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響房屋出租收益的三大要素 家庭貸款的四大策略

  編輯:海南房產(chǎn)網(wǎng)   發(fā)布日期:2016-09-10 00:00:00  有效期:發(fā)布當(dāng)天    閱讀 549 次

閱讀聲明:文章內(nèi)關(guān)于戶型面積的表述,除了特別標(biāo)明為套內(nèi)面積的內(nèi)容外,所涉及戶型面積均為建筑面積。
有人稱:房產(chǎn)商每賣出一套房子就等于消滅一個(gè)現(xiàn)在或?qū)淼陌偃f富翁。的確,在一些大中城市,近幾年隨著房價(jià)的不斷攀升,居民在住房方面的花費(fèi)與日俱增。按照國外發(fā)達(dá)國家的統(tǒng)計(jì)方法,簡單地將購購住房列為投資,在我國現(xiàn)階段是不合適的。購購住房在我國現(xiàn)階段,絕大部分應(yīng)算作消費(fèi)行為。關(guān)鍵是讓普通消費(fèi)者也能購得起房,不因房價(jià)過高成為居民的一個(gè)沉重負(fù)擔(dān)。

  在衣食住行中,從居民口袋中掏去了大把鈔票的當(dāng)屬房子,它不僅把許多居民多年的積蓄掏之一空,而且還使父母或親友承擔(dān)部分的購房款;它不僅把你現(xiàn)在的錢掏空,還提前花去了你將來要賺到的錢,使你每天一睜眼就要向銀行交錢。房子就像一只無底的洞,大量吞下你手中有限的鈔票,成為家庭支出中也是較難承受的花費(fèi)。

  在現(xiàn)行的統(tǒng)計(jì)中,居民購房是作為投資,而沒有算作消費(fèi),也就是說居民購購的住房屬于投資品,而不是消費(fèi)品,其理由是:住房使用期限長,單位價(jià)值高,完全符合固定資產(chǎn)的一般標(biāo)準(zhǔn)。

  在對住房屬性的界定中,住房屬于固定資本形成。即房地產(chǎn)開發(fā)投資形成的房地產(chǎn),在支出法GDP核算中歸入固定資本形成。也就是說,不僅經(jīng)營單位購置的廠房是固定資本,居民個(gè)人購購用于居住的住宅,也都是投資品,而非消費(fèi)品。但從現(xiàn)實(shí)看,把房子作為投資品容易產(chǎn)生一些誤導(dǎo):

  一是會造成以住房租賃經(jīng)營為業(yè)務(wù)的房地產(chǎn)基金、信托投資公司等經(jīng)營單位利用自身的資金優(yōu)勢,與居民爭購有限的房地產(chǎn)資源,從而大幅度推高房價(jià),加大居民的居住成本。

  實(shí)際上從人們的生活習(xí)慣上看,衣食住行是人類消費(fèi)的較基本方面,因此衣服、食品、住房、交通等成為人們較重要的消費(fèi)品。所以,根據(jù)人們的生活習(xí)慣,把住房列入如同汽車、鉆石一樣的耐用消費(fèi)品,應(yīng)當(dāng)更加符合人們的心理。

  二是盡管統(tǒng)計(jì)上把住房當(dāng)作投資統(tǒng)計(jì)是國際通用做法,但在我國目前階段情況比較特殊,需要具體分析。

  一般來說,住房擁有者有兩種用途,一是自己居住,另一種是出租。前者屬于滿足自己需要的消費(fèi)行為,后者則屬于抑制自己消費(fèi)、增加收益的投資行為。而對于現(xiàn)在購購住房對絕大多數(shù)人來說,是為了自己住,是解決“衣食住行”中“住”的問題,是消費(fèi)。正是因?yàn)椤白》俊笔谴蟛糠秩吮匦璧南M(fèi)品,才成了另一些人“炒房”、“投資”的對象。按照國外發(fā)達(dá)國家的統(tǒng)計(jì)方法,簡單地將購購住房列為投資,在我國現(xiàn)階段是不合適的。購購住房在我國現(xiàn)階段,絕大部分應(yīng)算作消費(fèi)行為。

  三是由于房屋在居民消費(fèi)或投資中占的權(quán)重大,在現(xiàn)行中的CPI統(tǒng)計(jì)中,居民的居住支出價(jià)格僅僅包括房租、水電、燃?xì)獾葍r(jià)格,并沒有真實(shí)反映房價(jià)的漲幅。

