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盤點(diǎn)房產(chǎn)銷售十大問題 購房看清十道“坎”

  編輯:海南房產(chǎn)網(wǎng)   發(fā)布日期:2016-09-10 00:00:00  有效期:發(fā)布當(dāng)天    閱讀 575 次

閱讀聲明:文章內(nèi)關(guān)于戶型面積的表述,除了特別標(biāo)明為套內(nèi)面積的內(nèi)容外,所涉及戶型面積均為建筑面積。
開發(fā)商公示的資料不全、在取得預(yù)售證10日內(nèi)未對(duì)外銷售、在商品房購賣合同中加重購房人責(zé)任……房地產(chǎn)交易秩序?qū)m?xiàng)整治工作的第三階段于5月31日結(jié)束,但上述問題仍在少數(shù)房地產(chǎn)企業(yè)中存在。6月7日,記者從南寧市房產(chǎn)局獲悉了這個(gè)階段的檢查情況。

  盤點(diǎn)房產(chǎn)銷售十大問題

  在檢查中,各檢查組發(fā)現(xiàn),不少房產(chǎn)開發(fā)商和代理機(jī)構(gòu)不同程度存在以下10個(gè)主要問題。

  在商品房預(yù)售方面存在7個(gè)問題:要求公示的資料不全,除商品房預(yù)售必須公示的5證外,其余材料如測(cè)繪結(jié)果、白蟻合同、商品房預(yù)(銷)售管理辦法、《住宅質(zhì)量保證書》和《住宅使用說明書》等資料在銷售現(xiàn)場(chǎng)都存在公示不全的情況;部分商品房樓盤在取得預(yù)售證10日內(nèi)未對(duì)外銷售;不按《商品房預(yù)售許可證》的項(xiàng)目名稱對(duì)外銷售;部分開發(fā)企業(yè)的商品購賣合同中有免除自己責(zé)任、加重購房人責(zé)任,或排除購房人合法權(quán)利的條款;個(gè)別非住宅商品房存在售后返租現(xiàn)象;房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)開發(fā)資質(zhì)過期;樓盤代理機(jī)構(gòu)未在房產(chǎn)局辦理備案手續(xù)。

  在房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)方面存在3個(gè)問題:部分經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)未到房產(chǎn)局辦理備案手續(xù)即從事經(jīng)紀(jì)業(yè)務(wù);部分經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)的營業(yè)執(zhí)照、備案證明等資料未公示;部分經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)具有經(jīng)紀(jì)人資格的從業(yè)人員數(shù)量不夠。

  房產(chǎn)部門有關(guān)負(fù)責(zé)人表示,房地產(chǎn)交易秩序?qū)m?xiàng)整治工作進(jìn)入第四階段后,將對(duì)有問題的開發(fā)企業(yè)和中介經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)下達(dá)整改通知;組建新的回訪小組,對(duì)已經(jīng)下達(dá)整改通知的企業(yè)定期抽查回訪;對(duì)已經(jīng)下達(dá)整改通知而拒不改正的企業(yè),按問題分類處理;適時(shí)公布檢查結(jié)果,強(qiáng)化公眾維權(quán)意識(shí),鞏固房地產(chǎn)交易秩序整治成果;建立開發(fā)企業(yè)、房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)誠信檔案。

  檢查樓盤“亮證”情況

  根據(jù)工作方案,今年2月1日至5月31日為南寧市整個(gè)房地產(chǎn)交易秩序?qū)m?xiàng)整治工作的第三階段,即組織檢查階段。3個(gè)月來,南寧市房產(chǎn)部門對(duì)市區(qū)179個(gè)有在建項(xiàng)目的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)、55家正在從事經(jīng)紀(jì)業(yè)務(wù)的房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu),以及所轄6縣進(jìn)行了實(shí)地走訪檢查,為強(qiáng)化整治效果,房產(chǎn)部門還專門邀請(qǐng)了媒體的記者參加房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目樓盤的實(shí)地檢查。

