○評估大行動

　　1月4日13時整，記者與王女士在泰達北斗星城售樓處集合。王女士的房子是泰達北斗星城2期，位于整個樓盤的靠內位置，小區(qū)的旁邊有正在興建的北斗星城3期，環(huán)境鬧中取靜。王女士的房子位于2期的 位置，旁邊是一片綠化區(qū)域，空氣和視野都不錯。王女士告訴記者，這里的物業(yè)、保安很負責，物業(yè)費1.2元·每平方米·月。

　　我們需要評估的房子是119平方米兩室兩廳的戶型。這套房子的整體戶型設計非常規(guī)整，南北通透，陽光灑進客廳，給人一種溫馨的感覺。

　　房間裝修采用韓式風格，進入玄關后，頭先看到的是懸掛著巨幅油畫的餐廳，約10平方米，呈長方形，與廚房相通，可利用空間很大。廚房大約8平方米，與陽臺相通。王女士在陽臺的地磚上，鋪上了榻榻米，將陽臺設計成小小的飲茶室。走過餐廳，映入眼簾的是一條長長的過道，衛(wèi)生間坐落于過道的盡頭，約為5平方米。王女士在衛(wèi)生間的門上裝訂了三幅小型油畫，設計非常精巧，衛(wèi)生間內安裝了玻璃浴房，保暖的同時，做到了干濕分離，先進美中不足的是暗衛(wèi)。客廳位于過道的右側，約30平方米，正方形，陽臺為大飄窗設計，位于陽面，采光充足。兩間16平方米和14平方米的臥室南北通透，主臥采用小飄窗設計，空氣流通很好。在過道的左側分別有一個壁櫥和一個儲物間。

　　○區(qū)域優(yōu)勢

　　泰達北斗星城周邊的配套設施和人文環(huán)境相當不錯。小區(qū)附近即有金海道菜市場和世紀聯華超市。教育方面，小區(qū)對面是昆緯路小學，由小區(qū)橫跨馬路即可達到天津市中學。醫(yī)療方面，由小區(qū)10時辰車程即可到達醫(yī)院東院。交通方面，由小區(qū)步行一個路口，可達到金獅立交橋站和東六經路站，908、27、907路等多 均從此經過。值得一提的是，昆緯路目前正在進行**2號線的施工，未來的出行將更加便捷。

　　○綜合分析

　　泰達北斗星城

　　簡單介紹

　　樓層：3（32層到頂） 產權：私產戶型：兩室 朝向：南北面積：119平方米（建筑面積）售價：90萬 房齡：2年

　　房屋出售價格

　　折舊率：-2%×2樓層：+10%周邊環(huán)境：金海道市場、世紀聯華超市+5%；昆緯路小學、天津二中+15%；東院+5%；周圍無加油站等+5%；公交路線繁華+5%；私產：+5%　　根據剛剛調整的河北區(qū)的較新基準價為8400元/平方米，所以8400+8400×（-2%×2+10%+5%+15%+5%+5%+5%+5%）=12264元/平方米，該套房子的建筑面積為119平方米，高層公攤面積較大，出房率一般為75%，因而該套房子使用面積約為89.25平方米，那么該房子的總房款應為：12264×89.25=109.5萬元

　　房屋出租價格

　　王女士的房屋為兩室，精裝修，家具、家電配套齊全，地理位置優(yōu)越，生活配套方便。值得一提的是，王女士家陳設和布置非常舒適，十分適合高考的學生或者有小孩在昆緯路小學上學的一家三口居住，擁有一定的競爭優(yōu)越性。按中原地產提供的該地區(qū)房屋出租的基準價計算，月租金可達2500元。

　　我們計算得出房屋出租收益率：王女士泰達北斗星城的租金收益＝2500×12＝3萬元；年租金收益率＝3萬元÷109萬元＝2.75﹪（其中未包括每年出租的空置期）。

　　○記者手記

　　以上我們幫王女士換算的房產價格，只是根據公式得到的參考價格，從一定程度上，客觀地反映了房產的價值。下面來綜合分析一下這套房源。頭先，從價格方面，王女士購房的時間沒過2年，按照新的住宅標準規(guī)定，需要補交差額營業(yè)稅；其次，位置上，泰達北斗星城坐落于河北區(qū)的位置，距離醫(yī)院、超市都不遠，日常的生活、休閑都很方便。而且，王女士的房子屬于該區(qū)域內少有的南北通透新房，過道的設計在保證日常居住的情況下，保有了很好的私密性，動靜分區(qū)得宜，特別是該房子屬于昆緯路小學片區(qū)， 的優(yōu)勢明顯，從長遠投資角度而言，還有一定的升值空間。

　　在目前樓市較為低迷、央行不斷降息的情況下，王女士可以綜合考慮自身的經濟狀況，如果不是急于出手變現的話，可以酌情考慮以出租的方式獲取年收益約為3萬元的租金收入，待日后房產市場好轉之后再行出售。

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