9月周新聞看點(diǎn)頗多：新政后全市單周成交面積頭次突破20萬(wàn)平方米、成交價(jià)格連續(xù)三周上漲、高端項(xiàng)目供需兩旺，金九銀十真的來(lái)了嗎？據(jù)佑威及樓市專(zhuān)評(píng)網(wǎng)聯(lián)合提供的數(shù)據(jù)顯示：上周(8月30日-9月5日)上海全市商品住宅成交面積為24.2萬(wàn)平方米，環(huán)比前周大漲39%，全市商品住宅成交均價(jià)為22366元/平方米，環(huán)比前周進(jìn)一步上漲5%，連續(xù)三周呈上漲趨勢(shì)。值得注意的是，3萬(wàn)元/平方米以上的中高端項(xiàng)目在上周也開(kāi)始出現(xiàn)較大幅度的成交回升，其比重從8月初的10%出頭到目前已達(dá)到15%。似乎一切欣欣向榮的背后，業(yè)內(nèi)不禁要問(wèn)：真的開(kāi)始暖了嗎？調(diào)控效應(yīng)真的弱了嗎？本期《新民樓市》深度分析回暖的四大因素，以期找到一個(gè)合理的答案。

　

　供應(yīng)

　

　持續(xù)旺盛有一定難度

□回顧：縮水2月后井噴

受到新政策調(diào)控的影響，上海商品住宅的供應(yīng)量從4、5月的128和94萬(wàn)平方米水平大幅下滑，6、7月份的供應(yīng)量都只有51萬(wàn)平方米。不過(guò)根據(jù)華燕市場(chǎng)研究機(jī)構(gòu)的數(shù)據(jù)顯示：8月全市商品住宅新增供應(yīng)面積為70.15萬(wàn)平方米，環(huán)比上升69.31%，該數(shù)值已恢復(fù)到新政前水平。對(duì)此，業(yè)內(nèi)人士表示：“作為傳統(tǒng)的樓市淡季，再加上今年的宏觀調(diào)控政策，在6、7月樓市深度調(diào)整時(shí)，供應(yīng)降到低谷。大量開(kāi)發(fā)商還是將推盤(pán)時(shí)間選擇在9、10月份。不過(guò)仍有不少開(kāi)發(fā)企業(yè)捷足先登，搶在8月就提前上市，搶占市場(chǎng)的空白期?！?p>□現(xiàn)狀：95盤(pán)搶灘金九銀十

中國(guó)房產(chǎn)信息集團(tuán)的數(shù)據(jù)顯示：目前預(yù)期會(huì)在9月份上市的樓盤(pán)有35個(gè)之多，另外還有45個(gè)樓盤(pán)預(yù)期會(huì)推出新房源。這意味著9月份會(huì)有240萬(wàn)平方米的預(yù)期供應(yīng)量。而且還有15個(gè)新盤(pán)預(yù)期會(huì)在10月份上市。如此巨大的供應(yīng)能量，勢(shì)必意味著一場(chǎng)價(jià)格惡戰(zhàn)難以避免。

□點(diǎn)評(píng)：開(kāi)發(fā)商的預(yù)期代表不了市場(chǎng)

《新民樓市》認(rèn)為：新政后供應(yīng)量縮減，一方面是開(kāi)發(fā)商為抵御市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)而采取了捂盤(pán)的手段，另一方面一些高價(jià)房源因種種原因無(wú)法拿到預(yù)售許可證，形成市場(chǎng)的供應(yīng)缺口，導(dǎo)致一定程度房荒，因此成交量隨之萎縮，而壓制了半年后，在各方面的壓力下，推盤(pán)量開(kāi)始回升，不少樓盤(pán)擇機(jī)開(kāi)盤(pán)，造成一撥成交小高潮。

此外，折價(jià)樓盤(pán)的銷(xiāo)售量沖高也成為成交量短期上揚(yáng)的主要原因之一，但我們發(fā)現(xiàn)在促銷(xiāo)并熱銷(xiāo)之后，開(kāi)發(fā)商又開(kāi)始漲價(jià)，因此后期持續(xù)成交力度將不再會(huì)像之前那樣大，對(duì)成交量攀升的支持有限。下半年供應(yīng)將持續(xù)增加，開(kāi)發(fā)商的良好預(yù)期代表不了市場(chǎng)。成交量能否如現(xiàn)在這樣旺盛還未可知，但預(yù)測(cè)會(huì)有一定難度。因此這一輪成交量的上升極有可能是市場(chǎng)饑渴了相當(dāng)一段時(shí)間之后的短暫爆發(fā)，持續(xù)力有待時(shí)間考驗(yàn)。

