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資產(chǎn)多為房產(chǎn)按揭支出比例高 多房產(chǎn)家庭怎理財(cái)

  編輯:海南房產(chǎn)網(wǎng)   發(fā)布日期:2016-09-10 00:00:00  有效期:發(fā)布當(dāng)天    閱讀 548 次

閱讀聲明:文章內(nèi)關(guān)于戶(hù)型面積的表述,除了特別標(biāo)明為套內(nèi)面積的內(nèi)容外,所涉及戶(hù)型面積均為建筑面積。
李先生家庭資產(chǎn)的四分之三都是房產(chǎn),這樣的資產(chǎn)結(jié)構(gòu),使其家庭經(jīng)濟(jì)受房地產(chǎn)市場(chǎng)走勢(shì)影響極大。因此,暫停新購(gòu)房產(chǎn),乃至調(diào)整現(xiàn)有房產(chǎn),并合理規(guī)劃現(xiàn)有資產(chǎn),可能是明智之舉

  家庭現(xiàn)狀

  李先生,32歲,某合資建材公司銷(xiāo)售經(jīng)理;李太太,27歲,全職太太;女兒3歲。

  李先生的月收入1.4萬(wàn)元,年終獎(jiǎng)6萬(wàn)元左右。

  李先生一直比較喜歡房產(chǎn)投資,2002年購(gòu)了一套一居室自住,購(gòu)購(gòu)時(shí)房屋總價(jià)20萬(wàn)元,頭付5萬(wàn)元,貸款20年,月供1100元,現(xiàn)在該房產(chǎn)估價(jià)30萬(wàn)元。2004年又購(gòu)購(gòu)了一套一居室,用于出租,總價(jià)26萬(wàn)元,頭付8萬(wàn)元,貸款20年,月供1200元,現(xiàn)在該房產(chǎn)估價(jià)32萬(wàn)元,已出租,月租金收入1500元。2005年購(gòu)了一套150平方米的三居室,總價(jià)80萬(wàn)元,頭付24萬(wàn)元,貸款20年,月供4000元,現(xiàn)在估價(jià)85萬(wàn)元。這套房即將交房,準(zhǔn)備自住,打算用15萬(wàn)元裝修。

  李先生一家每月的生活開(kāi)銷(xiāo)如下:日常支出6000元,孩子教育費(fèi)用1500元。李先生有基本的社會(huì)保險(xiǎn),給女兒購(gòu)了一份分紅保險(xiǎn),年交3000元,李太太沒(méi)有任何保障。

  李先生打算在女兒高中畢業(yè)后她出國(guó)留學(xué)。他覺(jué)得,自己的養(yǎng)老靠房屋租金就夠了。

  李先生目前有銀行存款40萬(wàn)元,國(guó)債10萬(wàn)元。面對(duì)近來(lái)國(guó)家對(duì)房地產(chǎn)出臺(tái)了很多調(diào)控性的政策,李先生決定暫時(shí)不再購(gòu)房子。那么,他該如何理財(cái)?

  按揭支出占比過(guò)高

  李先生的家庭資產(chǎn)以原值計(jì)算為176萬(wàn)元,若以現(xiàn)值計(jì)算高達(dá)197萬(wàn)元,這其中的升值部分體現(xiàn)了房產(chǎn)投資的增值部分。

  以現(xiàn)值統(tǒng)計(jì),房產(chǎn)占總資產(chǎn)的74.6%,表明李先生家庭資產(chǎn)的四分之三都是房產(chǎn),而其余部分為銀行存款和國(guó)債這類(lèi)低風(fēng)險(xiǎn)低收益的防守型資產(chǎn)。

  這樣的資產(chǎn)結(jié)構(gòu),使李先生的家庭經(jīng)濟(jì)受房地產(chǎn)市場(chǎng)走勢(shì)影響極大。負(fù)債占總資產(chǎn)的45.2%,較合理水平稍高,償還住房抵押貸款將是未來(lái)20年內(nèi)的一項(xiàng)重要財(cái)務(wù)目標(biāo)。

  李先生年收入近23萬(wàn)元,是家庭的經(jīng)濟(jì)支柱。目前僅有一套住房用于出租,租金收入不足家庭年收入的10%。支出方面,按揭貸款支出高達(dá)月度收入的40.6%,高于三分之一的合理水平。生活費(fèi)用(含日常支出和教育費(fèi)用)每月平均7500元,占月收入的48.4%,月度結(jié)余占月度收入的11%,有些偏低。年度結(jié)余占年度收入的31.5%,處于合理水平,但受年終獎(jiǎng)這樣的偶然因素影響較大。

  不足之處是,李先生家的保險(xiǎn)費(fèi)支出很少,而且保障功能很弱,與他們的家庭結(jié)構(gòu)和債務(wù)狀況不相匹配。

  財(cái)務(wù)目標(biāo)分析

  李先生家的理財(cái)目標(biāo)可以分為三項(xiàng):一是盡早還清購(gòu)房貸款,二是為女兒準(zhǔn)備出國(guó)留學(xué)的費(fèi)用,三是為自己的老年生活準(zhǔn)備養(yǎng)老金。

  關(guān)于還清購(gòu)房貸款,三處房產(chǎn)的貸款本金為89萬(wàn)元左右。分期付款方式導(dǎo)致按揭支出占家庭月收入的比例較高,而且受經(jīng)濟(jì)波動(dòng)影響較大。建議在條件許可的情況下,提前償還部分貸款,以減輕經(jīng)濟(jì)壓力。出售其中的一套住房也是一個(gè)辦法。

  李先生的女兒打算高中畢業(yè)后出國(guó)留學(xué),這是15年以后的目標(biāo)。以學(xué)費(fèi)每年上漲5%估計(jì),大學(xué)4年留學(xué)的學(xué)費(fèi)將需要120萬(wàn)元左右。除現(xiàn)有資金外,主要通過(guò)金融資產(chǎn)和每年節(jié)余進(jìn)行投資獲得。

  怎樣為自己準(zhǔn)備足夠的養(yǎng)老金?

