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中國市場(chǎng)小戶型的六大問題
編輯:海南房產(chǎn)網(wǎng) 發(fā)布日期:2016-09-10 00:00:00 有效期:發(fā)布當(dāng)天 閱讀 419 次
小戶型產(chǎn)品在地產(chǎn)中特色鮮明。一般來說,它具有面積小總價(jià)低、位置優(yōu)越配套全、流通性良好等優(yōu)點(diǎn)。自用者因?yàn)槠洹靶《钡墓δ軐⑵渥鳛檫^渡性產(chǎn)品使用,投資者因?yàn)橘Y金壓力小、租金可以作還貸而對(duì)其熱衷不已。在近幾年的市場(chǎng)中,小戶型產(chǎn)品不斷涌現(xiàn),形象良好、銷售靈活的小戶型產(chǎn)品一般都能銷售得非?;鸨?。目前市場(chǎng)上一些小戶型產(chǎn)品,像天驕、飛雕、唐朝大酒店等受到追捧,也證明了小戶型項(xiàng)目是有其獨(dú)特魅力的。
據(jù)五合國際主設(shè)計(jì)師劉力(劉力博客,劉力新聞,劉力說吧)分析,在小戶型一派繁榮的同時(shí),專家們對(duì)小戶型的質(zhì)疑從未停息,功能缺陷、采光通風(fēng)、安全隱患等等問題糾紛不少。隨著這幾年推出的小戶型產(chǎn)品陸續(xù)交房,從物業(yè)的實(shí)際使用情況來看,小戶型的種種問題顯得更加突出。
設(shè)計(jì)上存在先天不足。部分高層小戶型一梯超過十戶甚至幾十戶,在上下班高峰期電梯容量嚴(yán)重不足;多數(shù)小戶型為塔式建筑,分割過密,安全通道阻塞,采光通風(fēng)性能和安全性都較差。功能性差也是許多小戶型的弊病,部分小戶型住宅沒有煤氣管道,僅靠電磁爐,造成生活缺陷。還有一些小戶型層高不足,業(yè)主在入住后,家具入室后,整個(gè)房屋空間便顯得非常局促。
配套不到位。許多業(yè)主入住后發(fā)現(xiàn),所購小戶型所坐落的地段配套不齊,辦公周邊缺乏商務(wù)配套,酒店公寓缺乏與之相應(yīng)檔次的會(huì)所。一家位于新疆路上的物業(yè),當(dāng)初定位為四酒店公寓,并對(duì)其高端會(huì)所大肆宣傳,如今這兒竟成了私人經(jīng)營的棋牌室。更有些發(fā)展商乘市場(chǎng)形勢(shì)好,將當(dāng)初承諾的功能層分割出售,使整個(gè)物業(yè)檔次驟降。
定位不準(zhǔn)確。小戶型的火爆使一些發(fā)展商樂此不彼,圖一時(shí)之快跟風(fēng)進(jìn)入,在事先沒有做好市場(chǎng)調(diào)研和產(chǎn)品規(guī)劃的基礎(chǔ)上就上馬小戶型項(xiàng)目,十分盲目。例如,一些居住型的小戶型公寓卻要承擔(dān)商業(yè)類水電費(fèi)用,使業(yè)主居住成本大大提高,原打算居住的業(yè)主不得不放棄使用,將其租給小公司辦公,造成整個(gè)物業(yè)環(huán)境的混亂。
管理不善。后期的管理是區(qū)分小戶型物業(yè)檔次的關(guān)鍵。部分發(fā)展商只注意回收資金,忽視了后期管理,無法達(dá)到先期宣傳的高端管理水準(zhǔn),很多早期的小戶型產(chǎn)品都有此種毛病。管理不善造成小戶型物業(yè)內(nèi)人員混雜,環(huán)境較差,難以增值甚至?xí)斐少H值。反之,現(xiàn)在也能夠看到一些運(yùn)營較成功的小戶型,它們都具備良好的物業(yè)管理,這些物業(yè)聚集了大量的高端客戶,實(shí)現(xiàn)了物業(yè)檔次和使用氛圍之間良性互動(dòng),為租戶提供了良好的環(huán)境,也促進(jìn)了業(yè)主物業(yè)的增值。