　

　價(jià)格

　

　棄價(jià)保量或成必然

□回顧：三個(gè)月下調(diào)后8月反彈

房?jī)r(jià)一直是較為敏感的數(shù)據(jù)，自新政調(diào)控以來(lái)，上海房?jī)r(jià)一度回落到17496元/平方米的水平，比4月峰值下跌了16.27%。然而8月商品住宅成交價(jià)格為20084元/平方米，環(huán)比上月上漲了11.32%。這也是繼4月份達(dá)到20896元/平方米峰值后房?jī)r(jià)再次突破2萬(wàn)元/平方米的大關(guān)，并高于去年同期的10.16%。華燕市場(chǎng)研究機(jī)構(gòu)副經(jīng)理張晴怡表示：“此次均價(jià)的上漲也的確反映出了市場(chǎng)中有部分樓盤(pán)因?yàn)橹颁N(xiāo)售形勢(shì)較好(通過(guò)以?xún)r(jià)換量的方式)，而后期便提價(jià)銷(xiāo)售的情況如：印象歐洲城等。此外，這也與結(jié)構(gòu)性成交因素相關(guān)，內(nèi)環(huán)內(nèi)、內(nèi)中環(huán)的成交面積大幅增長(zhǎng)是促使均價(jià)提升的另一個(gè)原因。

□現(xiàn)狀：降價(jià)10%就能熱銷(xiāo)

從近期市場(chǎng)的觀察來(lái)看，只要比前期或周邊同質(zhì)樓盤(pán)低10%左右就能獲得熱銷(xiāo)。

實(shí)際上，一些新盤(pán)供應(yīng)量較大的外郊環(huán)板塊價(jià)格下跌趨勢(shì)正在蔓延。從郊環(huán)到中環(huán)新盤(pán)較多的區(qū)域價(jià)格都出現(xiàn)了回調(diào)，嘉定新城和顧村是新政之后房?jī)r(jià)立即出現(xiàn)20%左右回調(diào)的板塊，而南翔和大場(chǎng)在7、8月份都出現(xiàn)了持續(xù)下跌，累計(jì)跌幅也達(dá)到了20%。

此外還有松江新城到九亭、從川沙到三林北蔡，這些在5、6月份就出現(xiàn)價(jià)格回調(diào)的遠(yuǎn)郊新盤(pán)聚集區(qū)目前打折風(fēng)還在繼續(xù)。從目前來(lái)看，分別在中環(huán)內(nèi)的大華錦繡華城和內(nèi)環(huán)外側(cè)的中環(huán)1號(hào)是大幅降價(jià)樓盤(pán)中較靠近市區(qū)的項(xiàng)目。而中環(huán)一號(hào)則一盤(pán)獨(dú)獲8月全市銷(xiāo)售面積和銷(xiāo)售金額冠亞軍。

□預(yù)測(cè)：降價(jià)潮蔓延市

“預(yù)期在9月內(nèi)中環(huán)一些項(xiàng)目上市的推動(dòng)之下，這輪房?jī)r(jià)20%左右的下跌趨勢(shì)將向市蔓延。”薛建雄堅(jiān)持自己的觀點(diǎn)。在他看來(lái)，隨著時(shí)間推移，從郊區(qū)到市，都有大量的樓盤(pán)供應(yīng)積壓。盧灣區(qū)浦江灣1號(hào)要推盤(pán)，周邊豐盛皇朝、匯景天地等樓盤(pán)也都處在滯銷(xiāo)狀態(tài)，翠湖天地也有一批新房源要上市，而濟(jì)南路8號(hào)也一直滯銷(xiāo)，偏居打浦橋的永業(yè)公寓卻以5.3萬(wàn)元的豪宅入門(mén)價(jià)在熱銷(xiāo)。在黃浦區(qū)，公館77、綠城黃浦灣和外灘九里都有一批新房源需要上市消化。徐匯區(qū)的遠(yuǎn)雄徐匯園即將上市，而區(qū)域內(nèi)尚海灣、百匯園和徐匯苑幾個(gè)項(xiàng)目的競(jìng)爭(zhēng)也已經(jīng)很激烈，徐匯的核心商圈也還有鼎園、嘉御苑等項(xiàng)目。另外，楊浦的新江灣城有大量高端樓盤(pán)上市，長(zhǎng)寧、靜安、普陀也都有中高端樓盤(pán)上市。