  由于我國住房租賃市場不發(fā)達(dá),因而房屋租賃價(jià)格始終維持在較低水平,上升緩慢。與租賃市場形成鮮明對比的是,近幾年房地產(chǎn)銷售價(jià)格上漲迅猛。2006年,35個(gè)大中城市房屋銷售價(jià)格高于房屋租賃價(jià)格指數(shù)4.4個(gè)點(diǎn)。因此,我國房屋銷售價(jià)格的增速明顯快于租賃價(jià)格的增速,城鎮(zhèn)居民的實(shí)際購房支出要遠(yuǎn)高于統(tǒng)計(jì)調(diào)查中的住房消費(fèi)支出。

  此外,在近幾年房地產(chǎn)的投資或投機(jī)中,不僅房地產(chǎn)開發(fā)商、炒房團(tuán)、外國投機(jī)者都參與了商品房屋“囤積”和投機(jī)行為,住房信貸的失控也在很大程度上助長了房地產(chǎn)的投資和投機(jī)性需求。這些因素從根本上推高了房價(jià),遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過了廣大老百姓的實(shí)際收入水平,房子成為擠壓居民其他消費(fèi)支出的重要商品。

  不論房子是屬于投資品還是消費(fèi)品,關(guān)鍵是要讓普通消費(fèi)者也能購得起房,不因房價(jià)過高成為居民的一個(gè)沉重負(fù)擔(dān)。

  擴(kuò)大住房內(nèi)需,一方面不能簡單地理解為把大多數(shù)民眾的存款都投放到住房消費(fèi)上,要盡快改變已經(jīng)出現(xiàn)的居民住房消費(fèi)透支現(xiàn)象,改變因購房而擠占其他消費(fèi)的問題,努力使居住開支占居民可支配收入中的比重,控制在一定的限度之內(nèi),盡量讓普通居民住得更舒適一些;另一方面要抑制房地產(chǎn)發(fā)展的過熱勢頭,更不能把發(fā)展房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)作為戰(zhàn)略,而應(yīng)當(dāng)是在不影響耕地和環(huán)境保護(hù)等關(guān)系我國經(jīng)濟(jì)社會可持續(xù)發(fā)展的因素的基礎(chǔ)上,發(fā)揮住房消費(fèi)對內(nèi)需的拉動(dòng)力。

  業(yè)內(nèi)人士提醒:三大要素影響房屋出租收益

  目前,全國各地?fù)碛卸嗵追慨a(chǎn)的投資者和有多余住宅的市民日益增多,如何讓房產(chǎn)在出租過程中獲得更好的收益?業(yè)內(nèi)人士表示,恰當(dāng)?shù)难b修、減少房屋空置期和控制房屋折舊能夠有效提高房屋出租收益。

  有些房主認(rèn)為,房屋裝修越高端,租金就越高,相對的出租回報(bào)率也就越高。專家表示,其實(shí)不然。事實(shí)上,在進(jìn)行房屋出租投資中,房屋裝修的檔次和出租收益并不成正比,恰當(dāng)?shù)难b修才重要。房主在房屋出租之前,應(yīng)事先對房屋所在區(qū)域做一定的分析,給自己的房屋適當(dāng)?shù)难b修定位,以尋求租金收益與成本支出的較佳平衡點(diǎn)。對于擁有多套房產(chǎn)的出租業(yè)主來說,一定要根據(jù)不同區(qū)域房產(chǎn)的特性進(jìn)行有差別的裝修。

  另外,減少出租房屋空置期會提高出租收益。房屋出租的空置期對于單個(gè)的出租業(yè)主來說是很難控制的,而大型房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)公司能夠有效和及時(shí)地進(jìn)行房屋信息配對。房主可以通過正規(guī)中介公司的信息資源優(yōu)勢來減少房屋出租的空置期,從而提高出租收益。

  此外,出租房屋的折舊成本也要計(jì)算在投資收益當(dāng)中,因此要盡量控制房屋折舊。在與承租客戶簽訂的租賃合同當(dāng)中,一定要對承租者可能損毀房屋的行為進(jìn)行限度地約束,否則自己可能會因此蒙受損失。專家提醒,如果全程委托經(jīng)紀(jì)公司辦理房屋出租業(yè)務(wù),也要將這一事項(xiàng)作出明確規(guī)定,特別是部分出租精 屋的業(yè)主更要注意這一點(diǎn)。辛化

  家庭貸款省息四策略

  對每一個(gè)家庭而言,都免不了會有急事需要花錢,而如果此時(shí)自己手上的資金又不夠,只好去銀行貸款。如果出現(xiàn)這種情況,對于貸款的家庭,較希望的就是在貸款時(shí),能夠限度地降低成本,節(jié)省利息。特別是在資金需求量較大的情況下,如何降低利息支出,更是打算貸款家庭較關(guān)心的問題。

  對于有資金需求的家庭,怎樣才能夠更好地節(jié)省下貸款利息呢?

