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"換房"不忘理財(cái)規(guī)劃 兩個(gè)案例幫助你算清稅費(fèi)

  編輯:海南房產(chǎn)網(wǎng)   發(fā)布日期:2016-09-10 00:00:00  有效期:發(fā)布當(dāng)天    閱讀 582 次

閱讀聲明:文章內(nèi)關(guān)于戶型面積的表述,除了特別標(biāo)明為套內(nèi)面積的內(nèi)容外,所涉及戶型面積均為建筑面積。
面對春節(jié)過后一直走火的北京市房產(chǎn)交易情況,加上近來政府的改善型二套房貸利好政策,一些為改善自己居住條件而想要換房的人群也逐漸入市,據(jù)北京中原三級市場研究部數(shù)據(jù)顯示,目前市場中換房的人群占比為30%。然后,在具體"賣舊購新"或升級置業(yè)的操作過程中,又需要考慮到許多的問題,如不同類型的房屋交易的稅費(fèi)、新房區(qū)域的選擇、以及需要補(bǔ)充的房款或結(jié)余的房款等。北京中原三級市場研究部的專業(yè)人士特以兩個(gè)案例來進(jìn)行詳細(xì)的剖析,以供廣大的換房者參考。

  案例一:賣一居經(jīng)濟(jì)適用房,購三居普宅(家庭人員增加,升級置業(yè))

  蔣先生目前擁有一套石景山周邊的滿五年的經(jīng)濟(jì)適用房(65㎡,一居室),當(dāng)初結(jié)婚購購的,如今隨著夫妻二人的事業(yè)發(fā)展和提升,收入較高也比較穩(wěn)定。而孩子的即將誕生,他目前居住的一居室已經(jīng)無法滿足要求了,同時(shí)他還準(zhǔn)備把父母接過來幫忙照看小孩,換房已經(jīng)提上議事日程。由于工作單位較近及對周圍環(huán)境已經(jīng)很熟悉,蔣先生有意在周邊新樓盤中換一套新的三居。

  解答:目前石景山區(qū)域的二手房價(jià)格在11000元/平方米-12500元/平方米。根據(jù)蔣先生的房產(chǎn)情況,其所有經(jīng)濟(jì)適用房已滿五年,可按市場價(jià)格進(jìn)行交易,按11500元/平方米的市價(jià)出售,總房款為65×11500=747500元。

  出售時(shí)作為賣方需繳納的相關(guān)稅費(fèi):費(fèi)用明細(xì)繳納比例繳費(fèi)數(shù)額土地出讓金按"老房老政策",五年外的經(jīng)濟(jì)適用房按市價(jià)出售,產(chǎn)權(quán)人應(yīng)按出售價(jià)格的10%補(bǔ)交土地收益等價(jià)款 747500×10%=74750元營業(yè)稅免征 0個(gè)人所得稅免征 0共計(jì) 74750元

  目前石景山區(qū)域一手房市場均價(jià)為12000元/平方米-13500元/平方米。蔣先生可以購購一套西四環(huán)和五環(huán)之間一手項(xiàng)目,如遠(yuǎn)洋?沁山水等。按12000元/平米的單價(jià)購購一套120平方米三居室,總價(jià)為144萬元,根據(jù)目前普宅標(biāo)準(zhǔn),屬于普通住宅。

  購新房時(shí)作為購房需要繳納的相關(guān)稅費(fèi):

  費(fèi)用明細(xì)繳納比例繳費(fèi)數(shù)額

  契稅 90-140平米的普通住房:合同標(biāo)的額的1.5% 144萬元×1.5%=21600元

  一賣一購交易成本即共繳納的稅費(fèi)額為74750+21600=96350元。需補(bǔ)充的房款為:購新房總價(jià)144萬元-賣舊房747500元=692500元。

  案例二:賣三居,購一居(兒女成家后,老年人為省養(yǎng)老費(fèi)換房)

  方先生和邱女士目前擁有一套馬家堡區(qū)域5年以上的三居住房,房屋面積為100平米。去年倆人的兒子成家后有了新的住所,考慮到家庭住房需求的改變和以后的養(yǎng)老費(fèi)用等問題,方先生想把自己的三居住房賣掉,換一套一居室的新房,要求居住環(huán)境要好。

  解答:

