分兩條線來說明這個問題,一類是投資型房東,另一類是自住房或非初始投資二手房東.

　　投資型房東的二手房:

　　出貨的關(guān)鍵來自于市場的壓力與還貸的壓力,回報無法持續(xù).包括市場觀望導(dǎo)致新房價格下降,相應(yīng)的降低了二手房的起步價,而從緊的金融管制導(dǎo)致還貸壓力大增,貫穿其中的博弈是:

　　一，房價真跌還是假跌：字面上理解是在跌，真跌，能否蔓延，拭目以待。按道理政府既然不愿意出現(xiàn)大跌，自然行政干預(yù)存在可能。政府還保留了一手，就是加息周期。

　　二，房價下跌是個案還是普跌：有一點可以判定，普跌時也就是政府救市之始。

　　三，拉鋸階段出貨要求：時間速度還是賺頭，取決于以下類人群的分析判斷。

　　四，保有價值取決于資金鏈還是回報彈性：一旦沒有資金壓力而回報出現(xiàn)復(fù)蘇，就不存在人們寄望的二手房購購較佳時機之說。

　　顯然，可以做出理想的判斷，那就是主流投資客不會將前幾年的心血進行相對性虧損出售，固然一套售價過萬的房子，購入價僅幾千元，但價差畢竟為市場所承認，除非萬不得已，誰也不會用兩位數(shù)的虧絀來獲得逃生之路，因為投資客與開發(fā)商不同，投資客無所謂生死，只所謂多少。

　　再看看自住房或非初始投資二手房東的二手房：

　　大約分這么兩類，

　　一類是購購力型價格型房東，本身就只有一套或兩套房子，動用了積蓄，無法從市場中套利，只能享受數(shù)字上的快感，這類房東出手二手房，面臨著是否可以從新房市場獲得舒適型新居，成本與回收現(xiàn)金是否等同；即使出貨獲得的現(xiàn)金用以在新房市場可以實現(xiàn)舒適居住目標(biāo)，也還面臨著對未來市場走向的一個判斷，也就是他們不會拿自己積蓄換來的東西，象投資客那樣，可多可少，盡快轉(zhuǎn)移風(fēng)險，因為他們可以持有，也可以合適出貨后延遲再消費行為。也就是說這類緊湊型的房東，不會因為市場出現(xiàn)輿論性拐點或真出現(xiàn)假大空而迅速出貨，因此從這類房東手上想淘得理想的二手房源難上加難。

　　另一類是非初始投資二手房東，這是指因為各式原因，如九六年的灰色收入釋放，如零三年的財產(chǎn)性收入整理，如近期的物權(quán)立法，都導(dǎo)致許多人們將積蓄轉(zhuǎn)化為不動產(chǎn)持有，動機并不是為了吃利差，而是在通脹影響下不得已而為之，恰好市場變化讓他們成為了投資勝利者，相當(dāng)于一個成功的被動投資客，這些人手中所持有的房子不下三套及以上，面臨著出貨的選擇，也面臨著少賺與多賺還是逃離風(fēng)險是非之地的選擇。

　　我們可以從這些人的購房收益來源分析，一般都是較少負債購房，即使是負債購房，以他們獲得購房資金來源的忐忑，慎重，仔細分析來看，他們都會將未來的可能變化考慮進來，銀根緊縮，貨幣從緊，房貸新政無法影響到這類人群的決策行為。先進可能左右其出貨決策的是：一是應(yīng)急性開支，如出國定居或生意方面的救急；二是換購，這些人早期都屬于有房戶，吃到了國家住房福利分配的紅利，可能將手中的政策性福利房出手置換成舒適房以做儲備型投資；三是預(yù)期非?？粗詷鞘校o急出貨以讓自己的積蓄與投資至少保值。

　　所以綜合分析，能導(dǎo)致出現(xiàn)二手房較佳購購時機的出現(xiàn)，先進的因素就是認定樓市持續(xù)下跌，從資產(chǎn)保有，保值，投資少賺，緩解資金支出壓力，躲避政策性金融管制等方面來促進出貨。而上面的分析說明，這類人僅僅包括有還貸壓力的那類純投資客，以及認定樓市由盛而衷的非初始投資客，有多少量呢，能否支持二手房市場？

　　還不要忘記，建設(shè)部明確表態(tài)，不希望房價出現(xiàn)急劇下跌，他們會袖手旁觀嗎？

　　與不要忘記，百年未遇的盛會即將召開，出租固然短暫，但回報卻是大大的，只要不是面臨困境，如多套按揭供款，如無法認識樓市重歸正道，一般投資客也好，非初始投資客也罷，均不會盲目選擇出貨，因為對投資性房產(chǎn)而言，過了去年十一月，就再沒有太過緊張的出貨時機了！

　　所以，不要輕信，當(dāng)前完全不是二手房較佳購購時機。

　　奧運后呢？也許我們可以賭一賭，一旦持續(xù)高漲的CPI得到控制，一旦個案降價蔓延到普跌，劇跌，一旦金融緊縮導(dǎo)致開發(fā)商地震級別過大，生死面過寬，也許上面提及的部分措施會出臺，這個時候市場會出現(xiàn)短暫的不應(yīng)期，政策不管用的時候，就是你購入二手房的較佳時機。

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