2008年已經接近尾聲chinaren，在今年這場蔓延至全球的經濟危機面前，經歷了近10年來高速增長的中國房地產業(yè)迎來了貨幣化以來的頭次行業(yè)調整周期；在2007年底以來的各項宏觀調控政策及經濟危機的累加效應下，中國房地產業(yè)正面臨著一場所的深度調整……

　　對此，為了確保中國經濟的穩(wěn)定增長，作為國民經濟支柱性產業(yè)的房地產成為政府關注的，在一系列的救市政策中，專門針對房地產出臺了史上較優(yōu)惠的利率優(yōu)惠折扣與降息幅度，而9000億保障房的投資計劃更是對整個房地產市場有著深遠的影響。以下，將從上述幾方面對11月的宏觀市場予以詳細分析：

　　■ 金融政策

　　1、央行將從27日起下調存貸款利率1.08個百分點，下調幅度創(chuàng)11年之較

　　為貫徹落實適度寬松的貨幣政策，保證銀行體系流動性充分供應，促進貨幣信貸穩(wěn)定增長，發(fā)揮貨幣政策在支持經濟增長中的積極作用，中國人民銀行決定下調人民幣存貸款基準利率和金融機構存款準備金率：

　　從2008年11月27日起，下調金融機構一年期人民幣存貸款基準利率各1.08個百分點，其他期限檔次存貸款基準利率作相應調整。同時，下調銀行再貸款、再貼現(xiàn)等利率。

　　從2008年12月5日起，下調工商銀行、農業(yè)銀行、中國銀行、建設銀行、交通銀行、郵政儲蓄銀行等大型存款類金融機構人民幣存款準備金率1個百分點，下調中小型存款類金融機構人民幣存款準備金率2個百分點。同時，繼續(xù)對汶川地震災區(qū)和農村金融機構執(zhí)行優(yōu)惠的存款準備金率。

　　政策點評：

　　1．“救市”政策頻出搜狗，貨幣政策適度放松。針對當前形勢，政策迅速改變宏觀措施，采取靈活的有壓有保的方式，自今年年中以來，提高出口退稅率、降低利率和存款準備金率、取消商業(yè)銀行貸款限制、支持房地產、批準新的基礎設施項目等一些政策陸續(xù)出臺。其中較為值得關注的是央行三月內4次降息，調整幅度達11年之較。

　　2．短期內無法改變房地產繼續(xù)下行的趨勢。在美元未來可能走強、中國出口萎縮的背景下，中國經濟仍將面臨巨大壓力。因此，在中國宏觀經濟尚不能真正復蘇以前，上述的種種優(yōu)惠措施，充其量對于房地產銷售量將有一定的作用，但是，對于價格回暖的意義短期內幾乎等于零。

　　2、住房和城鄉(xiāng)建設部同期出臺政策，調整住房公積金存貸款利率

　　住房和城鄉(xiāng)建設部27日發(fā)出通知,調整個人住房公積金存貸款利率。

　　通知提出,根據(jù)2008年11月26日《中國人民銀行關于下調金融機構人民幣存貸款基準利率和人民銀行對金融機構存貸款利率的通知》（銀發(fā)〔2008〕339號）,調整個人住房公積金存貸款利率。

　　 從2008年11月27日起,當年歸集的個人住房公積金存款利率從0.72％調整為0.36％,上年結轉的個人住房公積金存款利率從2.88％調整為1.98％。

　　 從2008年11月27日起,下調個人住房公積金貸款各檔次利率0.54個百分點。五年期以下（含五年）從4.05％調整為3.51%,五年期以上從4.59％調整為4.05％。

