為了更好地對(duì)劉先生的房子進(jìn)行一個(gè)評(píng)估。我們的評(píng)估行動(dòng)開始了……

　　上午9時(shí)30分，記者來到貴陽(yáng)路與南京路交口，兩排高樓映入眼簾。劉先生所需要評(píng)估的天津（查看地圖）即坐落于這里。天津位于和平區(qū)地帶的南京路上，毗鄰繁華的濱江道商業(yè)街，地段環(huán)境優(yōu)越。我們所要評(píng)估的戶型為一室，陽(yáng)面，使用面積約45平方米，位于10層，物業(yè)費(fèi)8元/平方米，精裝修，家具、家電。

　　上午10時(shí)，我們由天津出發(fā)向下一個(gè)目標(biāo)——吉利花園（查看地圖）前進(jìn)。吉利花園共分為4號(hào)樓，1-3號(hào)樓中90%為還遷房，4號(hào)為商品房。劉先生所要評(píng)估的房子為4號(hào)樓，18層。吉利花園這套房子為兩室，建筑面積98平方米，房子的設(shè)計(jì)規(guī)整，是南北通透的全明戶型。

　　劉先生賣掉房子再購(gòu)和購(gòu)房子出租究竟哪個(gè)更劃算呢？下面我們來比較一下：

　　現(xiàn)居所水晶城

　　房屋出售的預(yù)計(jì)價(jià)格折舊率：-2%×5樓層：+5%周邊環(huán)境：華潤(rùn)萬家超市+5%；梅江商業(yè)街+10%；水晶城小學(xué)+15%；周圍無加油站等+5%；設(shè)備：雙氣+5%私產(chǎn)：+5%

　　根據(jù)瑪雅房屋提供，目前該區(qū)域的基準(zhǔn)價(jià)為9000元/平方米，所以9000+9000×（-2%×5+5%+5%+10%+15%+5%+5%+5%）=126000元/平方米，小高層的出房率較高，約為85%，該套房子的使用面積為約為83.3平方米，該房子的總房款應(yīng)為：126000×83.3=104.958萬元。

　　天津

　　區(qū)域優(yōu)勢(shì)：天津項(xiàng)目地處南京路與貴陽(yáng)路交口，總建筑面積151903平方米，集辦公、酒店、餐飲、娛樂、購(gòu)物、休閑諸多功能于一身的復(fù)合型城市綜合體。項(xiàng)目坐落在天津城市核心區(qū)位，項(xiàng)目緊臨的南京路，是政府極力開發(fā)的商務(wù)區(qū)與城市景觀帶。高端寫字樓、酒店云集于此，東北與濱江道、和平路商業(yè)步行街交匯，名店薈萃，品牌云集。天津房屋出租的預(yù)計(jì)價(jià)格

　　劉先生想要購(gòu)購(gòu)的天津的房子是45平方米的商品房，據(jù)天津的銷售人員估算，房子的售價(jià)為23000元/平方米，貸款優(yōu)惠1%，總房款加上契稅總共約110萬元。由于劉先生水晶城的房子是一次性付清，因而這是張先生的套住房，現(xiàn)在貸款年利率為7.83%，根據(jù)較新的政策，下調(diào)0.27%，頭套住房利率下浮15%，即年利率為6.426%。張先生預(yù)計(jì)頭付30﹪即33萬元，貸款77萬元（夫妻雙貸），以等額本息還款方式貸20年，年利率6.426﹪，月供約5600元。

　　天津的銷售人員告訴劉先生，他所購(gòu)購(gòu)的小戶型：一室，精裝修，家具、家電配套齊全，地理位置好，生活配套方便。如果放在他們的資產(chǎn)管理出租，月租金可達(dá)4000元。

　　我們計(jì)算房屋出租收益率：

　　劉先生天津年租金收益＝4000×12＝4.8萬元；年租金收益率＝4.8萬元÷110萬元＝4.36﹪（其中未包括每年出租的空置期）。

　　綜合分析：

　　假設(shè)劉先生出租天津的月租金能達(dá)到4000元，但其需要支付每月的月供為5600元左右，顯然房屋的出租不足以抵償月供的房費(fèi)支出。而從房屋收益率來看，房屋出租4.36﹪的年收益，不可能填補(bǔ)貸款支出的6.426﹪的年利息。而劉先生水晶城的房子如果出售，可獲得約105萬元的現(xiàn)金，這些錢足以支付在吉利花園購(gòu)購(gòu)相似規(guī)格的兩室的費(fèi)用，并且能夠剩下3多萬元錢作為孩子的教育儲(chǔ)備金。而且，以目前樓市現(xiàn)狀，一般住宅項(xiàng)目很難有這么高的租金收益水平，因此若沒有太好的購(gòu)賣盈利預(yù)期或非常迫切的自住需求，則應(yīng)盡量避免盲目貸款購(gòu)房。

　　吉利花園

　　區(qū)域優(yōu)勢(shì)：吉利花園周圍的居住和人文化環(huán)境都非常不錯(cuò)。小區(qū)坐落于貴陽(yáng)路，毗鄰南京路商業(yè)街，地段鬧中取靜。社區(qū)周圍配有菜市場(chǎng)、超市等日常生活配套設(shè)施，還包括工商銀行、浦發(fā)銀行、建設(shè)銀行、郵局等。值得一提的是，花鳥魚蟲市場(chǎng)即坐落于小區(qū)內(nèi)。在醫(yī)療方面，由小區(qū)開車10時(shí)辰即可達(dá)到周邊的總醫(yī)院、胸科醫(yī)院和婦產(chǎn)科醫(yī)院，日常就醫(yī)非常方便。交通方面，小區(qū)周圍公交線路繁華，35、901、847等多 由此經(jīng)過。吉利花園房屋預(yù)計(jì)的評(píng)估價(jià)格折舊率：-2%×6樓層：+5%周邊環(huán)境：菜市場(chǎng)+5%；超市+5%；和平路商業(yè)街+10%；小學(xué)+15%；天和、胸科、總醫(yī)院+10%；周圍無加油站等+5%；公交路線繁華+5%；設(shè)備：雙氣+5%私產(chǎn)：+5%

　　根據(jù)瑪雅房屋提供，目前該區(qū)域的基準(zhǔn)價(jià)為10000元/平方米，所以10000+10000×（-2%×6+5%+5%+5%+10%+15%+10%+5%+5%+5%+5%）=14800元/平方米，高層出房率不高，約為70%，該套房子的使用面積為約為68.6平方米，該房子的總房款應(yīng)為：14800×68.6=101.528萬元。

　　專家支招售后代租

　　南開大學(xué)經(jīng)濟(jì)學(xué)博士劉玉錄(劉玉錄博客,劉玉錄新聞,劉玉錄說吧)建議，購(gòu)房者可以通過組合房產(chǎn)資源，實(shí)現(xiàn)較佳用途。

　　他說：“當(dāng)個(gè)人想要擁有兩套以上房產(chǎn)，且短期內(nèi)并沒有轉(zhuǎn)讓房產(chǎn)的計(jì)劃時(shí)，就需要進(jìn)一步分析現(xiàn)有房產(chǎn)各自的地理區(qū)位、內(nèi)在品質(zhì)、周邊環(huán)境等特點(diǎn)，確定哪套房產(chǎn)自己居住，哪套用于出租投資。通過分析，有效的組合配置房產(chǎn)資源，揚(yáng)長(zhǎng)避短，實(shí)現(xiàn)房產(chǎn)的較佳用途，用來創(chuàng)造的投資收益。”

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