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[置業(yè)]:什么是購得值 存量房源中的4類精品房
編輯:海南房產(chǎn)網(wǎng) 發(fā)布日期:2016-09-10 00:00:00 有效期:發(fā)布當(dāng)天 閱讀 669 次
我們購房子都希望得得值,什么是購得值,從價格與來說,即量化看,不外購的房子不會出現(xiàn)短期的貶損,這是保持心理優(yōu)勢的所在,如果今天購了明天跌了,至少心理覺得委屈。至于,實(shí)際上如果自住,也僅僅從租金變化才能體會回報高低。但可以斷定,對普遍性消費(fèi)者而言,購得值的量化方面,更主要的是一種心理取向。因此購得值,更多關(guān)注點(diǎn)在定性的方面。
那么,這里所講的精品房,兼顧了價格合理的一個隱含的前提,在此前提下,精品房意味著居住方便度、配套程度、交通通勤方便度、居住舒適度,在目前房價波動期還意味著抗跌性能高。
以下是楚蕓工作室研究提煉的存量房源中的四類精品房。
類,城市副區(qū)域的小高層戶型。
我們的理由如下:
1、城市的副在完善的城市化條件下將形成為未來該區(qū)域的,配套、交通通勤、居住方便與舒適度及抗貶損性能都比較理想;
2、我們注意到,各城市的目前的副尚處城市化完善階段,但由于房價基于消費(fèi)習(xí)慣及出讓用地稀缺性按環(huán)狀分布居多,因此建筑形態(tài)分布基本是,城區(qū)高層、郊區(qū)多層或別墅,副地帶基本以高層小市場居多,前期包含部分多層建筑,因?yàn)檫B續(xù)漲價原因,較終的主流供應(yīng)是高層。小高層的優(yōu)點(diǎn)兼顧了多層的采光性、通風(fēng)性、、通行方便性,與高層的景觀、間距等特殊優(yōu)點(diǎn),并且小高層絕大部分建筑是板樓形式,具備高度的保值性能。
3、小高層也是綜合老中輕三代都比較喜歡與眷顧的戶型。
4、小高層為主的項(xiàng)目建筑周期不長,因此目前的存量小高層項(xiàng)目由于市場原因?qū)е落N售不暢,致使大部分這類項(xiàng)目基本為收尾工程,不存在后期居住方面的干擾。
5、當(dāng)然小高層也必將成為稀缺產(chǎn)品。
類,城市生產(chǎn)力密集區(qū)域的小戶型。
并不是所有的小戶型都好,但任何城市,如果你仔細(xì)分析去看,會看到其生產(chǎn)力并非均衡布局,而是相對集中,劃分為商務(wù)區(qū),行政區(qū),居住區(qū),產(chǎn)業(yè)區(qū)。
城市生產(chǎn)力密集區(qū)域?qū)嶋H就是商務(wù)區(qū)與產(chǎn)業(yè)區(qū),并且商務(wù)區(qū)基本物業(yè)形態(tài)以寫字樓與投資性公寓為主,價格比較高,適合投資性消費(fèi)。
因此城市生產(chǎn)力密集區(qū)域的小戶型指的就是產(chǎn)業(yè)區(qū)的小戶型,尤其是兩類,一類是完全數(shù)字上的小戶型,面積非常緊湊,多為一居室,適合年輕人、老齡人與投資性消費(fèi)。另一類是舒適小戶型,指的是結(jié)構(gòu)空間多為兩居以上而面積相對緊湊的戶型。
迷你小戶型基本為點(diǎn)式高層所設(shè)計為多,因此越小越優(yōu)越。而舒適小戶型則混合了點(diǎn)式樓與板樓,如果是點(diǎn)式樓則應(yīng)注意朝向的選擇,板樓就珍品了。
由于我國經(jīng)濟(jì)正處于換代時期,所以開發(fā)商集中于產(chǎn)業(yè)區(qū)的規(guī)劃項(xiàng)目,定位更靠近創(chuàng)業(yè)與就業(yè)人口,因此面積緊湊是它們的共同特點(diǎn),這也是推薦的關(guān)鍵理由。
第三類,城市生態(tài)區(qū)域的巨型項(xiàng)目。
由于歷史與現(xiàn)實(shí)的多重原因,我國大部分城市或山或水或兼具,每個城市都致力于生態(tài)化。
在生態(tài)化進(jìn)程中,比較普遍而集中的一種做法就是創(chuàng)建城市的生態(tài)區(qū)域,而這些生態(tài)區(qū)域因?yàn)槿藗兒镁幼∮诔鞘谐墒斓膮^(qū)域而布置在邊郊地帶環(huán)境比較好,為了讓生態(tài)區(qū)域名副其實(shí)起來,政府出讓用地的時候花費(fèi)了些心思,即大宗出讓,品牌出讓,低地價出讓,從而為巨型項(xiàng)目優(yōu)質(zhì)開發(fā)準(zhǔn)備了條件。
如上述,低地價巨型化導(dǎo)致這類項(xiàng)目的前幾期開發(fā)產(chǎn)品成熟舒適而總價不高,具備價格優(yōu)勢。
再就是巨型項(xiàng)目自身的配套、社區(qū)建設(shè)、文化規(guī)劃、新材料與新標(biāo)準(zhǔn)的落實(shí),并且由于體量巨大而由開發(fā)商或直接由政府都會解決交通瓶頸。
市場緊縮讓這類巨型項(xiàng)目的開發(fā)商資金也會吃緊,但他們的融資條件與自身實(shí)力比較高,因此降價出貨的可能性大,另外,巨型項(xiàng)目需要的是人氣,在價格起點(diǎn)不高項(xiàng)目本身優(yōu)點(diǎn)比較多的前提下,降價彈性也相應(yīng)提升,從而為普通消費(fèi)進(jìn)入準(zhǔn)備了條件。
第四類,居住用地上建筑的產(chǎn)權(quán)式精裝修公寓。
眉目比較多的產(chǎn)權(quán)式精裝修公寓大量散布于各大中城市,但由于我國土地制度與市場化程度的差異,還有就是綜合用地的存在,以及公關(guān)型開發(fā)的存在,導(dǎo)致產(chǎn)權(quán)式公寓眉目混珠。
這個珠就是土地性質(zhì)為居住用地,物業(yè)主體功能確定為產(chǎn)權(quán)式公寓,標(biāo)準(zhǔn)為精品裝修。
理由大約這么幾點(diǎn):
1、適合收益穩(wěn)定而目前的現(xiàn)金存量不足的頭次置業(yè)。
2、定語決定主語的優(yōu)越,因?yàn)殚_發(fā)商并不愿意在居住用地上建筑產(chǎn)權(quán)式公寓,什么情形下會有此舉呢,一是該區(qū)域出租率非常高,二是物業(yè)功能多樣化明顯,三是商業(yè)設(shè)施非常成熟,四是人口密集且流動性強(qiáng),不然開發(fā)商不會定位為產(chǎn)權(quán)式公寓。
反過來我們就可以確認(rèn)這類公寓的優(yōu)點(diǎn),適合投資也適合自住,我們現(xiàn)在倡導(dǎo)周末移民消費(fèi),而且城市越來越大,有些城市的交通通勤時間達(dá)到兩公里左右,所以南邊為周末主體休閑住所,再在北邊購置一套小居產(chǎn)權(quán)式公寓,用作上班之用。非常合適中產(chǎn)的二次置業(yè),還可獲得政策優(yōu)惠。
請注意,這是在目前的政策環(huán)境之下,存量比較大的條件下所推薦的。
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