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來為你的房貸開藥方
編輯:海南房產(chǎn)網(wǎng) 發(fā)布日期:2016-09-10 00:00:00 有效期:發(fā)布當(dāng)天 閱讀 928 次
不論是以持有還是投資為目的的購房,大部分購房者只關(guān)注物業(yè)本身的投資價值和未來的增值潛力,很少會注意自己貸款的方式是否較適合?從理財角度而言,是否是較經(jīng)濟?
在房貸產(chǎn)品和還貸方式推陳出新的今天,我們是否應(yīng)該重新審視一下自己的房貸呢?總不能明知房貸"有病",也不醫(yī)治吧?下面的幾個現(xiàn)實的"病例",希望能有所啟示:
病例一:
病情描述:郭先生2004年以按揭貸款形式購了一套位于奧運村區(qū)域的房產(chǎn),面積145平,購價為100萬元,開發(fā)商指定的銀行為他提供的還款方式是20年期的等額本息還款方式,貸款額為70萬元。
隨著2008年奧運會的臨近,奧運村區(qū)域房地產(chǎn)迅速增值,郭先生的房產(chǎn)已增值到210萬元,但尚有貸款本金64萬元未結(jié)清。他現(xiàn)在計劃以30萬元重新 子,但現(xiàn)金不足,此外,銀行節(jié)節(jié)升高的貸款利率,也讓他倍感壓力。
專家處方:
"等額本息"還款很容易讓人感覺在利息上掏了很多"冤枉"錢(因為起初幾年的還貸額中,貸款利息占相當(dāng)大的比重),其實郭先生可以利用房產(chǎn)增值部分,"借力"加轉(zhuǎn)按揭,完成裝修夢想并節(jié)省利息支出。
步、可先將貸款余款部分結(jié)清(此步驟可以借助擔(dān)保公司完成,亦可自籌資金完成),然后按照房產(chǎn)評估現(xiàn)值重新向銀行申請抵押貸款,根據(jù)不同銀行政策,貸款額可以達到105 ~ 126萬,這樣剔除原有的未結(jié)清貸款額64萬,郭先生仍可增加41 ~ 6 2萬元的貸款額度,足以滿足郭先生30萬元裝修貸款的需求。
步、鑒于郭先生的現(xiàn)狀:A、收入狀況有所提升--可以負(fù)擔(dān)得起增加的貸款月供要求;B、沒有足夠的投資經(jīng)驗和渠道--除留足生活必需的備用金外,其余均可用于還貸。建議郭先生選擇"等額本金"的還款方式。
病例二:
病情描述:王女士,現(xiàn)年40歲,某國有企業(yè)負(fù)責(zé)人,現(xiàn)有收入可滿足日常需求,但工作繁忙無暇顧及投資。王女士兒子8歲,讀小學(xué)二年級,去年離婚時,法院將一處地處繁華、260平米的商住公寓判歸其所有,現(xiàn)有20年期200萬元未結(jié)貸款,每月物業(yè)費等支出1500元,貸款月供15000元。另公寓月租金可達26500元。
王女士希望能將房產(chǎn)過戶到自己名下并在保證現(xiàn)有生活水平條件下,將此房產(chǎn)做為自己退休計劃和兒子上大學(xué)的支出保障。
專家處方:
步、需要做一未結(jié)清貸款的離異夫妻產(chǎn)權(quán)變更,以避免不必要的糾紛。
步、制定合理的還款計劃。王女士據(jù)法定退休年齡還有20年的工作時間,收入狀況穩(wěn)定,可保證目前的家庭支出;兒子還有10年上大學(xué),加上本碩階段7年的時間,合計17年。可以先滿足教育計劃再做退休養(yǎng)老計劃。
根據(jù)目前該房產(chǎn)的租金收益情況,王女士可以選擇15年期限的200萬元的等額本金還貸計劃。這樣,十年后的房屋租金(按現(xiàn)有標(biāo)準(zhǔn)算),每月至少在25000萬元,而以現(xiàn)有的利率水平算,十年后的月供低于15000元,每月會有10000元的租金凈收益,足以滿足兒子的求學(xué)計劃(假設(shè)相關(guān)參數(shù)比例保持一致);20年后,房屋租金每月凈收益不低于25000元,足夠用于養(yǎng)老。
病例三:
病情描述:李小姐,27歲,未婚,去年研究生剛剛畢業(yè),目前在合資企業(yè)工作,月薪4000元。李小姐和父母住在一套50平米的小兩居內(nèi),位處三環(huán)內(nèi)(租金參考價為2300元/月)。李小姐母親53歲,月薪3000元,父親55歲,月薪6000元,家庭存款35萬元。全家人選擇適合的貸款方式,購購他們幾經(jīng)篩選的一套總價100萬元,120平米的小三居。
專家處方:
整合現(xiàn)有資源,"以租養(yǎng)房"。如果以李小姐作為借款人,即使以較長的貸款期限30年來算,其現(xiàn)階段收入也無法滿足銀行的月供要求。但如果以父母作為借款人,因為接近退休年齡,只能申請到很短期限的貸款,月供壓力大。
步、父女共同還款。李小姐年紀(jì)輕,未來的收入會穩(wěn)中有增,而父親的還款能力雖然在減弱,但收入高。所以以李小姐為借款人,其父親為共同還款人一起來申請貸款,申請30年期70萬元的貸款,頭付款為30萬元(其余5萬元用于繳納相關(guān)稅費等臨時性支出)。
步、在搬入新居后,將現(xiàn)有住房出租,將租金補貼月供或累計起來進行一些穩(wěn)健型投資或用于提前還貸款,減輕還款壓力。
病例四:
病情描述:陳小姐,32歲,2006年時通過商業(yè)貸款購了一套總價65萬的一居,當(dāng)時貸款30萬,去年加息時選擇了部分提前還貸,現(xiàn)在還有15萬未結(jié)清,扣除月供1700元。陳小姐月收入為10000,有住房公積金,因為準(zhǔn)備接父母來京養(yǎng)老,陳小姐決定再購置一套總價100萬的房子給老人住。因為還需要貸款55萬,但現(xiàn)在的銀行政策對個人購置二套房產(chǎn)貸款利率要上浮10%,如果貸款25年的話,兩套房產(chǎn)的月還款就要5600左右,超過了月收入的50%,貸款很難申請。
專家處方:
充分利用公積金的貸款政策優(yōu)勢,從容應(yīng)對還貸壓力。經(jīng)過計算,陳小姐完全可以通過公積金貸款貸到55萬。
因為現(xiàn)階段公積金貸款不受二套房產(chǎn)上升貸款利率政策的影響,還可以享受公積金的正常利率,計算下來兩套房產(chǎn)每月的月供不到5000元,對其生活不至產(chǎn)生太大影響。
從上述"病例"可以看出,從投資理財?shù)慕嵌葋碇v,我們應(yīng)當(dāng)在不同時期,結(jié)合自身的財務(wù)狀況和政策變化要求,選擇較適合自己的貸款產(chǎn)品和還貸方式、對原有的方案進行跟進和調(diào)整,才能保證所選得的房貸產(chǎn)品較適合自己,輕松享受金融產(chǎn)品創(chuàng)新為我們帶來的便利。
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