周邊環(huán)境差。現(xiàn)在不少小戶型物業(yè)僅為一至兩棟單體樓,無法形成自身的小區(qū),受周邊環(huán)境影響較大。有的項(xiàng)目坐落在棚戶區(qū),環(huán)境差亂,使物業(yè)的形象大打折扣。
承諾無法兌現(xiàn)。一些小戶型項(xiàng)目在銷售時(shí)對(duì)客戶承諾將有穩(wěn)定回報(bào),一旦項(xiàng)目銷售完畢,發(fā)展商賺得盆滿缽滿之后就抽身而退。留下的攤子既無擔(dān)保又無統(tǒng)一經(jīng)營者,管理上很混亂,無法兌現(xiàn)當(dāng)初的高額回報(bào),損失的是小業(yè)主。
上海錦和房產(chǎn)機(jī)構(gòu)地產(chǎn)分析師李軍認(rèn)為,造成以上眾多問題的原因除了部分發(fā)展商跟風(fēng)逐利、急功近利的思想之外,還有更深層次的原因。
早在上個(gè)世紀(jì)九十年代中后期,大量的開發(fā)項(xiàng)目尚未完成便遭遇了經(jīng)濟(jì)冷卻,很多發(fā)展商的資金鏈斷裂,項(xiàng)目無法繼續(xù)。2000年以后,隨著樓市的復(fù)蘇,“半拉子”工程開始復(fù)活,或被收購或被再度注入資金改造。由于上個(gè)世紀(jì)下來的“半拉子”工程以塔樓居多,雖然設(shè)計(jì)陳舊,但基本都具備可分割改造的特點(diǎn)。于是“半拉子”工程經(jīng)過分割、改造、包裝,再加上幾句響亮的口號(hào)便以各種小戶型形象粉墨登場(chǎng),未曾料到其作用于市場(chǎng)屢試不爽。許多小戶型的誕生本身是尷尬的,由于設(shè)計(jì)、結(jié)構(gòu)等先天原因,改造而成小戶型無法承受起高端物業(yè)之重。再加上很多項(xiàng)目后期疏于管理,造成了小戶型令人堪憂的現(xiàn)狀。
業(yè)內(nèi)專家指出,小戶型不應(yīng)該只是一味救市的良藥,它應(yīng)該是值得開發(fā)商用心去傳承去發(fā)展的一種地產(chǎn)作品。隨著經(jīng)濟(jì)和科技的發(fā)展,社會(huì)分工的更加細(xì)化,需要小戶型的人群沒有一刻減少過,那些渴望自由空間的生活家、追求國際化服務(wù)的商旅客、尋找靈感的創(chuàng)作者、等待物業(yè)價(jià)值提升的投資人等等,都在期待符合他們要求的小戶型產(chǎn)品。
那么,怎樣的小戶型才更加適合現(xiàn)今消費(fèi)者的需求?怎樣的小戶型又更具有市場(chǎng)持續(xù)的生命力呢?
位于大寧國際社區(qū)的寶華現(xiàn)代城項(xiàng)目,似乎能給我們一些這方面的啟示、。該產(chǎn)品整合周邊的**、商業(yè)、國際社區(qū)、多媒體谷以及大寧綠地等眾多資源,繼承了小戶型配套全、位置優(yōu)越等傳統(tǒng)優(yōu)勢(shì)。同時(shí),開發(fā)商云集了 的空間、景觀、結(jié)構(gòu)、管理大師及他們的團(tuán)隊(duì),秉承以人為本的原則不斷創(chuàng)新。除了極富魅力的外立面之外,內(nèi)部還具有很多特點(diǎn)。比如5.4米超高層高,可以給使用者的空間感受;考究的裝修、氣派的挑高大堂,在滬上眾多小戶型項(xiàng)目中可謂獨(dú)樹一幟;同時(shí)將小戶型部分的小景觀融入到整個(gè)20萬平方米項(xiàng)目的大景觀之中,一改滬上小戶型缺乏景觀的頹氣。而且開發(fā)商還非常注重項(xiàng)目的后期管理,集中了杰出的物業(yè)管理團(tuán)隊(duì),并希望通過悉心的維護(hù)運(yùn)營使其小戶型產(chǎn)品實(shí)現(xiàn)物業(yè)增值。
的確如此,面對(duì)小戶型,除了享受其“美味”之外,也千萬不要忘記給它注入更持久的活力。
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