  目前馬家堡區(qū)域的二手房價(jià)格在11000-12500元/平方米左右。按市場價(jià)格11000元/平方米出售,總價(jià)為110萬元。根據(jù)目前普宅標(biāo)準(zhǔn),方先生的該套住房屬于普通住宅。

  出售時(shí)作為賣方需繳納的相關(guān)稅費(fèi):

  費(fèi)用明細(xì)繳納比例繳費(fèi)數(shù)額

  營業(yè)稅兩年(含)以上普通住宅,免征 0

  個(gè)人所得稅免征 0

  由于經(jīng)過該區(qū)域的**4號(hào)線將于今年9月份開通,馬家堡區(qū)域的房產(chǎn)增值潛力比較大,且目前該區(qū)域的新建樓盤小區(qū)環(huán)境都比較好,建議方先生不妨考慮在馬家堡區(qū)域的一手樓盤中選一套新房。目前該區(qū)域一手房市場價(jià)格為12000元/平方米-14000元/平方米。按照13000元/平方米的市價(jià)購置一套60平米的一居住房??偡靠顬?3000×60=78萬元

  根據(jù)目前普宅標(biāo)準(zhǔn),方先生的所要購置的這套住房屬于普通住宅。

  購新房時(shí)作為購房需要繳納的相關(guān)稅費(fèi):

  費(fèi)用明細(xì)繳納比例繳費(fèi)數(shù)額

  契稅 90平米以下的普通住房:合同標(biāo)的額的1% 78萬元×1%=7800元

  一賣一購交易成本即共繳納的稅費(fèi)額為7800元??傆?jì)下來,方先生可以結(jié)余110萬元-78萬元-7800元=312200元用于以后養(yǎng)老。

  特別提醒:

  1、如果是賣普宅一居,購普宅三居,與賣一居經(jīng)濟(jì)適用房,購三居普宅有什么不同,其交易過程,會(huì)節(jié)省哪些費(fèi)用,具體金額是多少?

  北京中原三級市場研究部:主要為賣普宅一居與賣一居經(jīng)濟(jì)適用房時(shí)所需繳納的稅費(fèi)差別。如上述個(gè)案例中,如果賣的一居經(jīng)濟(jì)適用房換成賣一套一居普通住宅,其他房產(chǎn)條件如面積、地段、房齡等都相同,則業(yè)主在出售5年以上房產(chǎn)時(shí)營業(yè)稅和個(gè)人所得稅仍可享受免征,但商品房在出售時(shí)無土地出讓金,即業(yè)主方在出售時(shí)無需繳納稅費(fèi)。這與賣一居的經(jīng)濟(jì)適用房相比,節(jié)省了土地出讓金的74750元。

  2、對于賣大,購小的客戶,不僅是老年人,有些是賣效區(qū)的房子,購城區(qū)的房子,是為了孩子上學(xué)等原因。他們可能不會(huì)有結(jié)余,需另外補(bǔ)充房款。面對目前效區(qū)與城區(qū)房價(jià)的差距,換房者應(yīng)該有怎樣的心理準(zhǔn)備,有哪些方面的開支要優(yōu)于換房來保證?

  北京中原三級市場研究部:在上述個(gè)案例中,由于為老年人購房,他們考慮的更多的是小區(qū)的居住環(huán)境和周圍配套,或還有未來房產(chǎn)的增值潛力。但是對于一些為孩子上學(xué)而換房的消費(fèi)者而言,由于北京市的中小學(xué)多集中在四城區(qū),房價(jià)較高,從郊區(qū)換房到城區(qū),一賣一購后結(jié)余可能不會(huì)很多,或者有時(shí)需要再加錢。比如,目前石景山區(qū)域的二手房均價(jià)為11000元/平方米-12500元/平方米,而萬柳區(qū)域的二手房均價(jià)為19000元/平方米-20000元/平方米,差價(jià)較大,換房時(shí)要考慮到自己目前的經(jīng)濟(jì)實(shí)力是否能夠承擔(dān)。此外,對于這些換房人群來講,還應(yīng)考慮到日后的生活費(fèi)用、孩子的教育費(fèi)用、換房后到工作單位的交通費(fèi)用的增加等,尤其要優(yōu)先考慮換房后,自己是否有足夠的資金來保證未來孩子的教育費(fèi)用。編輯:凝水

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