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購(gòu)房合同你能看懂嗎 看清“四率”購(gòu)的有保障

  編輯:海南房產(chǎn)網(wǎng)   發(fā)布日期:2016-09-10 00:00:00  有效期:發(fā)布當(dāng)天    閱讀 616 次

閱讀聲明:文章內(nèi)關(guān)于戶型面積的表述,除了特別標(biāo)明為套內(nèi)面積的內(nèi)容外,所涉及戶型面積均為建筑面積。

容積率、綠化率等與房產(chǎn)有關(guān)的專業(yè)術(shù)語(yǔ)讓普通購(gòu)房者似懂非懂,而市場(chǎng)上也有少數(shù)開(kāi)發(fā)商在這方面打馬虎眼,因此我們有必要對(duì)此做一次解析,以便在購(gòu)房時(shí)做到清清楚楚、明明白白。

  容積率為2.6%,綠化率達(dá)到35%……看著這些專業(yè)術(shù)語(yǔ),相信肯定有不少購(gòu)房者似懂非懂,心里一個(gè)勁地犯嘀咕。然而,這些數(shù)據(jù)卻關(guān)系到居住的舒適性,因此有必要了解這些專業(yè)術(shù)語(yǔ)的真正含義,并以此作為參考依據(jù)。專家表示,目前與“率”有關(guān)的概念主要包括容積率、綠化率、車庫(kù)率和等等。那么,這些專業(yè)術(shù)語(yǔ)跟住宅綜合品質(zhì)之間到底有什么關(guān)系,市場(chǎng)上存在哪些認(rèn)識(shí)上的誤區(qū),在此有必要進(jìn)行詳細(xì)解析。

  專業(yè)術(shù)語(yǔ)應(yīng)了解

  手里拿著一份售樓書,看著上面一些關(guān)于樓盤描述的文字,有些內(nèi)容讓老劉感到有點(diǎn)吃力。老劉想給自己購(gòu)套住房,以前從未購(gòu)過(guò)房的他還專門在網(wǎng)上找來(lái)很多資料學(xué)習(xí),諸如如何考察配套的優(yōu)劣,如何評(píng)估房型的好壞,如何考量小區(qū)的整體綜合素質(zhì)等等,通過(guò)一段時(shí)間的突擊學(xué)習(xí),他的確長(zhǎng)了不少見(jiàn)識(shí)。

  不過(guò)還是有意外情況發(fā)生。當(dāng)老劉看到容積率、綠化率等一些比較專業(yè)的術(shù)語(yǔ)以及相對(duì)應(yīng)的數(shù)據(jù)時(shí),他還是有點(diǎn)吃不準(zhǔn)了。老伴問(wèn)他,小區(qū)的容積率高好,還是低一點(diǎn)好?綠化率是不是越高越好?老劉沒(méi)法解釋。此外,老劉還在某樓盤的宣傳資料上看到這樣一句話:人均綠地 (論壇 新聞)面積達(dá)50平方米,是如何計(jì)算出來(lái)的呢,老劉弄不清楚。

  的確,對(duì)于像老劉這樣的普通購(gòu)房者來(lái)說(shuō),雖然平時(shí)有可能也曾聽(tīng)說(shuō)過(guò)這些術(shù)語(yǔ),但是不是完全了解其中的含義就難說(shuō)了。專家表示,這些指標(biāo)卻關(guān)系到日后的居住品質(zhì),如容積率過(guò)高的小區(qū)會(huì)因?yàn)闃菍舆^(guò)高而給人壓抑感,綠化率過(guò)低則會(huì)使得小區(qū)環(huán)境太差,車庫(kù)率太小會(huì)導(dǎo)致停車極為不便,因此作為購(gòu)房者,有必要對(duì)此有個(gè)清晰的認(rèn)識(shí)。

  更有甚者,由于各種各樣的原因,目前在這方面還存在一些認(rèn)識(shí)上的誤區(qū)。比如有些購(gòu)房者一味追求高,反而忽視了住宅其他功能配套,也會(huì)給居住造成一定的困難?;诖耍?gòu)房者更要對(duì)這些基本概念有個(gè)全面的了解。

  容積率:盡量避免高指標(biāo)