  以目前租金價(jià)格計(jì)算,出租兩套小房子的租金收入約3000元,而以李先生家的生活水準(zhǔn),退休后至少需要4200元可以保持生活品質(zhì)不變。假設(shè)房租和物價(jià)的上漲速度一致,那么當(dāng)李先生退休后,出租兩套小房子的租金收入,尚不足以使李先生夫婦生活品質(zhì)不變,必須額外準(zhǔn)備養(yǎng)老金。

  理財(cái)建議

  1、優(yōu)化生活費(fèi)用支出管理,爭(zhēng)取減少支出15%

  以李先生的工作性質(zhì)來(lái)看,他的家庭支出尚在合理范圍內(nèi),但是考慮到生活支出和房貸月供合計(jì)接近李先生的工資收入。因此,適當(dāng)控制一下生活方面的支出,會(huì)使家庭經(jīng)濟(jì)更寬裕。

  如果能夠把家庭生活費(fèi)用支出減少15%,每個(gè)月將多出1000元的結(jié)余,即使李先生的工資收入略微減少,仍可以支付日常生活支出和房貸月供。

  2、擇機(jī)提前償還部分房貸,減輕供房壓力

  李先生的新房即將裝修,預(yù)計(jì)花費(fèi)15萬(wàn)元,這樣,他家的存款將降為25萬(wàn)元。金融資產(chǎn)另有國(guó)債10萬(wàn)元,考慮到這兩類(lèi)資產(chǎn)的收益率都低于房屋抵押貸款利率。建議選擇適當(dāng)時(shí)機(jī)提前償還部分購(gòu)房貸款,從而減輕供房壓力。

  考慮到裝修后,李先生家的金融資產(chǎn)只有35萬(wàn)元,不足家庭資產(chǎn)的五分之一,而且今年證券市場(chǎng)等投資渠道表現(xiàn)良好,可以過(guò)兩年再償還部分貸款。

  3、完善風(fēng)險(xiǎn)保障,規(guī)避和轉(zhuǎn)移風(fēng)險(xiǎn)

  李先生是家里惟一的經(jīng)濟(jì)來(lái)源,整個(gè)家庭有高達(dá)80余萬(wàn)元的貸款,萬(wàn)一李先生遇到什么風(fēng)險(xiǎn),將嚴(yán)重影響整個(gè)家庭的經(jīng)濟(jì)狀況。從生活品質(zhì)到孩子教育,甚至可能要拍賣(mài)擁有的房產(chǎn)。人生有很多不確定因素,一定要進(jìn)行風(fēng)險(xiǎn)規(guī)避和風(fēng)險(xiǎn)轉(zhuǎn)移。

  因此,建議李先生進(jìn)行全面的保險(xiǎn)規(guī)劃,把人生不確定的風(fēng)險(xiǎn)轉(zhuǎn)化為確定的保障。

  具體品種方面,建議李先生購(gòu)購(gòu)20萬(wàn)至30萬(wàn)元的健康保險(xiǎn),以及120萬(wàn)元的終身壽險(xiǎn)或者定期壽險(xiǎn),這樣萬(wàn)一遇到風(fēng)險(xiǎn),除償還貸款外,還可以給家人留下40萬(wàn)元左右的生活費(fèi)用。同時(shí),給李太太和女兒購(gòu)購(gòu)健康保險(xiǎn)和意外保險(xiǎn),年度保費(fèi)支出在2萬(wàn)至3萬(wàn)元。

  4、以購(gòu)購(gòu)基金的方式參與股票市場(chǎng)投資

  以合理的家庭投資結(jié)構(gòu)來(lái)看,金融投資(股票、債券、基金等)與實(shí)物資產(chǎn)投資的比例在1:1比較合適。李先生家的房產(chǎn)投資已經(jīng)占據(jù)較大比例,結(jié)合當(dāng)前的國(guó)家宏觀調(diào)控政策,建議李先生日后的投資以金融投資為主。

  結(jié)合李先生的具體情況,建議每個(gè)月或者每個(gè)季度用固定數(shù)額的錢(qián)購(gòu)購(gòu)開(kāi)放式基金,總額控制在金融資產(chǎn)的50%左右,目前約為15萬(wàn)元,以后隨著積蓄的增加按比例增加。

  5、保留現(xiàn)有國(guó)債,部分存款轉(zhuǎn)投貨幣市場(chǎng)基金

  由于李先生家即將裝修,15萬(wàn)元左右的裝修款還是存在銀行比較合適;10萬(wàn)元國(guó)債收益略高于銀行存款,建議保留;購(gòu)購(gòu)15萬(wàn)元的基金后,余下的可以保留2萬(wàn)元銀行存款,購(gòu)購(gòu)8萬(wàn)元貨幣市場(chǎng)基金。這樣,資產(chǎn)組合的收益率在當(dāng)前情況下可達(dá)到6%左右。(編輯:凝水)

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