然而，在近日央行4年來頭度下調(diào)貸款利率之后，關(guān)于房貸策略應(yīng)該如何調(diào)整的疑問多了起來。本期創(chuàng)富周刊請(qǐng)來理財(cái)師為利率"拐彎"期間的理財(cái)思路問題為讀者答疑解惑。

　　個(gè)案資料

　　李先生，家庭財(cái)務(wù)狀況如下：目前有三套房，其中兩套自住，一套出租。尚有第三套房的90萬元貸款沒有還清（等額本金方式還貸，期限15年）。

　　■財(cái)務(wù)狀況：

　　李先生目前有存款10萬元和市值20萬元的股票。

　　■消費(fèi)方面：

　　不詳。假設(shè)略高于大連市平均消費(fèi)水平。

　　■理財(cái)目標(biāo)：

　　股市深度調(diào)整和央行降息政策的推出使李先生陷入猶豫中，不知應(yīng)否提前還貸。

　　■理財(cái)顧問：交通銀行大連分行沃德財(cái)富服務(wù)理財(cái)師 張雷（AFP）

　　提前還貸不如投資理財(cái)

　　理財(cái)目標(biāo)可行性分析：

　　1、提前還款可行性分析：李先生目前貸款余額90萬元，金額較大。即使將20萬元股票變現(xiàn)，連同10萬元儲(chǔ)蓄，共計(jì)30萬元全部用于提前還貸，也僅能償還33%的貸款，經(jīng)測(cè)算，15年到期實(shí)際節(jié)省利息18萬元左右。如果用這30萬元繼續(xù)投資15年，收益率保守設(shè)定6%，到期收益718967元，遠(yuǎn)遠(yuǎn)大于利息支出。

　　2、宏觀調(diào)控政策變動(dòng)：同時(shí)，伴隨著國(guó)內(nèi)外經(jīng)濟(jì)形勢(shì)的變化，國(guó)家宏觀調(diào)控也出現(xiàn)了調(diào)整。CPI數(shù)據(jù)的回落充分說明了宏觀調(diào)控的成效；央行四年來的頭次降息意味著貨幣政策的松動(dòng)，個(gè)人認(rèn)為可能會(huì)就此進(jìn)入降息通道；印花稅單邊征收、匯金公司在二級(jí)市場(chǎng)公開增持工、中、建行的股票、國(guó)資委支持央企回購(gòu)的組合利好措施又體現(xiàn)出政府保持資本市場(chǎng)穩(wěn)定健康發(fā)展的決心。

　　同時(shí)，伴隨著中國(guó)城市化進(jìn)程的不斷深入，房產(chǎn)價(jià)格長(zhǎng)期向好。所以，個(gè)人建議暫時(shí)不考慮提前還款，現(xiàn)有流動(dòng)性資產(chǎn)繼續(xù)用于投資，投資收益完全可以覆蓋利息支出。

　　理財(cái)建議：

　　1、出租一套住房：如果條件允許，建議李先生將自住房中的一套出租。雖然目前房地產(chǎn)市場(chǎng)不景氣，但房屋租賃市場(chǎng)較活躍，租賃價(jià)格也都處于高位。李先生應(yīng)該順勢(shì)而為，出租住房不但避免資源浪費(fèi)，又彌補(bǔ)了日?，F(xiàn)金流，增強(qiáng)了理財(cái)投資的自由、自主性。

　　2、針對(duì)提前還款的建議：暫時(shí)不建議李先生提前還款。由于央行降息，從明年1月1日起李先生就可以享受到調(diào)整后的貸款利率，月還款額會(huì)有小幅減少（如果央行調(diào)整貸款利率，原有借款人從次年開始執(zhí)行調(diào)整后利率）。如果李先生打算將房產(chǎn)出售，建議五年后再賣出，可以合理避稅，實(shí)現(xiàn)收益化。

　　3、投資建議：李先生現(xiàn)有10萬元儲(chǔ)蓄可以用于投資，建議李先生購(gòu)購(gòu)1萬元貨幣市場(chǎng)基金作為家庭備用金，既保證了資金流動(dòng)性，又獲得高于活期存款利息的收益。其余9萬元可以購(gòu)購(gòu)債券基金或銀行理財(cái)產(chǎn)品，預(yù)期收益6%。如果股票市場(chǎng)延續(xù)反彈，可以在適當(dāng)時(shí)機(jī)調(diào)整倉(cāng)位，順勢(shì)而為,真正實(shí)現(xiàn)財(cái)務(wù)上的自由、自主、自在。

掃一掃或者搜索微信號(hào)：Lcy18876761354

長(zhǎng)按識(shí)別二維碼

免費(fèi)看房熱線（0898-66691855）

QQ號(hào)：

遠(yuǎn)離城市霧霾，帶上您最愛的人一起享受海島陽光！