據(jù)滿堂紅一份市場報(bào)告顯示，廣州的天河北以及珠江新城、五羊新城一帶的住宅樓，有很多中小企業(yè)藏身其中。雖然廣州早就禁止“住改商”，但由于歷史原因，仍有極少數(shù)的合法住宅辦公。目前在廣州各區(qū)，因?qū)徟蟮牟煌Ｖ閰^(qū)約六成住宅辦公處于合法過渡期，而天河區(qū)則絕大部分未經(jīng)批準(zhǔn)。

　　那么，這些藏身住宅小區(qū)的公司是如何辦證的呢？據(jù)記者調(diào)查發(fā)現(xiàn)，這些公司大多屬于無證經(jīng)營。其中即使證照齊全的，絕大部分是靠另外借租微型寫字樓作為注冊地掛靠牌照。因此，目前廣州已經(jīng)產(chǎn)生處兩個(gè)相關(guān)行業(yè)，一是為這些公司 證照的中介公司，二是向他們出租掛靠地的“寫字樓格子鋪”。

　　讀者點(diǎn)題

　　讀者：阿冰 職業(yè)：網(wǎng)站編輯

　　較近跟朋友聊天，說起自己創(chuàng)業(yè)做老板。朋友說打算在我家的小區(qū)租房子開個(gè)小廣告公司，還讓我?guī)兔捶?、打聽價(jià)錢。但我好像記得，廣州是禁止“住改商”的呀。什么時(shí)候又開始允許在住宅辦公了？住宅樓里開公司，會(huì)不會(huì)有什么問題？

　　“讀者點(diǎn)題”是一個(gè)由讀者話事的欄目，有任何關(guān)于城市生活的新發(fā)現(xiàn)或新問題，請發(fā)郵件到dianti@xxsb.com，我們會(huì)盡力為你追蹤。

　　感謝上周讀者小袁點(diǎn)題《鬧市中的代孕 20萬元可同居代孕？》，獎(jiǎng)勵(lì)300元。

　　“住宅辦公”年省六成 小公司至愛

　　雖然廣州早就禁止住宅商用，但每年能省60%的成本，仍然吸引大量的小公司棲身市內(nèi)各商圈的住宅小區(qū)。

　　近百公司棲身較?！白≌k公樓”

　　上午九點(diǎn)，記者走進(jìn)廣州大道南的一棟住宅樓時(shí)，正值上班高峰。夾著公文包，套裝筆挺的人們進(jìn)進(jìn)出出，迅速塞滿三部電梯。他們先后到達(dá)自己的樓層，步履匆忙地走進(jìn)辦公室。這座32層的住宅樓，現(xiàn)在已變成94家小公司的棲身之所。

　　打通大門 開張迎客

　　記者隨后發(fā)現(xiàn)各層都有公司租用，每層原本有12戶人家，現(xiàn)在每層少則2家、較多幾乎全層被租為辦公室。

　　通常，這些公司會(huì)租用兩個(gè)單元，在不改變住宅原格局的基礎(chǔ)上裝修：打通防盜門，改為加寬的玻璃門，貼上公司標(biāo)志或“生意興隆”；然后在客廳入門處設(shè)置接待前臺(tái)，客廳里則隔出6到12個(gè)隔間，臥室改成獨(dú)立辦公室，衛(wèi)生間則保留。

　　在28樓，記者見到了國內(nèi)某較知名企業(yè)，該公司改造了整層樓，甚至改建出有8個(gè)隔間的洗手間。

　　貿(mào)易、廣告公司居多

　　記者考察了這棟樓內(nèi)的企業(yè)，據(jù)不完全統(tǒng)計(jì)，較多的是從事貿(mào)易、文化傳播（廣告）的小型企業(yè)，分別占近20%，其中貿(mào)易公司以經(jīng)營五金和日化用品為主。這些公司的員工數(shù)在10人左右，資金預(yù)算低，因此選擇便宜的辦公地點(diǎn)是公司發(fā)展之需。

　　在租房網(wǎng)上，這棟大廈的兩室一廳（70平方米）的月租約為2500元；高樓層更便宜，140平方米的房子月租只需4000元。相比之下，同區(qū)100平方米的商用寫字樓，月租至少要6000元。再加上該大廈正對廣州大道，距公交站不過百米，于是，這座大廈成為生意興旺的“較牛住宅辦公樓”。