  容積率是指小區(qū)總建筑面積與總用地面積的比值,這個(gè)比值越小,意味著小區(qū)容納的建筑總量越少,人均用地面積越多,居住品質(zhì)就會(huì)越高。為什么這么說(shuō)呢?上海五合國(guó)際副總經(jīng)理吳茂輝解釋說(shuō),容積率低的小區(qū)有更多的土地用于綠地建設(shè),以及建筑層高也適中,因而居住品質(zhì)相對(duì)較高。比如綠樹(shù)成蔭的別墅區(qū),其容積率只有0.35左右。而位于的樓盤,容積率超過(guò)5以上,因而整個(gè)小區(qū)內(nèi)高層建筑林立,讓人頗感壓抑。相比較而言,前者的舒適性肯定遠(yuǎn)大于后者。

  而與此同時(shí),高容積率的小區(qū)也意味著帶來(lái)高密度的居住人口,這對(duì)小區(qū)本身樓道、公共娛樂(lè)場(chǎng)所等的使用也會(huì)更加頻繁,從而加速其老化。同時(shí),高容積率的小區(qū)在安保方面也存在不小的壓力。因此專家建議,購(gòu)房者一定要選擇選擇在適當(dāng)?shù)膮^(qū)間內(nèi)選擇容積率,如多層不超過(guò)3,以小高層居多的小區(qū)在4左右,而高層為主的小區(qū)不能超過(guò)5。

  綠化率:謹(jǐn)防偷換概念

  綠化覆蓋程度高達(dá)40%!如果這樣的樓盤位于的市,會(huì)不會(huì)讓人怦然心動(dòng)?答案肯定是“會(huì)”。

  綠化率是開(kāi)發(fā)商會(huì)經(jīng)常提及的概念,跟容積率一樣,也是一項(xiàng)規(guī)劃指標(biāo),可簡(jiǎn)單表述為指規(guī)劃建設(shè)用地范圍內(nèi)的綠化面積與規(guī)劃建設(shè)用地面積之比。但目前與之有關(guān)的概念還包括綠地率和綠化覆蓋率,其中綠地率中的綠地是指“居住區(qū)用地范圍內(nèi)各類綠地”,主要包括公共綠地、宅旁綠地、配套公建所屬綠地和道路綠地等。綠化覆蓋率是綠化垂直投影面積之和與占地面積的百分比,因此,樹(shù)的影子也可算入綠化覆蓋率,所以綠化覆蓋率有時(shí)能做到60%以上。

  但是有業(yè)內(nèi)人士指出,少數(shù)開(kāi)發(fā)商在宣傳時(shí)只提綠化覆蓋率或者綠地率,因?yàn)橥ㄟ^(guò)一些技術(shù)上的處理,均能得到不錯(cuò)的效果,但實(shí)際上綠化面積到底有多少,則避而不談。因此購(gòu)房者在如果要真正小區(qū)的綠化程度,除了要詢問(wèn)綠化覆蓋率之外,還要了解規(guī)劃綠化面積的大小。

 ?。哼€要關(guān)注使用率

  越高,則意味著購(gòu)房者花在公攤面積上的費(fèi)用越少。但專家提醒,在某些特定的情況下,會(huì)發(fā)生變化,因此購(gòu)房者別僅僅只是聽(tīng)信開(kāi)發(fā)商的說(shuō)辭。

  一般情況下,是指套內(nèi)建筑面積與套(單元)建筑面積之比。其中,套內(nèi)建筑面積包括套內(nèi)使用面積、套內(nèi)墻體面積、陽(yáng)臺(tái)建筑面積三部分,套(單元)建筑面積為套內(nèi)建筑面積與分?jǐn)偟墓媒ㄖ娣e之和。正是因?yàn)楣珨偯娣e是一個(gè)可變量,因此專家解釋說(shuō),對(duì)于一些分若干期開(kāi)發(fā)的樓盤,一定要注意的變化。

  這到底是怎么回事呢?吳茂輝舉例說(shuō),前期銷售的房源一般是在規(guī)劃建筑方案設(shè)計(jì)較初計(jì)算并得到的,由于此時(shí)公攤面積部分一時(shí)無(wú)法統(tǒng)計(jì)完全,一般只計(jì)算現(xiàn)有的公攤面積,有時(shí)甚至只是簡(jiǎn)單計(jì)算標(biāo)準(zhǔn)層內(nèi)的公共交通分?jǐn)偯娣e,這樣得來(lái)的自然是相對(duì)比較高的。但等到項(xiàng)目建設(shè)竣工交付前后,由房屋測(cè)量登記部門通過(guò)圖紙與實(shí)測(cè)結(jié)合計(jì)算得到的公攤系數(shù)通常都會(huì)比前期的大,因而,這時(shí)的實(shí)際比銷售時(shí)的宣傳要約降低1~3個(gè)百分點(diǎn)。

