理財財產(chǎn) 3套房產(chǎn)

　　理財困惑

　　面對可能出現(xiàn)變動的房價，希望避免投資帶來的“負(fù)資產(chǎn)”問題。

　　本期理財師：趙博華

　　北京銀行(13.96,0.62,4.65%,吧)財富旗艦店，3年個人理財從業(yè)經(jīng)驗，CFP國際金融理財師。

　　本期理財提示

　　經(jīng)過本報財?shù)乐芸{(diào)查，“負(fù)資產(chǎn)”情況在京城目前尚未“流行”，但因未來的地產(chǎn)價格變動導(dǎo)致接近“零資產(chǎn)”和即將遭遇債務(wù)危機(jī)的投資者并不乏見。投資者應(yīng)遵從貸款額度與支付能力匹配的原則，處理好家庭理財問題。

　　房產(chǎn)泡沫帶來危機(jī)

　　“我會不會成為一個負(fù)翁？”談話一開始，35歲的張先生擔(dān)心地問理財師趙博華。

　　張先生訴苦說，他今年年初在燕郊一處樓盤看中了3套90多平方米的板樓，年前以每套45萬元的價格簽訂了購房合同。當(dāng)時本來是全款購一套房，后來聽人說應(yīng)該利用貸款投資，索性以家人的名義一次購了3套房。

　　“這些年積攢30多萬全放進(jìn)去了。原想著要是漲一倍就賺大了，可沒想到現(xiàn)在要賠了！”張先生帶著哭腔告訴理財師：“我的幾十萬身家都在這里了！”

　　張先生說，他擔(dān)心的不是“開發(fā)商先死還是銀行先死”，而是自己房產(chǎn)縮水的問題。

　　“較近樓盤開始打折了，聽說下半年還要降到2700元，我這不徹徹底底地都是負(fù)資產(chǎn)了嗎？”張先生說，他從周圍的業(yè)主聽來的這個消息，也不知道準(zhǔn)不準(zhǔn)，可總讓他吃睡不香。

　　“半個月前看到小區(qū)樓盤促銷特價房，說老客戶可以享受7.5折優(yōu)惠，可我貸款購房的價格是4300元/平方米售價。你說該怎么辦？”張先生愁眉苦臉地說。

　　讓張先生心神不寧的是，較近一段時間，一些開發(fā)商“斷腕自救”的說法被媒體炒來炒去。盡管后來自己所投資樓盤的開發(fā)商因業(yè)主反對停止了打折促銷，但是張先生認(rèn)為，有了初一，難保不會有十五，更何況降價促銷的在當(dāng)?shù)匾膊粌H僅是一個樓盤。

　　“即使我是自住，將來成了負(fù)翁心里也很不爽?！睆埾壬鷮碡攷煴г沟?。

　　了解完張先生的家庭資產(chǎn)和負(fù)債狀況，理財師向張先生分析了他目前的處境。

　　資料顯示，目前燕郊區(qū)域在售及將入市的樓盤有28個，后期存量供應(yīng)面積約為1406萬平方米，供應(yīng)量相當(dāng)驚人，且大多數(shù)項目為普通住宅產(chǎn)品。2007年整個燕郊供應(yīng)量700萬平方米，占整體北京釋放量的44%，而今年燕郊供應(yīng)量將達(dá)到800萬平方米，相當(dāng)于今年整個深圳市供應(yīng)量的7倍。

　　“可以看出，當(dāng)?shù)氐姆慨a(chǎn)泡沫不小，因而將來的打折力度也不會低?！崩碡攷煴硎荆绻麅H僅是自住，那么沒有問題，而投資帶來的麻煩卻不小。

　　房產(chǎn)打折 資產(chǎn)歸零

　　理財師趙博華分析說，目前，張先生擁有的三處房產(chǎn)，一套自住，兩套投資，均采取貸款購得，同時沒有其他金融資產(chǎn)。由于三套房產(chǎn)原價均為45萬元，貸款各35萬元，即初始貸款總額105萬元，貸款期限20年，利率為基準(zhǔn)利率7.83%。

