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[置業(yè)指南]:今年樓市的超佳購購時機(jī)

  編輯:海南房產(chǎn)網(wǎng)   發(fā)布日期:2016-09-10 00:00:00  有效期:發(fā)布當(dāng)天    閱讀 561 次

閱讀聲明:文章內(nèi)關(guān)于戶型面積的表述,除了特別標(biāo)明為套內(nèi)面積的內(nèi)容外,所涉及戶型面積均為建筑面積。
自《陳寶存:未來四個月是出手購房的較佳時機(jī)》一文發(fā)表之后,很多網(wǎng)友加我詢問較佳購購時點的問題,我的回答是11月底至春節(jié)之前應(yīng)該是較佳購購時點,主要原因如下:

 ?。航?jīng)過本年度前八個月的釋放,本年度有效需求釋放水平很高,繼續(xù)保持3—6月份的高漲銷量值得懷疑;

  :本年度6月份之前的銷售回暖是被爭議的,房企的開工復(fù)工和投資在這個時點之前一直被信心所抑制;

  第三:自五月份開始的土地頻頻天價和上半年的樓市成交數(shù)據(jù)穩(wěn)定了房企的投資信心,也促使眾多房企加入到開工復(fù)工和購地的浪潮當(dāng)中,體現(xiàn)在進(jìn)入九月份以來的新開盤項目增長較快;

  第四:時值年度終了,不論是銀行貸款歸還和利息結(jié)算,還是春節(jié)之前建筑企業(yè)、供貨商等的結(jié)算壓力,勢必傳導(dǎo)至房企,沒有趕上銷售較佳時點的項目,會適當(dāng)調(diào)價以加快銷售;

  第五:對于地價、房價高漲所引起的主管部門的政策微調(diào),部分企業(yè)信心不足,擔(dān)心政策打壓和信貸收緊,調(diào)價以加速出貨是很多項目春節(jié)前的選擇;

  第六:由于08年土地出讓低迷,低點拿地的企業(yè)很少,這樣市場上的所謂天價地在07至09年三個年度是主流,那么自10年始連續(xù)三年的入市項目成本壓力過高,入市的條件是房價的繼續(xù)走高;

  第七:國土部較近嚴(yán)厲整飭土地市場的行為雖高調(diào),但是作用不會明顯,也不是解決問題的方式,沒有利潤支持的出讓土地不會達(dá)到入市的條件,房企即使因為壓力而加快開工,但是達(dá)到銷售條件的時間節(jié)點是可以控制的;

  第八:土地出讓仍然處在較低點,而且地價頻頻天價,土地出讓總額的上升,并沒有導(dǎo)致土地出讓面積的同比增長;

  第九:土地供應(yīng)計劃完成程度不盡人意,基本延續(xù)了前述四年的供應(yīng)形勢,供求失衡越來越嚴(yán)重;

  列舉數(shù)字如下:從各大城市2009年1-8月份實際完成的住宅用地供應(yīng)量來看,六成以上城市住宅用地供地完成率不足50%。其中:上海下半年預(yù)計可供應(yīng)住宅用地約120幅,1196萬平方米,接近上半年的3倍,但截止到8月份,上海住宅用地供地完成率僅有35%;北京1-8月住宅用地實際供地面積453.4萬平方米,住宅用地供地完成率僅為34.88%;廣州今年住宅用地供地計劃330-501萬平方米,1-8月住宅用地實際供地面積220.69萬平方米,住宅用地供地完成率為53.10%。深圳今年住宅用地供地計劃110萬平方米,1-8月住宅用地實際供地面積56.53萬平方米,住宅用地供地完成率為51.39%。

  第十:10年信貸政策已經(jīng)在高層聲音中傳達(dá)的很明確,繼續(xù)執(zhí)行適度寬松的貨幣政策和積極財政政策不會改變,10年仍然是高量的信貸釋放,09年上半年的形勢必將重來;

  第十一:中小銀行對房貸的追捧正在抵消銀監(jiān)會嚴(yán)厲二套房貸政策對樓市的影響,指望信貸收緊而調(diào)整房價越來越渺茫;

  綜合以上條件,指望10年地價房價雙雙下跌是不可能的,那么在春節(jié)之前出手自然是較佳選擇。但是,如果在十一期間有項目促銷的力度很大,及時出手也是合理的。

  09年持續(xù)觀望是不明智的。08年的所謂拐點實際我們已經(jīng)看的很清楚是假拐,09年土地和房價雙雙恢復(fù)到07年的水平不是房企在努力,而是供應(yīng)失衡的原因。而供應(yīng)完全平衡在耕地轉(zhuǎn)用嚴(yán)控、土地出讓主要來源于拆遷改造的的局面下完全不存在可能性。

  中國國土巨大,但是可資利用的土地甚少,18億畝紅線是不得已選擇。并不像很多人誤解的那樣,中國可以開發(fā)的土地取之不盡用之不竭。人均可耕地1.39畝的事實,反過來證明著土地供應(yīng)是永遠(yuǎn)的難題。

  土地價值的逐漸走高,實際獲得利益增長較快的還是土地目前的使用者,這是相當(dāng)合理的趨勢。

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