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焦點(diǎn)“房”談:廣福•商業(yè)招商經(jīng)理丁夙專訪
編輯:海南房產(chǎn)網(wǎng) 發(fā)布日期:2016-09-10 00:00:00 有效期:發(fā)布當(dāng)天 閱讀 724 次
丁夙經(jīng)理接受采訪
丁夙經(jīng)理講述:網(wǎng)絡(luò)給我們的驚喜
去年,一個(gè)樓盤即將開盤的時(shí)候,有一個(gè)身在上海的昆明人,從網(wǎng)絡(luò)上看到我們的樓盤信息,就打電話來咨詢,說要購我們的房子。她也沒有見過我們的售樓員,只是通過電話,后來在開盤的時(shí)候, 購房的人太多了,我們找人替他排隊(duì),。她在開盤天趕到昆明,然后給我們帶來上海的大閘蟹,真的很感人。
焦點(diǎn)記者:隨著城市的發(fā)展,昆明的翠湖,已經(jīng)成為內(nèi)湖,未來的滇池可能成為城市發(fā)展的地帶。當(dāng)前人們還是希望在就近消費(fèi),就近活動(dòng)、娛樂,請(qǐng)您介紹一下,廣福商業(yè)(查看地圖)如何為住戶解決后顧之憂,有哪些相關(guān)的配套設(shè)施?
丁經(jīng)理:我們?yōu)槭裁醋鲞@個(gè)項(xiàng)目呢?大的背景就是城市發(fā)展的趨勢(shì)了。我們可以和北市區(qū)作對(duì)比。前幾年那里的住宅發(fā)展特別快,特別迅猛,到后來人們稱之為“睡城”,后來隨著北辰財(cái)富的開發(fā),才解決了那一個(gè)片區(qū)的商業(yè)需求。
我們屬于滇池板塊,當(dāng)時(shí)設(shè)計(jì)這個(gè)的時(shí)候,頭先考慮到這里優(yōu)美的居住環(huán)境,及多個(gè)高端的樓盤物業(yè)都聚集在這里;其次,還有我們也很看好廣福路,隨著呈貢新城的建立、還有省委和整個(gè)新城(新城博客,新城新聞,新城說吧)城區(qū)往南遷,廣福路完全是連接昆明省、市政府間的交通。還有,根據(jù)我國國情的發(fā)展,整個(gè)城市的發(fā)展,可以帶動(dòng)文化、體育、商業(yè)的發(fā)展,比如:省博物館、省建設(shè)廳都要搬過來,除此之外滇池旅游度假區(qū)要做滇越主題公園,所以說現(xiàn)在就缺商業(yè)了。
當(dāng)前,我們的項(xiàng)目處在什么位置上?土地的開發(fā)是有很大的先進(jìn)性的,所以我們用2-3年的時(shí)間做項(xiàng)目的規(guī)劃,還曾經(jīng)到上海、杭州去考察,怎么做街區(qū)商業(yè),怎么能把服務(wù)功能輻射出來,因?yàn)楹芏嗌鐓^(qū)做的只是要滿足社區(qū)的配套就可以了。但是因?yàn)轫?xiàng)目的特殊,從區(qū)域地塊來講的話,我們被市政部門的規(guī)劃道路規(guī)劃成兩部分。而且,這個(gè)規(guī)劃道路交通體系是非常好的,所以在剛做規(guī)劃的時(shí)候,就想到不要僅僅滿足于社區(qū),打造成區(qū)域性的商業(yè)。從總規(guī)劃圖上可以看出,我們的商業(yè)街區(qū)的規(guī)劃都是獨(dú)立的,它不和住宅相連,業(yè)態(tài)不受限制。商業(yè)較重要的是人潮,人潮就是錢潮,那商業(yè)的人潮從什么地方來呢?除了自身社區(qū)大背景扶持以外,必須有輻射功能。規(guī)劃時(shí)實(shí)際考慮輻射范圍是3公里,因?yàn)閰^(qū)域商業(yè)范圍不宜過大的。在這個(gè)范圍內(nèi)有11個(gè)樓盤,大概有25000-30000戶,這些住戶也要休閑、娛樂、健身。這些我們都考慮進(jìn)去了,所以,我們不做單一的商業(yè)區(qū),我們覺得這個(gè)商區(qū)必須是休閑為主、復(fù)合型的街區(qū)。
焦點(diǎn)記者:在商家的選擇上有什么原則,有沒有計(jì)劃引入大型超市?