　　3、房貸之后，銀監(jiān)會收緊房地產信托

　　11月6日，銀監(jiān)會要求信托公司規(guī)范和防范房地產業(yè)務風險。這也意味著焦點房地產網(wǎng)，今年一度成為開發(fā)商融資新空間的信托渠道將面臨萎縮。監(jiān)管層的較新要求不僅重申信托公司禁止向未取得 “四證”的房地產項目發(fā)放貸款、嚴禁以投資附加回購承諾等方式間接發(fā)放房地產貸款，還要求開發(fā)商必須滿足資本金、開發(fā)資質等新條件。同時，信托公司嚴禁向開發(fā)商發(fā)放流動貸款或以購購開發(fā)商資產附回購承諾等形式變向發(fā)放，不得向開發(fā)商發(fā)放土地出讓價款的貸款。

　　■ 土地政策

　　1、國土資源部：明年起提高征地補償標準

　　為切實保障被征地農民的合法權益，深化征地制度改革，從2009年起國家逐步適當提高征地補償標準。

　　國土資源部11月發(fā)出關于認真學習貫徹黨的十七屆三中全會精神的通知指出，要完善征地補償機制。通知具體要求有：

　　1、在層層落實耕地保護責任制的前提下，將劃定恒久基本農田，實行特殊保護。

　　2、不得利用農村集體土地建商品住宅、不得建高爾夫球場、不得建其他違反國家產業(yè)政策和土地供應政策等法律法規(guī)規(guī)定的項目。

　　3、加快土地有形市場建設。建立與國有土地出讓、轉讓制度相銜接的農村集體建設用地出讓、轉讓制度。劃撥集體建設用地使用權改變用途或進入市場流轉時，應在土地有形市場公開交易。

　　4、嚴格宅基地管理，依法保障宅基地用益物權。通知指出，結合土地資源條件，按照節(jié)約集約用地要求抓緊修訂宅基準。認真落實一戶一宅政策，進一步完善宅基地使用制度。探索制訂宅基地退出機制的具體政策規(guī)定，提高宅基地利用效率。

　　此外chinaren，在19日召開的國務院常務會議上，《中華人民共和國農村土地承包經營糾紛仲裁法（草案）》獲原則通過，將經進一步修改后，提請全國人大常委會審議。

　　2、國土資源部：擴內需項目將保障用地

　　11月13日,國土資源部副部長鹿心社表示,國土資源部將按照要求,為拉動內需采取的政策措施落實提供優(yōu)質的用地保障服務。具體有以下幾方面:

　　,在土地利用總體規(guī)劃上做出相應的安排。決定拉動內需上的項目,將加快土地利用總體規(guī)劃修編,做出用地的統(tǒng)籌安排。

　　,在土地利用計劃上做出相應的調整安排。一方面對今年的用地計劃做出適當調整,保障確定的拉動內需項目的用地指標,同時對明年的用地計劃會同發(fā)展改革委進行研究,做出科學合理的用地計劃,保障明年的用地。

　　■ 保障性住房政策

　　住房和城鄉(xiāng)建設部：9000億投資保障性住房建設

　　住房和城鄉(xiāng)建設部副部長齊驥11月12日表示,今后三年內要新增加200萬套廉租房、400萬套經濟適用房,并完成200多萬戶林業(yè)、農墾和礦區(qū)的棚戶區(qū)改造工程,總投資將達到9000億元,平均每年3000億元。

　　按照規(guī)劃提出的工作目標，三年解決747萬戶低收入家庭住房困難，加上目前已解決住房困難的200多萬戶低收入家庭，全國1000萬戶低收入住房困難家庭的住房問題基本得到解決。

　　與此同時，為了響應4萬億的促進內需提振經濟的計劃與9000億經濟房投資計劃，2008年11月26日，湖北省公布了3年內的投資計劃，將動用不少于1000億元的財政性資金帶動全省1.5萬億元左右的社會投資。其中對保障性住房將新增投資355億元校友錄，完成經濟房供應規(guī)模1916萬方，解決全省66萬戶城市低收入家庭的住房困難。

　　政策點評：

　　1．從全國房地產市場來講，數(shù)據(jù)分析顯示，國家9000億保障住房投資計劃對市場供應量的影響極其有限，從市場層面而言，政府9000億的投資計劃精神意義大于市場意義。對樓市的實體影響不明顯。

