10月22日，旨在刺激居民購(gòu)房的政策出臺(tái)以后，市場(chǎng)并沒(méi)有如期出現(xiàn)回暖的局勢(shì)。相反隨后的一周，北京期房成交量環(huán)比前一周下降了44%，二手房網(wǎng)簽量萎縮32.2%。業(yè)內(nèi)人士分析，目前全國(guó)樓市進(jìn)入下行周期，救市之策也無(wú)挽狂瀾之力，短期內(nèi)市場(chǎng)不容樂(lè)觀。

　　同時(shí)業(yè)界分析，受惠于90平以下住房契稅下調(diào)到1%的政策，中小戶型或成市場(chǎng)寵兒。

　　市場(chǎng)：期房交易環(huán)比銳減44% 二手房萎縮32%

　　北京市房地產(chǎn)交易管理網(wǎng)數(shù)據(jù)顯示，10月23日至29日，北京期房住宅簽約套數(shù)共計(jì)1311套，簽約面積129305平米，日均簽約套數(shù)187套。而在政策出臺(tái)前一周，10月16日至22日，北京期房住宅簽約套數(shù)共計(jì)2336套，簽約面積219340平米，日均簽約套數(shù)334套。相比較，新政后頭周期房成交量下降44%。

新政出臺(tái)前后住宅期房簽約套數(shù)

　　二手房市場(chǎng)同樣出現(xiàn)了明顯的下挫。據(jù)“鏈家地產(chǎn)”統(tǒng)計(jì)資料分析，10月23日至29日，二手房網(wǎng)上簽約成交515套，環(huán)比下降32.2%。

　　追究：新政力度有限 細(xì)則待定？

　　救市政策出臺(tái)，為何沒(méi)有激發(fā)市民的購(gòu)房欲望，反而令一、二手市場(chǎng)成交量同時(shí)銳減？業(yè)內(nèi)人士分析，直接原因是新政力度有限，而且很多細(xì)則沒(méi)有落實(shí)。

　　偉業(yè)策略房地產(chǎn)投資顧問(wèn)有限公司總經(jīng)理助理陳亮測(cè)算，一套近百萬(wàn)的房產(chǎn)，在新的政策下大約節(jié)省幾萬(wàn)塊錢，這樣的優(yōu)惠幅度不是特別大，并未對(duì)購(gòu)房費(fèi)用支出產(chǎn)生直接影響，所以說(shuō)這個(gè)力度是有限的。

　　我愛(ài)我家副總經(jīng)理胡景輝指出，在二手房交易流程中，包含的所有稅種相加占房屋總價(jià)近10%。而在所有稅種中，比例、征繳涉及面較廣的5.5%營(yíng)業(yè)稅和1%的個(gè)人所得稅并沒(méi)有減免，只是免去1.55%的印花稅和契稅，力度還不夠大。

　　另?yè)?jù)鏈家地產(chǎn)市場(chǎng)研發(fā)部主任王志偉也分析，由于政策具體實(shí)施細(xì)則沒(méi)有確定，部分購(gòu)房人推遲了辦理過(guò)戶的時(shí)間。比如，此次稅費(fèi)調(diào)整當(dāng)中，新政執(zhí)行時(shí)間為11月1日，部分已經(jīng)簽訂合同，并符合新政減稅條件的交易，均等到11月再過(guò)戶以減少部分稅費(fèi)的支出，這部分交易的后延也使得本周交易有所減少。另外，居民頭次購(gòu)購(gòu)普通住宅和改善性的購(gòu)購(gòu)非普通住宅，頭付比例可以降到20%，利率可以享受全利率的0.7倍。但是普通住宅怎么核定呢？改善型住宅怎么認(rèn)定呢？還需要等銀行細(xì)則出臺(tái)。當(dāng)然，這些暫緩的交易將會(huì)在未來(lái)的一段時(shí)間內(nèi)釋放出來(lái)。

　　觀察：政策觸底 市場(chǎng)何時(shí)見(jiàn)底看房?jī)r(jià)

