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南京樓市嚴(yán)查容積率悄然開展 購(gòu)房專業(yè)術(shù)語解惑

  編輯:海南房產(chǎn)網(wǎng)   發(fā)布日期:2016-09-10 00:00:00  有效期:發(fā)布當(dāng)天    閱讀 621 次

閱讀聲明:文章內(nèi)關(guān)于戶型面積的表述,除了特別標(biāo)明為套內(nèi)面積的內(nèi)容外,所涉及戶型面積均為建筑面積。
什么是容積率和

  近日,一場(chǎng)嚴(yán)查容積率的行動(dòng)正在南京樓市悄然開展。據(jù)南京房地產(chǎn)信息網(wǎng)的消息,南京市規(guī)劃局監(jiān)督處、監(jiān)察室正在對(duì)各區(qū)縣經(jīng)營(yíng)性用地容積率進(jìn)行全面檢查。此次行動(dòng)的開展,引起了廣大購(gòu)房者的極大關(guān)注,但是不少讀者對(duì)容積率究竟是什么內(nèi)容并不清楚。記者采訪了業(yè)內(nèi)人士,對(duì)容積率、等一些購(gòu)房者經(jīng)常碰到的專業(yè)術(shù)語進(jìn)行解釋。

  容積率影響居住舒適度

  開發(fā)商在建房初期,須向規(guī)劃部門就建筑容積率的規(guī)劃進(jìn)行申報(bào)審批。一般我們普通購(gòu)房者所說的容積率,是指一個(gè)小區(qū)的總建筑面積與用地面積的比率。例如,在1萬平方米的土地上,有4000平方米的建筑總面積,則其容積率就是0.4。

  對(duì)于小區(qū)業(yè)主來說,容積率和建筑密度直接關(guān)系到居住的舒適度問題。容積率越低,居住密度就越小,人們的居住舒適度就越高;反之,則居住的舒適度也就越低。一般來說,別墅大多低于1.0,其中Townhouse普遍在0.6-0.8之間,獨(dú)棟別墅在0.3-0.5之間;多層容積率多在1.0-1.2之間,小高層、高層在2.0-3.0之間;高層塔樓可能在5以上。

  對(duì)于開發(fā)商來說,容積率則決定了地價(jià)成本在房屋價(jià)格中所占的比例,決定了被開發(fā)土地的含金量。因此,容積率越高,開發(fā)商的利潤(rùn)也就越大。容積率的細(xì)小變動(dòng)都會(huì)引起巨大的經(jīng)濟(jì)效益變化。比如早前曾曝光的某樓盤,一幅10萬平方米的地塊,初期申報(bào)容積率為2,即可蓋20萬平方米的建筑,結(jié)果開發(fā)商在建設(shè)過程中私自將容積率改為了2.1,雖然僅增加了0.1,但一下子多蓋了1萬平方米房屋,開發(fā)商也因此增加了數(shù)千萬元的銷售額。因此,容積率是房產(chǎn)開發(fā)中一個(gè)非常敏感而又關(guān)鍵的數(shù)據(jù)。

  并非越高越好

  較近許多樓盤都在炒“”這個(gè)詞,早前也有江北一樓盤以高達(dá)90%作為樓盤的宣傳,那么究竟是什么意思呢?

  據(jù)了解,目前人們談?wù)摰闹饕袃蓚€(gè)版本:一是住房套內(nèi)建筑面積除以套內(nèi)建筑面積加公攤面積;二是套內(nèi)使用面積除以套內(nèi)建筑面積加公攤面積。兩種的計(jì)算方式差異不大,后者只是去掉了套內(nèi)墻體和一半陽臺(tái)面積而已。開發(fā)商通常更愿意采用前者,因?yàn)檫@樣所謂的會(huì)更高一些。正常的情況下,高層住宅的一般為76%左右,小高層為81%左右,多層為85%左右,如果合理控制的話,可能會(huì)更高一些。

  一般來講,高就意味著房屋設(shè)計(jì)經(jīng)濟(jì)、實(shí)用、不浪費(fèi),對(duì)購(gòu)房者來說,購(gòu)購(gòu)相同的建筑面積,實(shí)際可占有、使用的面積就大些。但從另一個(gè)角度分析,如果說一套房子的是100%,那么這套房子肯定是沒有樓梯、走道的“空中樓閣”。所以,我們看公用面積的多少,頭先得看它合理不合理。一般來說,樓內(nèi)每增加一個(gè)功能,它的自然會(huì)下降幾個(gè)百分點(diǎn)。一幢(高層)房屋總少不了電梯井、樓梯間、過道、公共門廳、外墻、設(shè)備房等,這些部位占用的面積即是公用建筑面積,將分?jǐn)偟矫繎裘娣e中,的高低正是由公用建筑面積比例的大小決定的。如果房屋設(shè)計(jì)合理,沒有人為地浪費(fèi)公用面積,那么公用建筑面積大,低,只能說明公共活動(dòng)區(qū)域?qū)挸?,服?wù)面積(如警衛(wèi)室、機(jī)電房等)大,這樣的房屋質(zhì)量、品位無疑會(huì)比公用建筑面積小、高但門廳狹小、走道擁擠、服務(wù)用房窄小或沒有服務(wù)用房的房屋要高。所以,片面追求高并不可取。

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