉”，于是一過完春節(jié)，李先生就把股票拋了換錢還貸。

　　某商業(yè)銀行一位職員透露，有跡象表明，近期從股市的收益中拿出一部分提前還貸的個案增多，可能投資者已經(jīng)感覺到股市已處于非常高的位置，風(fēng)險日增，不如見好就收，及早把賺到的錢拿到手，還了貸。

　　銀行出招放寬提前還貸限制

　　業(yè)內(nèi)人士認為，提前還貸是目前銀行遭遇的壓力，若當(dāng)月提前還貸2億元，新拓展業(yè)務(wù)3億元，只是使房貸余額增加1億元。換言之，新開拓的業(yè)務(wù)量，很可能被提前還貸“吞噬”。

　　銀行較不愿意看到客戶提前還貸，但民生銀行等偏偏以此為賣點，放寬對客戶提前還貸的限制，吸引資金應(yīng)用變化較大的客戶。光大銀行、深發(fā)展等隨后推出了相應(yīng)的產(chǎn)品。

　　光大銀行此次推出“隨心還”住房貸款新品，提供A、B、C、D四種新型還款方式。其中，“隨心還A”貸款是為具有提前還款能力的客戶提供的一種還款服務(wù)。如客戶欲申請住房貸款50萬元30年期，采用3年期“隨心還A”方式還款，比普通還款方式節(jié)省貸款利息72799元；5年期“隨心還A”貸款在第5年期末比30年期普通住房貸款可節(jié)省利息8093元。

　　房產(chǎn)抵押資金殺入股市

　　為了投奔股市，還有一些貸款購了樓的人，還想到了“轉(zhuǎn)按揭”。何小姐兩年前購了一套原價50萬元的房子，目前已升值到70萬元。她當(dāng)時向某商業(yè)銀行貸款了30萬元，目前已還了20萬元左右的房貸。她盤算著，如果辦理轉(zhuǎn)按揭，按照評估價的60%計算，可以在另一家銀行得到42萬元，還完原貸款銀行10萬元剩余房貸，她還有32萬元左右貸款資金可以支配。何小姐向記者透露了自己的打算：將這些資金投入股市！

　　銀行出招重開“轉(zhuǎn)按揭”搶客戶

　　為了迎合何小姐這類客戶的心理，一度被禁的“二手房交易貸款轉(zhuǎn)按揭”業(yè)務(wù)開始復(fù)蘇。滬上多家銀行開始受理二手房交易的轉(zhuǎn)按揭業(yè)務(wù)，房貸不僅能在同行間轉(zhuǎn)手，而且可跨行轉(zhuǎn)按揭，其前提是交易者愿意采用擔(dān)保等方式。中國銀行、光大銀行、上海銀行等在近期紛紛推出房貸新品，進一步發(fā)揮房產(chǎn)抵押的理財功能。有的房貸產(chǎn)品明顯出于與同行搶生意，吸引其他銀行的客戶“變心”。

　　中國銀行對“理想之家”個人貸款品牌再次擴容升級，推出了個人信用循環(huán)貸款額度、個人抵押循環(huán)貸款額度、個人住房循環(huán)額度。中行人士透露，“直客式”服務(wù)模式能為貸款者簡化相應(yīng)的手續(xù)，并降低購房成本，是目前滬上比較吃香的房貸品種。
 

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