“近期的成交價(jià)格上升從某種角度說(shuō)是一種‘假象’，只要是新盤(pán)集中的區(qū)域，下半年肯定會(huì)打價(jià)格戰(zhàn)，高端物業(yè)也不會(huì)幸免。”薛建雄如是判斷。

　政策

　

　調(diào)控遠(yuǎn)未出盡

□回顧：國(guó)十條拉低滬上50%成交量

時(shí)間是在2010年4月17日，國(guó)家出臺(tái)“新國(guó)十條”，提高購(gòu)購(gòu)多套住房的頭付和利率水平，來(lái)控制投資投機(jī)性購(gòu)房行為，如此打響房產(chǎn)政策“槍”；在 6月4日，住建部、央行和銀監(jiān)會(huì)聯(lián)合發(fā)文明確規(guī)定套住房的認(rèn)定情況，開(kāi)始執(zhí)行“認(rèn)房又認(rèn)貸”政策；而到了8月5日，銀監(jiān)會(huì)再次叫?！叭J”，至此滬上“三貸”全面停止，不見(jiàn)“芳蹤”。事實(shí)也證明，政府嚴(yán)厲政策下的強(qiáng)行干預(yù)的確收到了良好的即時(shí)效果。一系列的政策從數(shù)據(jù)上看是有效的抑制了房?jī)r(jià)的過(guò)快增長(zhǎng)，成交量漸漸開(kāi)始下降。來(lái)自中國(guó)指數(shù)研究院的數(shù)據(jù)顯示：在上海上半年房地產(chǎn)成交量數(shù)據(jù)中上海共出售59840套，總面積620.28萬(wàn)平方米，同比2009年下降了49.75%。

□現(xiàn)狀：“金九”開(kāi)篇依舊撲朔

綜觀四月以來(lái)的一系列調(diào)控政策，無(wú)一不是跟進(jìn)房?jī)r(jià)攀升而出臺(tái)。房改在爭(zhēng)議和觀望中進(jìn)入九十月，經(jīng)過(guò)四個(gè)月的房改磨練，開(kāi)發(fā)商和市場(chǎng)對(duì)政策效應(yīng)逐漸消化。滬上一二手房的交易數(shù)量和新開(kāi)盤(pán)房源上有較大幅度上升，出現(xiàn)了回暖的跡象。與此同時(shí)，北京、廣州、深圳等一線城市的樓市也都不同程度地以量?jī)r(jià)齊升的反彈之勢(shì)引起業(yè)內(nèi)人士的關(guān)注。相關(guān)部門(mén)發(fā)言人一再重申：“目前房?jī)r(jià)還沒(méi)降到位……”的態(tài)度。因此在9月3日，滬上率先出臺(tái)“滬五條”，拋出新一輪調(diào)控的顆球。對(duì)于這五條，業(yè)內(nèi)人士表達(dá)說(shuō)其實(shí)只是老生常談，缺乏有力的懲罰措施規(guī)則。不過(guò)此時(shí)重提“滬五條”的內(nèi)容目的是為了抑制房?jī)r(jià)的重新上升，配合發(fā)言人的態(tài)度，不難猜想下一步的調(diào)控措施。

□預(yù)測(cè)：調(diào)控，路漫漫其修遠(yuǎn)兮

《新民樓市》認(rèn)為：四月開(kāi)始的房改政策，已經(jīng)經(jīng)歷了四個(gè)月的時(shí)間，到底考驗(yàn)了誰(shuí)？鍛煉了誰(shuí)？下一步又會(huì)是怎么個(gè)走向？每個(gè)人都在心里有這樣的疑問(wèn)。傳統(tǒng)“金九銀十”剛要體現(xiàn)出房改政策下仍隱藏著的威力就被迎面痛擊——出臺(tái)了“滬五條”。目前樓市稍有回暖現(xiàn)象，政策就予以壓制。其實(shí)從四月開(kāi)始的房改力度或許就可以看出政府決心堅(jiān)如磐石，一步一步加緊政策，收緊市場(chǎng)，已是稍有成效的結(jié)果。這也給調(diào)控一個(gè)信心。如今回暖的信號(hào)勢(shì)必加快政府制定新措施的步調(diào)。調(diào)控之路，路漫漫其修遠(yuǎn)兮！

　購(gòu)方

　

