近日，一場(chǎng)嚴(yán)查容積率的行動(dòng)正在南京樓市悄然開展。據(jù)南京房地產(chǎn)信息網(wǎng)的消息，南京市規(guī)劃局監(jiān)督處、監(jiān)察室正在對(duì)各區(qū)縣經(jīng)營(yíng)性用地容積率進(jìn)行全面檢查。此次行動(dòng)的開展，引起了廣大購(gòu)房者的極大關(guān)注，但是不少讀者對(duì)容積率究竟是什么內(nèi)容并不清楚。記者采訪了業(yè)內(nèi)人士，對(duì)容積率、等一些購(gòu)房者經(jīng)常碰到的專業(yè)術(shù)語進(jìn)行解釋。

　　容積率影響居住舒適度

　　開發(fā)商在建房初期，須向規(guī)劃部門就建筑容積率的規(guī)劃進(jìn)行申報(bào)審批。一般我們普通購(gòu)房者所說的容積率，是指一個(gè)小區(qū)的總建筑面積與用地面積的比率。例如，在1萬平方米的土地上，有4000平方米的建筑總面積，則其容積率就是0.4。

　　對(duì)于小區(qū)業(yè)主來說，容積率和建筑密度直接關(guān)系到居住的舒適度問題。容積率越低，居住密度就越小，人們的居住舒適度就越高；反之，則居住的舒適度也就越低。一般來說，別墅大多低于1.0，其中Townhouse普遍在0.6-0.8之間，獨(dú)棟別墅在0.3-0.5之間；多層容積率多在1.0-1.2之間，小高層、高層在2.0-3.0之間；高層塔樓可能在5以上。

　　對(duì)于開發(fā)商來說，容積率則決定了地價(jià)成本在房屋價(jià)格中所占的比例，決定了被開發(fā)土地的含金量。因此，容積率越高，開發(fā)商的利潤(rùn)也就越大。容積率的細(xì)小變動(dòng)都會(huì)引起巨大的經(jīng)濟(jì)效益變化。比如早前曾曝光的某樓盤，一幅10萬平方米的地塊，初期申報(bào)容積率為2，即可蓋20萬平方米的建筑，結(jié)果開發(fā)商在建設(shè)過程中私自將容積率改為了2.1，雖然僅增加了0.1，但一下子多蓋了1萬平方米房屋，開發(fā)商也因此增加了數(shù)千萬元的銷售額。因此，容積率是房產(chǎn)開發(fā)中一個(gè)非常敏感而又關(guān)鍵的數(shù)據(jù)。

　　并非越高越好

　　較近許多樓盤都在炒“”這個(gè)詞，早前也有江北一樓盤以高達(dá)90%作為樓盤的宣傳，那么究竟是什么意思呢？

　　據(jù)了解，目前人們談?wù)摰闹饕袃蓚€(gè)版本：一是住房套內(nèi)建筑面積除以套內(nèi)建筑面積加公攤面積；二是套內(nèi)使用面積除以套內(nèi)建筑面積加公攤面積。兩種的計(jì)算方式差異不大，后者只是去掉了套內(nèi)墻體和一半陽臺(tái)面積而已。開發(fā)商通常更愿意采用前者，因?yàn)檫@樣所謂的會(huì)更高一些。正常的情況下，高層住宅的一般為76％左右，小高層為81％左右，多層為85％左右，如果合理控制的話，可能會(huì)更高一些。

　　一般來講，高就意味著房屋設(shè)計(jì)經(jīng)濟(jì)、實(shí)用、不浪費(fèi)，對(duì)購(gòu)房者來說，購(gòu)購(gòu)相同的建筑面積，實(shí)際可占有、使用的面積就大些。但從另一個(gè)角度分析，如果說一套房子的是100%，那么這套房子肯定是沒有樓梯、走道的“空中樓閣”。所以，我們看公用面積的多少，頭先得看它合理不合理。一般來說，樓內(nèi)每增加一個(gè)功能，它的自然會(huì)下降幾個(gè)百分點(diǎn)。一幢(高層)房屋總少不了電梯井、樓梯間、過道、公共門廳、外墻、設(shè)備房等，這些部位占用的面積即是公用建筑面積，將分?jǐn)偟矫繎裘娣e中，的高低正是由公用建筑面積比例的大小決定的。如果房屋設(shè)計(jì)合理，沒有人為地浪費(fèi)公用面積，那么公用建筑面積大，低，只能說明公共活動(dòng)區(qū)域?qū)挸?，服?wù)面積(如警衛(wèi)室、機(jī)電房等)大，這樣的房屋質(zhì)量、品位無疑會(huì)比公用建筑面積小、高但門廳狹小、走道擁擠、服務(wù)用房窄小或沒有服務(wù)用房的房屋要高。所以，片面追求高并不可取。

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