在房貸產(chǎn)品和還貸方式推陳出新的今天，我們是否應(yīng)該重新審視一下自己的房貸呢？總不能明知房貸"有病"，也不醫(yī)治吧？下面的幾個(gè)現(xiàn)實(shí)的"病例"，希望能有所啟示：

　　病例一：

　　病情描述：郭先生2004年以按揭貸款形式購(gòu)了一套位于奧運(yùn)村區(qū)域的房產(chǎn)，面積145平，購(gòu)價(jià)為100萬(wàn)元，開(kāi)發(fā)商指定的銀行為他提供的還款方式是20年期的等額本息還款方式，貸款額為70萬(wàn)元。

　　隨著2008年奧運(yùn)會(huì)的臨近，奧運(yùn)村區(qū)域房地產(chǎn)迅速增值，郭先生的房產(chǎn)已增值到210萬(wàn)元，但尚有貸款本金64萬(wàn)元未結(jié)清。他現(xiàn)在計(jì)劃以30萬(wàn)元重新 子，但現(xiàn)金不足，此外，銀行節(jié)節(jié)升高的貸款利率，也讓他倍感壓力。

　　專家處方：

　　"等額本息"還款很容易讓人感覺(jué)在利息上掏了很多"冤枉"錢(qián)(因?yàn)槠鸪鯉啄甑倪€貸額中，貸款利息占相當(dāng)大的比重)，其實(shí)郭先生可以利用房產(chǎn)增值部分，"借力"加轉(zhuǎn)按揭，完成裝修夢(mèng)想并節(jié)省利息支出。

　　步、可先將貸款余款部分結(jié)清(此步驟可以借助擔(dān)保公司完成，亦可自籌資金完成)，然后按照房產(chǎn)評(píng)估現(xiàn)值重新向銀行申請(qǐng)抵押貸款，根據(jù)不同銀行政策，貸款額可以達(dá)到105 ~ 126萬(wàn)，這樣剔除原有的未結(jié)清貸款額64萬(wàn)，郭先生仍可增加41 ~ 6 2萬(wàn)元的貸款額度，足以滿足郭先生30萬(wàn)元裝修貸款的需求。

　　步、鑒于郭先生的現(xiàn)狀：A、收入狀況有所提升--可以負(fù)擔(dān)得起增加的貸款月供要求；B、沒(méi)有足夠的投資經(jīng)驗(yàn)和渠道--除留足生活必需的備用金外，其余均可用于還貸。建議郭先生選擇"等額本金"的還款方式。

病例二：

　　病情描述：王女士，現(xiàn)年40歲，某國(guó)有企業(yè)負(fù)責(zé)人，現(xiàn)有收入可滿足日常需求，但工作繁忙無(wú)暇顧及投資。王女士?jī)鹤?歲，讀小學(xué)二年級(jí)，去年離婚時(shí)，法院將一處地處繁華、260平米的商住公寓判歸其所有，現(xiàn)有20年期200萬(wàn)元未結(jié)貸款，每月物業(yè)費(fèi)等支出1500元，貸款月供15000元。另公寓月租金可達(dá)26500元。

　　王女士希望能將房產(chǎn)過(guò)戶到自己名下并在保證現(xiàn)有生活水平條件下，將此房產(chǎn)做為自己退休計(jì)劃和兒子上大學(xué)的支出保障。

　　專家處方：

　　步、需要做一未結(jié)清貸款的離異夫妻產(chǎn)權(quán)變更，以避免不必要的糾紛為。

　　步、制定合理的還款計(jì)劃。王女士據(jù)法定退休年齡還有20年的工作時(shí)間，收入狀況穩(wěn)定，可保證目前的家庭支出；兒子還有10年上大學(xué)，加上本碩階段7年的時(shí)間，合計(jì)17年。可以先滿足教育計(jì)劃再做退休養(yǎng)老計(jì)劃。

