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商品房 經(jīng)適房 房改房 三種房產(chǎn)證有何異同
編輯:海南房產(chǎn)網(wǎng) 發(fā)布日期:2016-09-10 00:00:00 有效期:發(fā)布當(dāng)天 閱讀 533 次
一、商品房。完整的房屋所有權(quán)包括四個(gè)部分:房屋使用權(quán)、占有權(quán)、處置權(quán)和收益權(quán)。普通商品房的產(chǎn)權(quán)證書擁有全部的這四項(xiàng)權(quán)利,在不違反法律規(guī)定的情況下,可以自由的轉(zhuǎn)讓、出租或與,不受任何單位或個(gè)人的限制和干涉,其收益全部歸個(gè)人所有,購(gòu)購(gòu)人除稅費(fèi)外不需要交其他的費(fèi)用。
二、經(jīng)濟(jì)適用房。國(guó)家為照顧中低收入居民購(gòu)房而實(shí)施優(yōu)惠措施,建造經(jīng)濟(jì)適用房所用的土地是國(guó)家以劃撥方式無(wú)償給開發(fā)商使用的,這就是經(jīng)濟(jì)適用房?jī)r(jià)格低的主要原因。根據(jù)北京市的規(guī)定:職工個(gè)人購(gòu)購(gòu)的經(jīng)濟(jì)適用房,房屋產(chǎn)權(quán)歸職工個(gè)人所有,已取得合法產(chǎn)權(quán)證書,即可依法進(jìn)入二級(jí)市場(chǎng)上市交易。上市后,其收益全部歸個(gè)人所有。這就是說(shuō),經(jīng)濟(jì)適用房的產(chǎn)權(quán)證書所擁有的權(quán)利和普通商品房基本一樣,惟一不同的是,經(jīng)濟(jì)適用房在出售時(shí),購(gòu)購(gòu)人要按經(jīng)濟(jì)適用房所在定地價(jià)的10%交納土地出讓金,沒有標(biāo)定地價(jià)的,土地出讓金的價(jià)款暫按房屋售價(jià)的3%交納。這樣,在辦理完產(chǎn)權(quán)過(guò)戶手續(xù)后,購(gòu)購(gòu)人所得到的就是普通商品房的產(chǎn)權(quán)證書,再次交易的時(shí)候,就無(wú)需交納土地出讓金了。
三、房改房。房改房產(chǎn)權(quán)證基本可分為兩種:按成本價(jià)購(gòu)購(gòu)的產(chǎn)權(quán)證(下簡(jiǎn)稱成本價(jià))和按標(biāo)準(zhǔn)價(jià)購(gòu)購(gòu)的產(chǎn)權(quán)證(下簡(jiǎn)稱標(biāo)準(zhǔn)價(jià))。
成本價(jià)的產(chǎn)權(quán)證說(shuō)明該房屋的使用、占有、處置的權(quán)利全部歸產(chǎn)權(quán)人所有,不需經(jīng)過(guò)原產(chǎn)權(quán)單位同意就可處置,但該房屋不能辦理與,在收益權(quán)上受到一定的限制。按照現(xiàn)行的規(guī)定,成本價(jià)的產(chǎn)權(quán)人可選擇兩種收益方式:1.直接上市進(jìn)行交易,由購(gòu)購(gòu)人補(bǔ)交土地出讓金或相當(dāng)于土地出讓金的價(jià)款。按照這種方式的話,房屋售價(jià)每平方米超過(guò)4000元以上的部分,產(chǎn)權(quán)人要和原產(chǎn)權(quán)單位進(jìn)行收益分成,具體是每平方米在4000至5000元的部分,80%歸個(gè)人所有,20%歸原產(chǎn)權(quán)單位所有;每平方米5000元以上的部分,50%歸個(gè)人,50%歸原產(chǎn)權(quán)單位。2.產(chǎn)權(quán)人先將成本價(jià)房變?yōu)樯唐贩咳缓笤偕鲜薪灰?,具體操作是由評(píng)估部門對(duì)房屋進(jìn)行評(píng)估,然后按照市場(chǎng)評(píng)估價(jià)的3%到房管部門補(bǔ)交土地出讓金,再憑補(bǔ)交手續(xù)到房管局權(quán)屬登記部門辦理變更手續(xù)。這樣,成本價(jià)產(chǎn)權(quán)證就變成商品房產(chǎn)權(quán)證了,這種情況下,售房款除稅費(fèi)外,收益全部歸產(chǎn)權(quán)人所有。
標(biāo)準(zhǔn)價(jià)的產(chǎn)權(quán)證說(shuō)明該房屋的使用、占有權(quán)歸產(chǎn)權(quán)人所有,而在處置權(quán)和收益權(quán)上就受到很大的限制了,標(biāo)準(zhǔn)價(jià)的房屋也不能與。頭先,標(biāo)準(zhǔn)價(jià)的產(chǎn)權(quán)證只能說(shuō)明產(chǎn)權(quán)人對(duì)該房屋擁有部分產(chǎn)權(quán),原產(chǎn)權(quán)單位擁有其中部分價(jià)值份額,產(chǎn)權(quán)人要想上市交易,原產(chǎn)權(quán)單位擁有優(yōu)先購(gòu)購(gòu)權(quán)。如果原產(chǎn)權(quán)單位放棄優(yōu)先購(gòu)購(gòu)權(quán),交易后,售房款在扣除稅費(fèi)后,由產(chǎn)權(quán)人和原產(chǎn)權(quán)單位按照房屋所有權(quán)份額比例進(jìn)行分成。產(chǎn)權(quán)人也可以向原產(chǎn)權(quán)單位補(bǔ)齊標(biāo)準(zhǔn)價(jià)和成本價(jià)的差額,將標(biāo)準(zhǔn)價(jià)變成成本價(jià),就可以擁有房屋全部產(chǎn)權(quán)。特別注意的是,已經(jīng)按照標(biāo)準(zhǔn)價(jià)出售的公房,原產(chǎn)權(quán)單位無(wú)權(quán)按照原價(jià)格收回。產(chǎn)權(quán)人告知原產(chǎn)權(quán)單位是否履行優(yōu)先購(gòu)購(gòu)權(quán)而原產(chǎn)權(quán)單位不表態(tài),并且在交易管理部門致函敦促后超過(guò)10天時(shí)限的,視為單位放棄優(yōu)先購(gòu)購(gòu)權(quán),職工可直接上市交易。
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