　　資產(chǎn)項目 成本 負(fù)債項目 金額

　　現(xiàn)金 10,000

　　活期存款 20,000

　　流動性資產(chǎn) 30,000 消費負(fù)債 0

　　投資用房產(chǎn)1 450,000 投資用房貸1 350,000

　　投資用房產(chǎn)2 450,000 投資用房貸2 350,000

　　投資性資產(chǎn) 900,000 投資負(fù)債 700,000

　　自用房屋 450,000 自用房貸 350,000

　　自用性資產(chǎn) 450,000 自用性負(fù)債 350,000

　　總資產(chǎn) 1410,000 總負(fù)債 1050,000

　　總凈值 360,000

　　家庭資產(chǎn)負(fù)債表1

　　家庭資產(chǎn)負(fù)債表2(房價上漲20%)

　　資產(chǎn)項目 成本 負(fù)債項目 金額

　　現(xiàn)金 10,000

　　活期存款 20,000

　　流動性資產(chǎn) 30,000 消費負(fù)債 0

　　投資用房產(chǎn)1 330,000 投資用房貸1 350,000

　　投資用房產(chǎn)2 330,000 投資用房貸2 350,000

　　投資性資產(chǎn) 660,000 投資負(fù)債 700,000

　　自用房屋 330,000 自用房貸 350,000

　　自用性資產(chǎn) 330,000 自用性負(fù)債 350,000

　　總資產(chǎn) 1050,000 總負(fù)債 1050,000

　　總凈值 0

　　家庭資產(chǎn)負(fù)債表3(房價下跌25%)

　　其中，自住房產(chǎn)將計入家庭自用性資產(chǎn)，一般不計算投資收益。趙博華以房產(chǎn)價格的不同變動方向，為張先生算了一筆賬。如果房價在一年后將上漲20%(見表二)，張先生將獲得38萬元的投資收益：108萬-70萬=38萬元，率在50%以上。但如果房價下跌至7.5折(見表三)，即開發(fā)商的促銷價，則張先生可能一夜變回零資產(chǎn)。

　　在這種情況下，即使張先生將兩套投資性房產(chǎn)出租，考慮到當(dāng)?shù)貥潜P放量的實際情況，所得的租金回報遠(yuǎn)遠(yuǎn)難以彌補(bǔ)貸款的差距。

　　理財師建議

　　投資房產(chǎn)及早變現(xiàn)

　　在房地產(chǎn)市場景氣時，張先生這樣的借款人借助房屋抵押貸款的杠桿效應(yīng)，購得多套房產(chǎn)，利用房產(chǎn)出租獲取租金支付每月還款金額，并賺取房產(chǎn)出售后的增值部分，將可獲取高投資收益，風(fēng)險也不會顯現(xiàn)。但在房地產(chǎn)市場不景氣、經(jīng)濟(jì)形勢不好時，風(fēng)險將集中暴露。

　　“房價下跌同時出售房產(chǎn)無法獲得增值，像張先生這樣的借款人將陷入兩難境地，時間一長，很可能出現(xiàn)財務(wù)危機(jī)?！崩碡攷熖嵝颜f，房產(chǎn)變現(xiàn)較難，交易手續(xù)繁瑣，周期較長，如果突然遇到大額支付的需求，會帶來現(xiàn)金流緊張的局面。

　　“泡沫中的投資房產(chǎn)及早變現(xiàn)。”趙博華建議，這是解決這一問題較有效的辦法。雖然房價未來還可能上升。但從分散風(fēng)險的角度，避免出現(xiàn)更大的危機(jī)，張先生應(yīng)考慮將其中一套投資性房產(chǎn)出售，盡快降低負(fù)債，提高儲蓄率，使家庭資產(chǎn)積累重新實現(xiàn)正增長。

　　理財師點評

　　貸款額度應(yīng)與支付能力匹配

　　“家庭理財生活中不僅僅將面對房貸的風(fēng)險，還有因貸款資金投資不善、信用卡過度消費等因素造成的風(fēng)險?！壁w博華說，個人貸款的一個重要條件是，當(dāng)前貸款的額度應(yīng)與個人生命存續(xù)期內(nèi)總的支付能力相匹配。否則，這種透支的代價就影響和轉(zhuǎn)嫁給他人或下一代。

　　對每個家庭來說，管理好家庭負(fù)債至關(guān)重要：頭先申辦貸款時采取慎重的態(tài)度；貸款后，一旦因意外原因遭遇資不抵債、入不敷出的情況，一定要盡早著手處理，如削減開支、設(shè)法增加收入來源等方式緩解危機(jī)，避免因利息不斷增加導(dǎo)致狀況持續(xù)惡化。

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