  策略一:“貨比三家”,慎選銀行

  當(dāng)前,各銀行間的競爭非常激烈,他們?yōu)榱藸幦〉礁嗟氖袌龇蓊~,都會根據(jù)自己銀行的實(shí)際情況,在國家規(guī)定貸款利率范圍進(jìn)行貸款利率的調(diào)整。如有的銀行仍然執(zhí)行國家基準(zhǔn)利率,而有的銀行則在國家規(guī)定的基準(zhǔn)利率基礎(chǔ)上實(shí)行不同程度的上浮,還有的銀行則對不同品種貸款實(shí)行不同的利率上浮幅度。為此,針對銀行間不同的貸款利率,有資金需求的家庭在借款時(shí),就需要多跑跑,多看看,做到“貨比三家”,選擇“低”利率銀行去貸款。同樣是貸款10萬元,借款期限都是1年,一個(gè)執(zhí)行基準(zhǔn)利率,一個(gè)執(zhí)行上浮20%的利率,如果選擇了后者,一年就會多掏1000多元利息。因此,慎選銀行很重要。

  策略二:合理計(jì)劃,選準(zhǔn)期限

  對于有資金需求的家庭,需要用款的時(shí)間有長有短。因此,為避免多掏利息,在銀行貸款時(shí),就應(yīng)合理計(jì)劃用款期限長短。因?yàn)橥瑯邮琴J款,選擇期限越長,利率就會越高。如現(xiàn)行短期貸款利率分為半年和一年兩個(gè)檔次,并規(guī)定貸款期限半年以內(nèi)的執(zhí)行半年期檔次利率,超過半年不足一年的執(zhí)行一年期檔次利率。因此,當(dāng)家庭需要貸款,而期限正好選定在介于兩個(gè)貸款期限利率檔次之間的時(shí)候,特別是貸款期限剛超過一個(gè)利率檔次時(shí)間點(diǎn),而距離下一個(gè)利率檔次時(shí)間點(diǎn)較長的情況下,相對承擔(dān)的貸款利息支出會更大。所以在貸款時(shí),一定要盡量選準(zhǔn)期限。

  策略三:弄清價(jià)差,優(yōu)選方式

  目前,銀行在貸款的經(jīng)營方式上,主要有信用、擔(dān)保、抵押和質(zhì)押等幾種形式。因?yàn)檫@些貸款的方式不同,所以銀行在執(zhí)行貸款利率時(shí),對利率的上浮也會有所不同。同樣是申請期限一樣長,數(shù)額又相同的貸款,如果選擇錯(cuò)了貸款形式,可能就會承擔(dān)更多的貸款利息支出,讓自己白白地多掏錢。比如,現(xiàn)在銀行執(zhí)行利率較低的貸款有票據(jù)貼現(xiàn)和質(zhì)押貸款,如果自己條件所允許,通過這兩種形式進(jìn)行貸款,肯定就是再恰當(dāng)不過的了。選擇了這兩種貸款方式,就相當(dāng)于選擇了較省錢的“貸款”方式,自然也就節(jié)省了貸款利率。

  策略四:貸款協(xié)議,慎重簽訂

  現(xiàn)在,很多家庭在銀行貸款簽訂協(xié)議時(shí)顯得非常的隨意。其實(shí),他們這種瀟灑的行為,說明了他們?nèi)狈芎玫睦碡?cái)意識,這樣往往就會在貸款時(shí)多掏利息。造成人為的“高息”。一般常見的兩種貸款形式有:

  留置存款余額貸款,即有資金需求家庭向銀行取得借款時(shí),銀行要求其從貸款本金中留置一部分存入該行賬戶,以制約貸款本息如期償還。但就有資金需求家庭來講,由于在開支的借款利息沒減少的情況下借款本金被打折。所以,有資金需求的家庭實(shí)際上所承擔(dān)的貸款利率,要比合同上簽訂的借款利率明顯高出很多。

  預(yù)扣利息貸款,即有些銀行為確保貸款利息能夠按時(shí)歸還,在貸款發(fā)放時(shí),就從貸款人所貸款的本金中預(yù)扣掉全部貸款利息。由于這種方式會讓有資金需求家庭可用的貸款資金相對減少,所以,有資金需求家庭所承擔(dān)的實(shí)際借款利率已經(jīng)遠(yuǎn)遠(yuǎn)超出其簽訂的協(xié)議利率的范圍,客觀上已經(jīng)加大了資金需求家庭的融資成本,造成了多掏利息。因?yàn)樗A(yù)扣掉的貸款利息,你也還需要付出利息。

  為此,有資金需求家庭在貸款時(shí),協(xié)議一定要慎簽,當(dāng)心吃了“啞巴”虧,多掏不應(yīng)該掏的利息。(編輯:李華冰)

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