何謂“小戶型”

　　有人稱，所謂的小戶型，是指60平方米以下的單居，80平方米以下的兩居室以及100平方米以下的三居，這個(gè)定義可能下得不太確切。其實(shí)“小戶型”、“三居室”本身就是自相矛盾的，又何以把三居室和小戶型結(jié)合起來，如果以此類推，那么小戶型四居該有多大呢?相對意義上的小戶型其實(shí)是沒有實(shí)際意義的。故，在此討論的小戶型有其完全的界限，市場也沒有一個(gè)明確的界定標(biāo)準(zhǔn)。我們認(rèn)為，既然目前市場上已經(jīng)出現(xiàn)了45平方米的小戶型商品住宅，例如陽光100北面的小戶型單元，如果我們把所有不超過90平方米的戶型都稱為小戶型的話，那么這應(yīng)該算是一個(gè)較寬松的標(biāo)準(zhǔn)。

　　業(yè)內(nèi)一位人士曾說過，籠統(tǒng)地說，小戶型的標(biāo)準(zhǔn)無準(zhǔn)確定性，一般而言是根據(jù)消費(fèi)者不同的需求來定的。當(dāng)然如果90平方米的商品房按建筑面積計(jì)算，參考的小戶型多為高層塔樓而且小戶型房塔樓公攤率又很高，那么這樣一套90平方米戶型的商品房套內(nèi)的使用面積也就65平方米左右，也應(yīng)該算小戶型了?！皶r(shí)代之光”名苑目前在售的商品房中有65平方米的一居室，據(jù)說是“小戶型三代產(chǎn)品”，其銷售經(jīng)理告訴記者：“其實(shí)小戶型商品房的市場需求空間也不能算很大，因?yàn)樗吘共贿m合今后生活不斷變化和發(fā)展的需求，另外作為開發(fā)商來說，他們可能在利用空間上多下功夫，盡可能地爭取不浪費(fèi)一點(diǎn)空間。小戶型設(shè)計(jì)的商品房在一幢樓里其實(shí)也就幾套，聰明的消費(fèi)者不難看出，這其實(shí)是為了合理的利用空間。當(dāng)然現(xiàn)在也有一些項(xiàng)目在大批量地制造小戶型商品房，這主要是因?yàn)闋I銷策略的差異。至于‘小戶型三代’產(chǎn)品也就是比那些面積小的商品房功能更趨于”。

　　質(zhì)疑小戶型熱銷

　　有人說：“市場是檢驗(yàn)真理的惟一標(biāo)準(zhǔn)”，在2000年度，據(jù)報(bào)道今典花園二期小戶型曾創(chuàng)下過4天成交高達(dá)200多戶的記錄。去年除今典花園小戶型二代之外，歐陸經(jīng)典、現(xiàn)代城、美林花園、朝陽園等項(xiàng)目無一不稱自己項(xiàng)目的小戶型均熱銷。接著便出現(xiàn)了純粹以小戶型為主打戶型的項(xiàng)目，如新都市計(jì)劃，嘉悅精英等。

　　然后，業(yè)內(nèi)人士便開始分析小戶型熱銷的原因，分析結(jié)果觀點(diǎn)各異，什么宏觀經(jīng)濟(jì)大背景，住房消費(fèi)層的變化，家庭結(jié)構(gòu)的變化等各個(gè)方面，不同版本的市場調(diào)查報(bào)告也相繼出臺(tái)，從消費(fèi)調(diào)查到出租回報(bào)，充分去證明小戶型是今后房地產(chǎn)市場的消費(fèi)主流產(chǎn)品，是開發(fā)商投資建設(shè)的明智選擇。這就形成了今年有部分開發(fā)商竟然把自己投資的項(xiàng)目全蓋成了小戶型產(chǎn)品或組合式小戶型產(chǎn)品。