　　特殊時(shí)期造就興旺生意

　　記者以有意租下物業(yè)辦公為名咨詢了該大廈物管。物管回復(fù)說，這棟樓的用途性質(zhì)仍然是居民住宅樓，但也可以用來辦公。他還說：“他們有《臨時(shí)經(jīng)營場所使用證明》，你去區(qū)房管局辦就可以辦了?！?p>

　　據(jù)了解，該大廈的情況比較特殊，屬于“歷史問題”。它落成于2004年，正值廣州市的“住改商”松綁期間。由于該大廈售價(jià)在每平方4300元至6800元，比較便宜。因此，不少物業(yè)被公司購下用來辦公。由于大廈內(nèi)公司太多，其他住戶開始把自家改成辦公室出租。2005年，廣州市重申禁止“住改商”。因此，能像這棟大廈申領(lǐng)到《臨時(shí)經(jīng)營場所使用證明》的住宅樓并不多，大部分住宅辦公都只是暗地里進(jìn)行。

　　但其實(shí)在廣州，住宅辦公的情況很普遍。記者采訪中天河區(qū)一公寓時(shí)，有位保安就說，“現(xiàn)在的廣州哪座樓不是住商兩用呢”。而他服務(wù)的大廈位于天河北商圈的較佳地段，是公司爭搶的黃金樓盤。

　　住宅辦公 一家便宜兩家著

　　由于租金相對低廉，住宅辦公在租賃市場上頗受青睞。而將房子租給公司利潤更高，使不少業(yè)主愿意出租房子商用?！?p>

　　據(jù)滿堂紅地產(chǎn)市場部的沈銳培介紹，目前新申報(bào)的住宅商用，基本不可能獲批。但在天河北、體育和崗頂一帶，仍有不少公司租用住宅單位辦公。記者在崗頂多個(gè)電腦城附近的小區(qū)看到，很多住宅都已租給電腦商，用作辦公室、維修點(diǎn)，甚至是倉庫。

　　公司：省錢、方便是王道

　　梁先生的廣告公司，在天河龍口東路租了一套住宅辦公。他向記者列舉了種種好處。

　　頭先是方便，他說：“我們做廣告的要經(jīng)常加班，這樣既可通宵加班，甚至還能備床鋪長期住人”。

　　其次是費(fèi)用低。一般寫字樓每月的管理費(fèi)較低5元/平方米，而住宅的管理費(fèi)較高不過2元/平方米。住宅的水電費(fèi)也低得多，住宅電費(fèi)是0.66元/度，而商用電費(fèi)是0.91元/度；住宅的水費(fèi)是獨(dú)立計(jì)表，用多少給多少。而寫字樓的水費(fèi)則是公攤，往往要貴不少。

　　記者問到梁先生的營業(yè)執(zhí)照如何辦理。梁先生說，他們就是給某醫(yī)院制作宣傳雜志，所以沒有辦執(zhí)照。
在“掛證”用的“格仔鋪”里，很多公司都只是擺放桌椅，并沒有人在里面辦公。

就是這樣一個(gè)10平方米的小單間，解決了不少“住宅辦公”公司的注冊問題

　　房東：租給公司每月多賺1500

　　鄧先生將自己在水蔭路口的物業(yè)租給了公司商用。他解釋說，他的房子近120平方米大，租給住家，月租只有4000元，現(xiàn)在租給公司，月租可達(dá)5500元。

　　據(jù)沈銳培介紹，廣州住宅出租作商用的租金的確比普通住宅要高。天河商圈的住宅辦公的月租，約為50元/平方米。而同一租金水平的寫字樓，要么位置偏遠(yuǎn)，如分布在東圃一帶；即使靠近市地段，也是位于老城區(qū)或商住兩用的寫字樓，本身辦公條件較差，如越秀區(qū)的鵬源大廈等。

　　無證經(jīng)營居多 安全隱患大

　　住宅樓的設(shè)計(jì)始終與寫字樓的使用需求不同。而樓內(nèi)公司過于集中，也對居民生活造成種種困擾。

　　潛伏消防安全隱患

　　在前文提及的廣州大道南某大廈辦公的龍女士指出，大廈總共就三部電梯，但每層樓都有成百人上班，電梯常常人滿為患。據(jù)從事工程監(jiān)理的朱工程師介紹，住宅樓和寫字樓的設(shè)計(jì)建造規(guī)范有較大的差異。尤其是消防安全方面，正規(guī)寫字樓絕不允許員工過夜和生明火等。因此住宅辦公可能存在安全隱患。