  5月17日,記者隨同房產(chǎn)部門檢查小組一同檢查鳳嶺的恒大·蘋果園、新陽路的振寧·陽光康城兩個(gè)房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目。在銷售現(xiàn)場(chǎng),檢查小組人員主要檢查4個(gè)方面內(nèi)容:1.證件是否齊全,該上墻的是否全部上墻了;2.不一定上墻的、需告知購房者的材料,是否都已出示;3.抽查購房合同文本或已簽字的購房合同,是否存在霸王條款;4.查看刊登在媒體上的廣告或樓書,有無夸大失實(shí)的內(nèi)容。

  在恒大·蘋果園售樓部,營業(yè)執(zhí)照、項(xiàng)目批準(zhǔn)書、商品房預(yù)售許可證、建筑工程施工許可證、資質(zhì)證書、南寧市房屋建筑白蟻防治合同書等規(guī)定必須張貼上墻的證書,都被陳列在一個(gè)專門的櫥窗里;在一個(gè)臺(tái)桌前,擺放著商品房購購合同、前期物業(yè)管理合同、認(rèn)購書、住宅使用說明書、住宅質(zhì)量保證書、業(yè)主臨時(shí)公約等。該項(xiàng)目亮證齊全,檢查小組表示滿意。

  在振寧·陽光康城,建設(shè)用地規(guī)劃許可證、建設(shè)工程施工許可證、建設(shè)工程規(guī)劃許可證、土地使用證、商品房預(yù)售許可證5證全部用夾子夾好,掛在一面錦旗的旁邊。查驗(yàn)完了所有證件后,檢查人員任意抽查一套房子,發(fā)現(xiàn)這套房已進(jìn)行了備案登記,證明銷售的記錄是真實(shí)的。檢查人員還抽查了已簽合同的一套房子,發(fā)現(xiàn)合同上的價(jià)格比銷售價(jià)格表上稍低。售樓人員解釋,出現(xiàn)這種情況是因?yàn)樵撎追吭谠瓋r(jià)的基礎(chǔ)上,享受了一定的優(yōu)惠。檢查人員表示認(rèn)同,這證明該樓盤沒有亂標(biāo)價(jià)。

  “捂盤惜售”嫌疑突出

  此次檢查發(fā)現(xiàn),“取得預(yù)售許可證后10日內(nèi)未開始預(yù)售商品房”的違規(guī)方式普遍存在。按照國家有關(guān)規(guī)定,開發(fā)商應(yīng)在取得預(yù)售證10個(gè)工作日之后就開盤賣房,否則就有“捂盤惜售”的嫌疑。因?yàn)殚_盤了不賣房,會(huì)造成社會(huì)上房源的緊張,同時(shí)也給購房者帶來較大的心理壓力,從而導(dǎo)致購房者的從眾心理,間接地拉動(dòng)房價(jià)上漲。

  記者在采訪中解到,開發(fā)商對(duì)于這種行為卻有另一番理解。他們認(rèn)為,辦了預(yù)售證,只是該項(xiàng)目工程進(jìn)度的一種確認(rèn),至于什么時(shí)候開盤銷售,則要看樓盤的銷售節(jié)奏是如何定的,不僅要考慮社會(huì)上的房源供應(yīng),還要考慮樓盤的銷售環(huán)節(jié)和進(jìn)度,有些還要請(qǐng)專業(yè)人士看日子。一位業(yè)內(nèi)人士還透露,開盤就要在媒體上做宣傳,10個(gè)工作日可能還未充分達(dá)到宣傳效果;而如果提前做宣傳,又有相關(guān)的限制,因?yàn)闆]有拿到預(yù)售證是不能在媒體上做廣告的。

  對(duì)此,房產(chǎn)局有關(guān)人士提醒,開發(fā)商在申請(qǐng)的時(shí)間上要有一個(gè)把握,算好時(shí)間再進(jìn)行預(yù)售證的申請(qǐng),根據(jù)自己的銷售進(jìn)度,申請(qǐng)不要太早也不要太晚。

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