丁經(jīng)理:在這一塊我們考慮對(duì)超市、醫(yī)療、農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)以社區(qū)的服務(wù)類型引入,但是像餐飲、會(huì)館、羽毛球館、健身房等我們必須提高定位,使他有輻射功能。我們?cè)谏虡I(yè)的劃分上還是比較細(xì)致的。我們站在商家的角度上考慮,你要在這里存活下去,你要做到什么規(guī)模,做大做小都不行。從自身來講,我們有5000多戶,還有寫字樓、精裝修的小公寓,這些人也要消費(fèi),他們本身也對(duì)商業(yè)區(qū)的一種扶持。商業(yè)本身也對(duì)住戶的一種配套。去年11月份在購精裝公寓的時(shí)候,很多人可能不明白,我們?yōu)槭裁丛谶@樣的地段賣的那么好,開盤當(dāng)天3個(gè)半公里就清盤。其實(shí)我們內(nèi)部就已經(jīng)形成了良性循環(huán)系統(tǒng),它對(duì)商業(yè)也是一種扶持,對(duì)商業(yè)提供消費(fèi)能力,更不用說我們讓有些商家有輻射功能。商業(yè)我們認(rèn)為自身要有很好的循環(huán)系統(tǒng),再外延到周邊,我認(rèn)為這個(gè)商業(yè)就會(huì)慢慢地發(fā)展起來。
焦點(diǎn)記者:在招商方式上是怎么進(jìn)行的?
丁經(jīng)理:我們的招商規(guī)劃都是單方面的,在市場(chǎng)方面沒有大規(guī)模的進(jìn)行宣傳。我們認(rèn)為招商和銷售不一樣,它是一個(gè)循序漸進(jìn)的過程,而且他的整個(gè)受眾群體和住宅地產(chǎn)不一樣,所以當(dāng)時(shí)我們選擇用走訪的方式,對(duì)我們喜歡的商家去走訪一下。我認(rèn)為,招商就是談戀愛一樣, 我很杰出,你很杰出,不一定談的來,很多時(shí)候講究機(jī)緣,找一些有擴(kuò)展計(jì)劃的,這樣成功率就很高了。
在商家的選擇上我們還很注重一些中等有特色的商家,我們雖然需要一定品牌商家的帶動(dòng),但主流是特色商家 ,比如傣味的、松茸養(yǎng)生園啊,有特色的。在這里,我們?cè)O(shè)置三層的商鋪,得到商家的認(rèn)可,所以說規(guī)模還是可以的?,F(xiàn)在我們的餐飲商家已經(jīng)達(dá)到計(jì)劃的比例了,我們想再招一些其它服務(wù)型的商家。
焦點(diǎn)記者:廣福商業(yè)怎么樣保障商戶能在這里持續(xù)發(fā)展?