　　其實(shí)，熟悉這個(gè)市場的人都明白，那些極力主推小戶型的大多數(shù)項(xiàng)目中，小戶型在其銷售戶型的比例中很小。記者發(fā)現(xiàn)，鼓吹自己有小戶型的現(xiàn)代城、陽光100、美林花園等項(xiàng)目中90平方米以下的小戶型還占不到整個(gè)在售項(xiàng)目戶型的10％，而純粹以小戶型為主打的項(xiàng)目中，也不是因其為小戶型而熱賣，大多數(shù)市場回饋都不理想。例如，維多利亞海灣的精小戶型45平方米能熱賣，主要是其地理位置和功能性，很顯然購此項(xiàng)目的客戶根本就不是自住，僅僅是為了度假或出租，完全是靠酒店式公寓的題材熱賣的，而非小戶型本身。而熱銷之較的“小戶型二代”今典花園二期，又完全超越小戶型這個(gè)概念，其實(shí)質(zhì)是組合戶型，很多客戶購一套在使用功能上可能會(huì)有不舒適感。市場反應(yīng)結(jié)果是，有客戶會(huì)購一整層來組合成一個(gè)上千平方米的特大戶型。今典花園的發(fā)展商張寶全(張寶全博客,張寶全新聞,張寶全說吧)則稱：“小戶型二代并不小，也不是小戶型而應(yīng)該是標(biāo)準(zhǔn)戶型?！?p>

　　小戶型二代的誤區(qū)

　　今典花園小戶型二代，甭管它是否是真實(shí)意義上的小戶型，但它確實(shí)是市場產(chǎn)品創(chuàng)新的典范，其建筑力學(xué)上的創(chuàng)新和建筑材料的創(chuàng)新別出心裁。房地產(chǎn)策劃研究學(xué)專家張復(fù)認(rèn)為：“小戶型二代產(chǎn)品其實(shí)是一種人們的居住理想與現(xiàn)實(shí)消費(fèi)能力妥協(xié)的產(chǎn)物，大多數(shù)客戶都抱著日后擴(kuò)大居住面積的理想購購的，但大家忽略了結(jié)構(gòu)技術(shù)上的可能性與現(xiàn)實(shí)可操作性是一對矛盾的問題。”

　　誤區(qū)一，頭先只購“小戶型二代”一套房的客戶很多是想日后再購那些左鄰右舍的二手房來擴(kuò)大自己的住房面積。那么你必須算筆賬，改造一套房子不管用打通或其他手段能否比你搬到一套面積大的新家經(jīng)濟(jì)。在此同時(shí)又面臨裝飾、裝修方方面面的協(xié)調(diào)工作很勞神。

　　誤區(qū)二，“小戶型二代”的發(fā)展商可能沒考慮過，房屋價(jià)值除了地段、戶型……還有設(shè)備系統(tǒng)。改變戶型的二代居民是改變不了日后日新月異的硬件設(shè)備的。

　　誤區(qū)三，購單套商品房的客戶想完成日后擴(kuò)的改造恐怕很困難。那么就有了市場上很多客戶購下了一層幾套“今典花園”小戶型二代的事例，嚴(yán)格意義上把“小戶型”變成了“標(biāo)準(zhǔn)戶型”。

　　誤區(qū)四，實(shí)際上把組合式小戶型叫成二代，本身就是對小戶型的批判，另外如果今后市場上出售小戶型的市場供應(yīng)量大了(因?yàn)槎址?0％是小戶型，再加上一些商品房的小戶型)，那么日后可能供大于需時(shí)，就會(huì)變成淘汰產(chǎn)品。那么小戶型二代可能會(huì)僥幸因?yàn)樵诩夹g(shù)革新的背景下，有了變廢為寶的組合功能，但其由小變大的過程僅僅只是個(gè)單向過程。

　　“小戶型”非此非彼

　　購了“時(shí)代之光”名苑的劉小姐告訴記者：“之所以購小戶型，是因?yàn)榭們r(jià)便宜，價(jià)格能接受。暫時(shí)自己住，成了家這套房子太小了，賣了，還得購大的，這是肯定的。”

　　“時(shí)代之光”名苑的銷售經(jīng)理認(rèn)為：如果問客戶愿意住大戶型還是小戶型，無需考慮，肯定的回答是大房子，現(xiàn)在購小戶型都只是因?yàn)闀簳r(shí)還沒能力住大戶型而已。

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