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盤點房產銷售十大問題 購房看清十道“坎”
編輯:海南房產網(wǎng) 發(fā)布日期:2016-09-10 00:00:00 有效期:發(fā)布當天 閱讀 582 次
盤點房產銷售十大問題
在檢查中,各檢查組發(fā)現(xiàn),不少房產開發(fā)商和代理機構不同程度存在以下10個主要問題。
在商品房預售方面存在7個問題:要求公示的資料不全,除商品房預售必須公示的5證外,其余材料如測繪結果、白蟻合同、商品房預(銷)售管理辦法、《住宅質量保證書》和《住宅使用說明書》等資料在銷售現(xiàn)場都存在公示不全的情況;部分商品房樓盤在取得預售證10日內未對外銷售;不按《商品房預售許可證》的項目名稱對外銷售;部分開發(fā)企業(yè)的商品購賣合同中有免除自己責任、加重購房人責任,或排除購房人合法權利的條款;個別非住宅商品房存在售后返租現(xiàn)象;房地產開發(fā)企業(yè)開發(fā)資質過期;樓盤代理機構未在房產局辦理備案手續(xù)。
在房地產經紀方面存在3個問題:部分經紀機構未到房產局辦理備案手續(xù)即從事經紀業(yè)務;部分經紀機構的營業(yè)執(zhí)照、備案證明等資料未公示;部分經紀機構具有經紀人資格的從業(yè)人員數(shù)量不夠。
房產部門有關負責人表示,房地產交易秩序專項整治工作進入第四階段后,將對有問題的開發(fā)企業(yè)和中介經紀機構下達整改通知;組建新的回訪小組,對已經下達整改通知的企業(yè)定期抽查回訪;對已經下達整改通知而拒不改正的企業(yè),按問題分類處理;適時公布檢查結果,強化公眾維權意識,鞏固房地產交易秩序整治成果;建立開發(fā)企業(yè)、房地產經紀機構誠信檔案。
檢查樓盤“亮證”情況
根據(jù)工作方案,今年2月1日至5月31日為南寧市整個房地產交易秩序專項整治工作的第三階段,即組織檢查階段。3個月來,南寧市房產部門對市區(qū)179個有在建項目的房地產開發(fā)企業(yè)、55家正在從事經紀業(yè)務的房地產經紀機構,以及所轄6縣進行了實地走訪檢查,為強化整治效果,房產部門還專門邀請了媒體的記者參加房地產開發(fā)項目樓盤的實地檢查。
5月17日,記者隨同房產部門檢查小組一同檢查鳳嶺的恒大·蘋果園、新陽路的振寧·陽光康城兩個房地產開發(fā)項目。在銷售現(xiàn)場,檢查小組人員主要檢查4個方面內容:1.證件是否齊全,該上墻的是否全部上墻了;2.不一定上墻的、需告知購房者的材料,是否都已出示;3.抽查購房合同文本或已簽字的購房合同,是否存在霸王條款;4.查看刊登在媒體上的廣告或樓書,有無夸大失實的內容。
在恒大·蘋果園售樓部,營業(yè)執(zhí)照、項目批準書、商品房預售許可證、建筑工程施工許可證、資質證書、南寧市房屋建筑白蟻防治合同書等規(guī)定必須張貼上墻的證書,都被陳列在一個專門的櫥窗里;在一個臺桌前,擺放著商品房購購合同、前期物業(yè)管理合同、認購書、住宅使用說明書、住宅質量保證書、業(yè)主臨時公約等。該項目亮證齊全,檢查小組表示滿意。
在振寧·陽光康城,建設用地規(guī)劃許可證、建設工程施工許可證、建設工程規(guī)劃許可證、土地使用證、商品房預售許可證5證全部用夾子夾好,掛在一面錦旗的旁邊。查驗完了所有證件后,檢查人員任意抽查一套房子,發(fā)現(xiàn)這套房已進行了備案登記,證明銷售的記錄是真實的。檢查人員還抽查了已簽合同的一套房子,發(fā)現(xiàn)合同上的價格比銷售價格表上稍低。售樓人員解釋,出現(xiàn)這種情況是因為該套房在原價的基礎上,享受了一定的優(yōu)惠。檢查人員表示認同,這證明該樓盤沒有亂標價。
“捂盤惜售”嫌疑突出
此次檢查發(fā)現(xiàn),“取得預售許可證后10日內未開始預售商品房”的違規(guī)方式普遍存在。按照國家有關規(guī)定,開發(fā)商應在取得預售證10個工作日之后就開盤賣房,否則就有“捂盤惜售”的嫌疑。因為開盤了不賣房,會造成社會上房源的緊張,同時也給購房者帶來較大的心理壓力,從而導致購房者的從眾心理,間接地拉動房價上漲。
記者在采訪中解到,開發(fā)商對于這種行為卻有另一番理解。他們認為,辦了預售證,只是該項目工程進度的一種確認,至于什么時候開盤銷售,則要看樓盤的銷售節(jié)奏是如何定的,不僅要考慮社會上的房源供應,還要考慮樓盤的銷售環(huán)節(jié)和進度,有些還要請專業(yè)人士看日子。一位業(yè)內人士還透露,開盤就要在媒體上做宣傳,10個工作日可能還未充分達到宣傳效果;而如果提前做宣傳,又有相關的限制,因為沒有拿到預售證是不能在媒體上做廣告的。
對此,房產局有關人士提醒,開發(fā)商在申請的時間上要有一個把握,算好時間再進行預售證的申請,根據(jù)自己的銷售進度,申請不要太早也不要太晚。
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