　推盤(pán)無(wú)限 購(gòu)購(gòu)有限

□回顧：降價(jià)誘發(fā)購(gòu)購(gòu)潮

經(jīng)過(guò)三個(gè)月的政策消化期，在7月份樓市“反彈”之后， 8月份，上海商品住宅市場(chǎng)出現(xiàn)試探性回暖，新盤(pán)供求成交表現(xiàn)活躍。根據(jù)漢宇市場(chǎng)研究部較新監(jiān)測(cè)數(shù)據(jù)顯示，8月份，全市取得預(yù)售許可證的一手商品住宅成交量大幅回升，交易量超過(guò)70萬(wàn)平方米，環(huán)比增幅超過(guò)六成。

自上半年新政頒布以來(lái)，購(gòu)賣(mài)雙方迅速轉(zhuǎn)入觀望，滬上不少樓盤(pán)價(jià)格也顯示出松動(dòng)跡象，但僅僅三個(gè)月之后，受到政策積壓的自住需求開(kāi)始反彈并釋放?！斑@其中新盤(pán)價(jià)格松動(dòng)也成為一大誘因。全市范圍內(nèi)尤其是外郊環(huán)區(qū)域，部分樓盤(pán)與新政之前的價(jià)格進(jìn)行比較，下探勢(shì)頭較為明顯。”漢宇地產(chǎn)董事總經(jīng)理施宏叡舉例道：比如位于松江新城板塊的“綠地美好里”，該樓盤(pán)4月中旬成交價(jià)格約為16000

元/平方米，而目前價(jià)格則下調(diào)近兩成，成交均價(jià)不足13000元/平方米。不可否認(rèn)，適時(shí)的價(jià)格調(diào)整對(duì)于絕大多數(shù)熱銷(xiāo)新盤(pán)起到了很好的推動(dòng)作用。

□現(xiàn)狀：供大于求已經(jīng)出現(xiàn)

伴隨著當(dāng)前全市成交量整體回暖，市場(chǎng)信心開(kāi)始回歸，成交價(jià)格逐步趨穩(wěn)，而9月份大量新盤(pán)集中上市，更是預(yù)告了樓市“金九”的到來(lái)。

統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，就在上海上周商品住宅再次突破21000元/平方米大關(guān)的同時(shí)，該周供求比由前一周的1∶0.71繼續(xù)下降至1∶0.33。對(duì)于供求比，業(yè)內(nèi)人士早已心知肚明，也各有理解，但供應(yīng)繼續(xù)遠(yuǎn)超需求的時(shí)候，房?jī)r(jià)還在創(chuàng)新高，便是樓市“畸形”的一個(gè)標(biāo)志。

前段時(shí)間一直依靠低價(jià)優(yōu)勢(shì)的嘉定新城上周推出的兩個(gè)樓盤(pán)都表現(xiàn)不佳，一個(gè)樓盤(pán)實(shí)際售價(jià)比報(bào)價(jià)低了12%，卻依然只售出9套，而另一個(gè)樓盤(pán)則出現(xiàn)了零成交，因此可以斷言：在前期上漲過(guò)快并且后期供應(yīng)量較大區(qū)域價(jià)格壓力相對(duì)較大。

□點(diǎn)評(píng)：對(duì)后市謹(jǐn)慎樂(lè)觀

福美來(lái)不動(dòng)產(chǎn)董事長(zhǎng)胡正華認(rèn)為，受銀行貸款政策的影響，當(dāng)前市場(chǎng)僅持謹(jǐn)慎樂(lè)觀，在9月份，中低端房?jī)r(jià)區(qū)域不會(huì)出現(xiàn)成交量再次猛漲的情況，但在局部區(qū)域有可能成交量猛增。浦東福美來(lái)不動(dòng)產(chǎn)成交數(shù)據(jù)顯示，投資客比例僅占總成交數(shù)據(jù)的2%，部分購(gòu)購(gòu)者下手速度會(huì)放緩。

“投資客離場(chǎng)，給市場(chǎng)的后續(xù)購(gòu)購(gòu)力支持弱了，而自住剛需市場(chǎng)很難提升整個(gè)市場(chǎng)的成交價(jià)格?！焙A分析。另一方面，有業(yè)內(nèi)人士也表示：“剛需有限，先一步降價(jià)的樓盤(pán)已經(jīng)嘗到了剛需釋放的甜頭，后來(lái)跟進(jìn)的樓盤(pán)是否還有這么多的蛋糕可分，猶未可知。因此，后續(xù)市場(chǎng)的潛在成交量也有限，開(kāi)發(fā)商或許應(yīng)該搶占先機(jī)，再捂下去是無(wú)謂的掙扎?！?p>(作者：房蓉 皋靜枝)