  對(duì)此,專家建議,如果條件允許,購(gòu)房者不妨直接進(jìn)入樣板房對(duì)室內(nèi)使用面積進(jìn)行測(cè)量,得到套內(nèi)使用面積,計(jì)算出使用率,雖然結(jié)果不一定十分準(zhǔn)確,但能夠較為客觀地反映住宅的使用效率。同時(shí),使用率還能反映出房型設(shè)計(jì)方面的缺陷,因?yàn)橛行┓啃托螤詈懿灰?guī)則,會(huì)影響到使用,雖然不低,但是使用率卻打了折扣。

  據(jù)了解,跟建筑形式也有一定的關(guān)系,如多層住宅的可控制在 85~90%,小高層住宅的控制在80~85%,高層的相對(duì)較低,一般在75~80%。高層小戶型較不理想,有可能低于75%的水平。

  車庫(kù)率:必須滿足基本需求

  對(duì)于車庫(kù)率這個(gè)問(wèn)題,估計(jì)不少購(gòu)房者會(huì)在有意無(wú)意之間給忽略了。但這種疏忽可能會(huì)給日后的生活帶來(lái)不便。

  記者的一位朋友張先生在購(gòu)房之初并未考慮要購(gòu)車,因此就沒(méi)有想到車位因素。兩年后,張先生有了車,麻煩也隨之而來(lái),每天下班回家是他較難過(guò)的時(shí)候,因?yàn)樾^(qū)里的停車位太少,需要很費(fèi)神地找車位,有時(shí)候回來(lái)的太晚了,他只能把車停在小區(qū)附近的公共場(chǎng)所,然后步行回家。由此不難看出,小區(qū)的車庫(kù)率也不能忽略。

  吳茂輝表示,對(duì)于居住小區(qū)配建的停車位數(shù)量而言,通常的規(guī)定是:車庫(kù)(位)數(shù)大于小區(qū)住數(shù)的50%。若住宅小區(qū)檔次較高,住戶對(duì)停車位的需求會(huì)更高。別墅類住宅車庫(kù)自帶,每戶擁有車庫(kù)率達(dá)到100%及以上。

  專家提醒說(shuō),在了解車庫(kù)率時(shí),一定要了解清楚具有獨(dú)立產(chǎn)權(quán)的車庫(kù)數(shù)量和由人防工程改建而成的地下車庫(kù)數(shù)量。具有獨(dú)立產(chǎn)權(quán)的車庫(kù)可以購(gòu)購(gòu),由人防工程改建的地下車庫(kù)只能租賃。

  片面對(duì)待要不得

  專家表示,購(gòu)房時(shí)不能單純追求某些數(shù)值,以免步入誤區(qū)。吳茂輝告訴記者,容積率與購(gòu)房者分?jǐn)偟耐恋爻杀居兄苯拥年P(guān)系,因?yàn)槿莘e率較高,相應(yīng)會(huì)有更多的建筑面積來(lái)分?jǐn)偅蚨總€(gè)購(gòu)房者承擔(dān)的土地成本則能適當(dāng)下降一些。而如果單純追求低容積率,則會(huì)為之付出更高的土地成本,導(dǎo)致購(gòu)房成本增加,故不應(yīng)該片面出于舒適性考慮而追求低容積率。

  此外,對(duì)于而言,也不能一味要求其達(dá)到很高的標(biāo)準(zhǔn)。專家表示,住宅建筑需要相應(yīng)的公攤面積作為本身的配套,以犧牲配套而提高,這勢(shì)必會(huì)影響到日后的使用,如樓梯過(guò)窄,“大塊頭”的家具便無(wú)法通過(guò)。

  車庫(kù)率也不宜過(guò)高,夠用就行,一般情況下,中高端小區(qū)的車庫(kù)率達(dá)到0.5~1之間已經(jīng)基本能夠滿足常規(guī)需求。如果車庫(kù)率過(guò)高,會(huì)造成公攤面積的增多,從而影響到。

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