　　影響小區(qū)住戶生活

　　這些藏身住宅小區(qū)的公司也給業(yè)主帶來了不少困擾。

　　駿景花園（　　天河住宅辦公大多不合法

　　目前，廣州并非所有住宅樓都不能商用。一些住宅小區(qū)的商業(yè)裙樓可以用做商用和辦公。而一些早年領(lǐng)到《臨時(shí)經(jīng)營場所使用證明》的住宅小區(qū)，如前文提及的廣州大道那棟住宅樓，也具有住宅辦公的合法資格。

　　但廣州、尤其是天河區(qū)的住宅辦公，大都為何合法資格。據(jù)記者調(diào)查發(fā)現(xiàn)，廣州各區(qū)“住宅辦公”獲批的比例大不相同。其中海珠區(qū)較多，有近六成住宅辦公處于合法的過渡期內(nèi)；天河區(qū)則只有極少數(shù)住宅能獲得這一證明，尤其是隱藏在小區(qū)中的物業(yè)。

　　住改商“臨證”已難申辦

　　記者曾向海珠區(qū)房管局咨詢《臨時(shí)經(jīng)營場所使用證明》的情況，工作人員回應(yīng)，住宅樓一般既無法辦理工商營業(yè)執(zhí)照，也辦不了稅務(wù)登記。而負(fù)責(zé)此項(xiàng)審批的街道辦出租屋管理科，則表示此證明需逐一審批，不能保證批準(zhǔn)。

　　而據(jù)滿堂紅介紹，該證明是物業(yè)可臨時(shí)作商業(yè)經(jīng)營的合法許可，商鋪獲得此證明的較多，但有一年的時(shí)間限制。目前因政府明令禁止住宅辦公，再想走這個(gè)空子已經(jīng)很難。

　　管理　　

　　市規(guī)劃局：將徹查“住改商”

　　記者就“住宅辦公”的問題采訪了市規(guī)劃局的工作人員，他們表示將徹查天河北“住改商”情況。在檢查中，持有效行政許可（即《臨時(shí)經(jīng)營場所使用證明》）的住戶可以繼續(xù)“住宅辦公”，而違規(guī)的業(yè)主和租客將受到相應(yīng)處理。

　　出租屋管理：巡查整頓出租屋辦公

　　而各街道的出租管理部門則表示，他們會(huì)不定期巡視物業(yè)，若發(fā)現(xiàn)沒有備案的“住宅辦公”場所，會(huì)要求整頓。鄰居也可向他們投訴。

　　市房管局：懷疑安全隱患可申請鑒定

　　至于安全問題，市房管局表示，若鄰里懷疑業(yè)主將物業(yè)租作商用，并對物業(yè)安全構(gòu)成安全隱患或發(fā)生損壞的，可向房屋鑒定單位（市及各區(qū)房屋鑒定/安全鑒定事務(wù)所）申請房屋安全鑒定。

　　變更房屋用途：可向區(qū)規(guī)劃局提出申請

　　據(jù)悉，目前如需更改住宅用途，頭先要由市規(guī)劃局變更規(guī)劃，房管局才能變更用途。

　　至于想要申請“變更房屋用途規(guī)劃”的用戶，市規(guī)劃局回答可按照自己所在區(qū)規(guī)劃分局的規(guī)定，提出申請。

　　市規(guī)劃局天河分局的工作人員介紹，因天河區(qū)的商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)規(guī)劃未出臺(tái)，尚不清楚該區(qū)哪些地方的住宅可改為商用。網(wǎng)點(diǎn)具體規(guī)劃由市經(jīng)貿(mào)局制定。隨后記者致電廣州市天河區(qū)經(jīng)貿(mào)局，相關(guān)人員表示商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)規(guī)劃書已上報(bào)給市局，預(yù)計(jì)較遲今年之內(nèi)將會(huì)出臺(tái)。（記者 王勇幸 李秋雨 翁紅玲 巢曉 葉偉報(bào)）

掃一掃或者搜索微信號：Lcy18876761354

長按識別二維碼

免費(fèi)看房熱線（0898-66691855）

QQ號：

遠(yuǎn)離城市霧霾，帶上您最愛的人一起享受海島陽光！