　　根據(jù)目前該房產(chǎn)的租金收益情況，王女士可以選擇15年期限的200萬(wàn)元的等額本金還貸計(jì)劃。這樣，十年后的房屋租金(按現(xiàn)有標(biāo)準(zhǔn)算)，每月至少在25000萬(wàn)元，而以現(xiàn)有的利率水平算，十年后的月供低于15000元，每月會(huì)有10000元的租金凈收益，足以滿足兒子的求學(xué)計(jì)劃(假設(shè)相關(guān)參數(shù)比例保持一致)；20年后，房屋租金每月凈收益不低于25000元，足夠用于養(yǎng)老。

病例三：

　　病情描述：李小姐，27歲，未婚，去年研究生剛剛畢業(yè)，目前在合資企業(yè)工作，月薪4000元。李小姐和父母住在一套50平米的小兩居內(nèi)，位處三環(huán)內(nèi)(租金參考價(jià)為2300元/月)。李小姐母親53歲，月薪3000元，父親55歲，月薪6000元，家庭存款35萬(wàn)元。全家人選擇適合的貸款方式，購(gòu)購(gòu)他們幾經(jīng)篩選的一套總價(jià)100萬(wàn)元，120平米的小三居。

　　專家處方：整合現(xiàn)有資源，"以租養(yǎng)房"。如果以李小姐作為借款人，即使以較長(zhǎng)的貸款期限30年來(lái)算，其現(xiàn)階段收入也無(wú)法滿足銀行的月供要求。但如果以父母作為借款人，因?yàn)榻咏诵菽挲g，只能申請(qǐng)到很短期限的貸款，月供壓力大。

　　步、父女共同還款。李小姐年紀(jì)輕，未來(lái)的收入會(huì)穩(wěn)中有增，而父親的還款能力雖然在減弱，但收入高。所以以李小姐為借款人，其父親為共同還款人一起來(lái)申請(qǐng)貸款，申請(qǐng)30年期70萬(wàn)元的貸款，頭付款為30萬(wàn)元(其余5萬(wàn)元用于繳納相關(guān)稅費(fèi)等臨時(shí)性支出)。

　　步、在搬入新居后，將現(xiàn)有住房出租，將租金補(bǔ)貼月供或累計(jì)起來(lái)進(jìn)行一些穩(wěn)健型投資或用于提前還貸款，減輕還款壓力。

病例四：

　　病情描述：陳小姐，32歲，2006年時(shí)通過(guò)商業(yè)貸款購(gòu)了一套總價(jià)65萬(wàn)的一居，當(dāng)時(shí)貸款30萬(wàn)，去年加息時(shí)選擇了部分提前還貸，現(xiàn)在還有15萬(wàn)未結(jié)清，扣除月供1700元。陳小姐月收入為10000，有住房公積金，因?yàn)闇?zhǔn)備接父母來(lái)京養(yǎng)老，陳小姐決定再購(gòu)置一套總價(jià)100萬(wàn)的房子給老人住。因?yàn)檫€需要貸款55萬(wàn)，但現(xiàn)在的銀行政策對(duì)個(gè)人購(gòu)置二套房產(chǎn)貸款利率要上浮10%，如果貸款25年的話，兩套房產(chǎn)的月還款就要5600左右，超過(guò)了月收入的50%，貸款很難申請(qǐng)。

　　專家處方：充分利用公積金的貸款政策優(yōu)勢(shì)，從容應(yīng)對(duì)還貸壓力。經(jīng)過(guò)計(jì)算，陳小姐完全可以通過(guò)公積金貸款貸到55萬(wàn)。

　　因?yàn)楝F(xiàn)階段公積金貸款不受二套房產(chǎn)上升貸款利率政策的影響，還可以享受公積金的正常利率，計(jì)算下來(lái)兩套房產(chǎn)每月的月供不到5000元，對(duì)其生活不至產(chǎn)生太大影響。

　　從上述"病例"可以看出，從投資理財(cái)?shù)慕嵌葋?lái)講，我們應(yīng)當(dāng)在不同時(shí)期，結(jié)合自身的財(cái)務(wù)狀況和政策變化要求，選擇較適合自己的貸款產(chǎn)品和還貸方式、對(duì)原有的方案進(jìn)行跟進(jìn)和調(diào)整，才能保證所選得的房貸產(chǎn)品較適合自己，輕松享受金融產(chǎn)品創(chuàng)新為我們帶來(lái)的便利。

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