　　盡管政策已經(jīng)釋放利好信號(hào)，市場(chǎng)也迎來(lái)一些轉(zhuǎn)機(jī)，但多數(shù)購(gòu)房人仍不購(gòu)賬。據(jù)焦點(diǎn)網(wǎng)的一項(xiàng)網(wǎng)絡(luò)調(diào)查顯示，60%的網(wǎng)友選擇新政后仍“不購(gòu)房，房?jī)r(jià)不徹底降下來(lái)堅(jiān)決不購(gòu)”。而在日前舉辦的北京秋季房展會(huì)上，同樣是“看多購(gòu)少”的局面，樓市的觀望氛圍難以在短期內(nèi)打破，對(duì)于房?jī)r(jià)下行的預(yù)期仍然繼續(xù)。

　　焦點(diǎn)名博楊紅旭(楊紅旭博客,楊紅旭新聞,楊紅旭說(shuō)吧)認(rèn)為，“10月22日的文件具有里程碑的意義，它標(biāo)志自2003年以來(lái)房地產(chǎn)宏觀調(diào)控終于觸底。接下來(lái)，緊縮型調(diào)控松綁的尺度會(huì)越來(lái)越大，并將在不知不覺(jué)中變質(zhì)為擴(kuò)張型調(diào)控。政策底部已經(jīng)現(xiàn)身，那么，市場(chǎng)底部何時(shí)才能構(gòu)筑？目前，全國(guó)樓市的預(yù)期是向下走的，救市之策絕非‘神仙藥’，無(wú)挽狂瀾之力，短期內(nèi)市場(chǎng)不容樂(lè)觀，樓市底部極有可能出現(xiàn)在2010-2011年?！?p>

　　分析人士指出，北京樓市的回暖、底部的出現(xiàn)，關(guān)鍵還是看是房?jī)r(jià)下行的程度。在價(jià)格沒(méi)有調(diào)整到位的情況下，樓市成交量的回暖幅度也不會(huì)太大。

　　中國(guó)住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部政策研究副主任秦虹在出席新地產(chǎn)金融年會(huì)時(shí)也指出，“很難有什么政策能讓房地產(chǎn)市場(chǎng)恢復(fù)到去年的狀態(tài)，房地產(chǎn)企業(yè)都必須認(rèn)清形勢(shì)，積極主動(dòng)地調(diào)整企業(yè)的發(fā)展戰(zhàn)略?！?p>

　　開發(fā)商通過(guò)調(diào)整定價(jià)及其他策略以求“自救”，遠(yuǎn)比“他救”更有效。

　　契機(jī)：90平以下中小戶型或成市場(chǎng)新寵

　　新政規(guī)定，11月1日起，個(gè)人頭次購(gòu)購(gòu)90平方米及以下普通住房的，契稅稅率暫統(tǒng)一下調(diào)到1%。業(yè)內(nèi)人士分析，中小戶型銷售或?qū)⒚媾R轉(zhuǎn)機(jī)。

　　偉業(yè)策略房地產(chǎn)投資顧問(wèn)有限公司總經(jīng)理助理陳亮告訴筆者：“2007年1到9月份，北京90平米以下商品住宅供應(yīng)約26000套，實(shí)際成交量約25000套。2008年1到9月份90平以下商品房供應(yīng)約32000套，成交約18000多套，同比下降了1/3，但低于整個(gè)市場(chǎng)的成交量萎縮。目前市場(chǎng)上小戶型有非常大的存量，政策的落地，可能使得這一場(chǎng)面得到改觀?！?p>

　　位于西紅門區(qū)域的鴻坤理想城（查看地圖）項(xiàng)目，新近推出了202套售價(jià)6888元/平方米的60-67平米一居室房源，開盤當(dāng)天形成前人購(gòu)房的局面，戶型銷售量達(dá)到了80%到90%。項(xiàng)目營(yíng)銷策劃主任常世芳分析：“目前新從銀行利率、稅率等方面給購(gòu)房人緩解購(gòu)房的壓力，尤其是90平米以下契稅降為1%。從政策本身來(lái)看，新政直接惠及中低收入群體，這也在一定程度上助推了中小戶型產(chǎn)品銷售進(jìn)程。同時(shí)我們的項(xiàng)目也推行了一個(gè)低價(jià)策略，迎合主流的需求?！?

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