丁經(jīng)理:1、我們的商鋪只租不售,不允許商家轉(zhuǎn)租。你還說不清楚做什么行業(yè),我們是不會(huì)把鋪?zhàn)幼饨o你的。我們的目的是什么呢?通過開發(fā)商統(tǒng)一招租、統(tǒng)一規(guī)劃、統(tǒng)一管理,從而加快商界的成熟度。一般的街區(qū),要成長(zhǎng)3年左右,通過我們的介入,能夠加快街區(qū)的成熟速度。同時(shí)在租賃合同上寫明是干什么的,也不能隨意改變經(jīng)營的范圍。比如,在街面上有一家川菜,一家火鍋,你川菜想改火鍋,結(jié)果兩家都開火鍋店,生意就會(huì)受到影響,也使商家的發(fā)展產(chǎn)生不良影響。
2、在租金價(jià)格上給了很大的政策支持,在前三年我們是實(shí)行大幅優(yōu)惠的租金制度,在三年以后,逐漸跟上市場(chǎng)的價(jià)格。
3、后期的管理:我們成立專門的資產(chǎn)管理公司,對(duì)只租不售的商鋪,進(jìn)行后期的運(yùn)營和管理。我們會(huì)配合商家進(jìn)行宣傳,比如把商戶的信息印刷成冊(cè),讓住戶知道,大家居住的地方已經(jīng)有什么樣的服務(wù)了,這樣大家就比較方便,也對(duì)商家作了相應(yīng)的宣傳,從而一舉兩得。
焦點(diǎn)記者:在與商家接洽的過程中遇到哪些問題?
丁經(jīng)理:因?yàn)槲覀冎饕氪蛟鞆?fù)合型的街區(qū):舉個(gè)例子,作為娛樂業(yè)它的運(yùn)行規(guī)律要求比較熱鬧的地方,高投入,也要高產(chǎn)出。商家就會(huì)擔(dān)心新的商圈有培育發(fā)展的過程,所以寧愿高租金。問題就是:實(shí)際與計(jì)劃不太符合。但是,為了我們今后更好的服務(wù)業(yè)主,商鋪空著都可以,這些商鋪的位置我們留著,等待成熟的時(shí)候,把他們引入我們的商業(yè)圈。
我們不想為租而租,這樣對(duì)商區(qū)的整個(gè)運(yùn)營會(huì)有很大的影響,到后期的工作也會(huì)有很大的難度。所以我想通過主動(dòng)的介入,在加上商區(qū)自身的培養(yǎng),讓我們的商業(yè)很快的度過培育期。
焦點(diǎn)記者:如何應(yīng)對(duì)同行業(yè)的競(jìng)爭(zhēng)?
丁經(jīng)理:1、同類型的情況,我們也分析過,每個(gè)商業(yè)圈都有他自己的特點(diǎn)、目標(biāo)、客戶群。因?yàn)榻ㄖ螒B(tài)不一樣,會(huì)帶來你的商家的檔次不一樣;開發(fā)商的目標(biāo)不一樣,引入的商家也不一樣。比如有的項(xiàng)目是主題式的、組團(tuán)式的,我們是開放式的;建筑業(yè)態(tài)形式也有不同,我們是三層純獨(dú)立的,更多的是二層。這樣差異,帶來的商家的類型也不一樣,包括世紀(jì)城、新亞洲體育城(查看地圖)等等。
2、非商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目的,如醫(yī)院,我們是很歡迎的,因?yàn)檫@樣才能更豐富我們的配套,同時(shí)我們有12個(gè)班的幼兒園,現(xiàn)在正在招商了,還會(huì)找培訓(xùn)機(jī)構(gòu)進(jìn)駐,使我們的商界更加的完善。
3、我們?cè)谥伟卜矫鏁?huì)無償?shù)奶峁﹫?chǎng)所,讓派出所在我們的街區(qū)設(shè)點(diǎn),為街區(qū)的治安提供保障。
4、我們的招商分兩步,一是前面我提到了招商是有規(guī)劃的進(jìn)行,二是在交房前一個(gè)月,拿出少量商鋪,租給裝修商戶,為了方便我們的業(yè)主,限時(shí)3個(gè)月,酌情延租至半年。比如鋼窗,有很多的商家想租我們的商鋪,但考慮到噪聲問題,我們嚴(yán)格控制。
焦點(diǎn)記者:相信在廣福商業(yè)周密的規(guī)劃和安排下,會(huì)在較快的時(shí)間內(nèi)達(dá)到理想的入駐率。謝謝丁經(jīng)理在百忙中接受我們的采訪。(責(zé)任編輯:許效忠)
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