　　2．而對武漢樓市而言，經濟適用房的建設周期為2年。即從2012年開始，本投資的效應方始顯現(xiàn)，而且，武漢樓市在經濟適用房方面一向走在全國前列，本次更不會落后，據(jù)此分析，本次計劃將使經濟房在武漢樓市中的份額達到37%，因而對整體樓市的供應與價格影響將極為明顯。

　　二、典型一線城市樓市較新動態(tài)

　　一線城市向來作為中國樓市的風向標?！敖鹁陪y十”作為樓市傳統(tǒng)的銷售旺季，然而今年9、10月的成交量卻依舊在低位徘徊，同比去年的五成都不到。在2008年的這個十一黃金周并未出現(xiàn)如購房者所預期的降價，因而京滬深穗四大城市的成交量不約而同地降至歷史新低。具體情況如下：

　　北京：價穩(wěn)量略升，北京10月的成交套數(shù)小幅上升，為4563套，環(huán)比增加176套，環(huán)比增幅為4%，成交均價為12589元/平方米，環(huán)比下跌25元/平方米，與9月均價基本持平。

　　上海：價穩(wěn)量微跌。上海10月的成交面積持續(xù)回落，僅高于2月，為85.9萬方，環(huán)比減少5.3萬方，降幅為6%，成交均價為13439元/平方米，環(huán)比下降40元/平方米，變化甚微，與9月基本持平。

　　深圳：量穩(wěn)價微升。深圳10月的成交面積為34.03萬方www.focus.cn，環(huán)比增加0.3萬方，增幅為1%，成交均價為12706元/平方米，環(huán)比上漲275元/平方米，增幅為2%。

　　三、11月武漢樓市概況

　?。ㄒ唬?1月全市新盤備案監(jiān)測（11月1日—11月30日）

　　11月全市共有備案新盤22個，新盤備案量較上月減少3個；其中，主城區(qū)備案新盤有10個，比上月增加1個；非主城區(qū)備案新盤共有12個，其中，金銀湖、光谷等遠城區(qū)本月僅備案新盤4個，其余均集中在黃陂、江夏城郊，共有備案新盤8個。

　　在“金九銀十”中，開發(fā)商經歷了一波又一波的降價浪潮中苦苦支撐，但是卻未能直接帶動銷售。而11月的樓市新政對于開發(fā)商而言無疑將是一根救命稻草，希望借此提升在年前的較后一搏。因而11月份的整體新盤備案量雖然有所減少，但是主城區(qū)的樓盤供應反而出現(xiàn)增長，多個純新盤項目選擇在此時開盤。但是新政的出臺，將釋放大量滿兩年期限的高品質次新房，供應量大幅增加，而未來宏觀形勢的不確定性也將進一步加劇了購房人的觀望氣氛。因而并未出現(xiàn)壓抑許久之后的“井噴”，短期的激增也僅僅是“曇花一現(xiàn)”。

　?。ǘ?1月土地掛牌情況監(jiān)測（9號公告掛牌時間：11月14日至12月2日；10號公告掛牌時間： 12月12日至12月23日）

　　本月共出臺兩次土地掛牌交易公告，分別為2008年第9號公告推出1宗招標地塊；2008年10號公告推出6宗掛牌交易地塊。

　　其中9號公告推出的一宗位于江漢區(qū)滑坡路的招標地塊，凈用地面積為3.2萬方的商業(yè)用地，其容積率為5.0。而10號公告掛牌出讓的6宗地塊以中小型地塊為主house.focus.cn，整體出讓規(guī)模為195931.2平方米（約293.9畝），除P（2008）068號地塊的總用地面積在10萬方以上，其余均在2萬方左右。在用地性質上，除066號中北路地塊以及067號常青路地塊為商業(yè)用地外，其余均為純居住性質用地。

　　在目前的市場環(huán)境下，開發(fā)商由于資金壓力以及對未來預期的改變使得拿地的可能性將至谷底。在本年度多次土地掛牌交易頻繁出現(xiàn)地塊延期或是流拍局面，因而在供應上

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