先從時間稍微判斷一下，整個2009年，筆者在上篇認為是“政策拐點年”“存量消化年”“市場洗牌年”“廣義保障年”，因此，享受政策利好是購房的推動力，也正因為大家對政策的期望，加上政策是有結(jié)構(gòu)的，政策里頭暗示開發(fā)商應(yīng)該降價求生，這加劇了許多想購房人的觀望預期與降價預期，從而導致有效需求集中扎堆（都觀望當然就會集中在某時爆發(fā)變成現(xiàn)實消費），這就產(chǎn)生了危險。

　　較好的辦法實際是根據(jù)自己的消費特點，筆者劃分的消費特點大約是一次置業(yè)、改善型置業(yè)、進城置業(yè)、投資性改善型消費、純粹投資抄底消費。而這些消費當中，中高端消費目前完全依賴政策的放松，也有松動的跡象，新近北京出臺的十五條政策包括了為中高端消費松綁的跡象。而抄底，是不問具體時間的，主要看你如何選擇房源，如何確認地段，如何跟開發(fā)商討價還價。在政策涵蓋范圍內(nèi)的消費當中，我們應(yīng)該分析，頭次置業(yè)及中低端的改善型消費實際目前差不多出盡了，這個時候如果隨大流去等，實際意義并不大，而且一旦政府在債券與再融資方面給開發(fā)商松綁，房價反而會企穩(wěn)甚至略有上漲，即使不通過價格控制銷售，也可能通過對房源的調(diào)整控制來對付市場的降價要求，花錢購不上理想的房子，所以，其名的營銷專家肖勇(肖勇博客,肖勇新聞,肖勇說吧)先生提出，購房不要隨大多數(shù)，不妨看看。

　　再來看看看似危險實則安全的地方，

　　個地方是舊城改造重頭戲所在區(qū)域的存量項目。

　　放眼看去四周盡是舊房子，只有道路略顯新穎，并且該區(qū)域系城區(qū)甚至城區(qū)范圍，這些區(qū)域是很多的，由于快速城市化，許多城市較繁華的地方也還存留著相當數(shù)量的破玩意，這里居住密度大并且集居，人口繁雜，危樓及違規(guī)房也不少，這個地兒是政府建設(shè)的關(guān)鍵內(nèi)容，既有政績，又可改善原住地居住環(huán)境，還可吸引一些新增消費，同時耗費很多的財政，從而為經(jīng)濟保增長添些磚加些瓦。而在開發(fā)商這邊看來，黃金十年，這些破地方都沒有開發(fā)，是有原因的，較重要的是沒有實力的開發(fā)商不敢進入，而且沒有與政府的市政建設(shè)與城市化結(jié)合的開發(fā)商也很難拿地，所以這些區(qū)域毗鄰的項目，出價并不高，未來明顯看好，保值增值特性明顯。

　　個地方是規(guī)劃中的新區(qū)大開發(fā)商擁有的存量項目與存量地新增項目。

　　大家如果注意一下各城市拿用地到主流城市招商就知道，地方政府看中的是總地價，而相對單價反而比較低甚至極低，其用意就是吸引巨頭型開發(fā)商進入，讓這些開發(fā)水平高，開發(fā)實力強，開發(fā)經(jīng)驗足，開發(fā)產(chǎn)品熟的開發(fā)商來把一大塊地做熟，帶動其他周邊用地的地價上漲，為了陽光一些，為了更吻合政績表達一些，這些地方往往被貫以新區(qū)或新城(新城博客,新城新聞,新城說吧)。

　　然后來看看為什么這些地方看似危險實則安全，頭先是地價低，有降價空間，其次是這些開發(fā)商還面臨著在這個區(qū)域繼續(xù)玩下去，必須做好客戶營銷工作，營得口碑；較后項目規(guī)模決定了可以走薄利多銷的路子，而且有些不可見成本也必須通過銷量來稀釋。還有一個原因是，誰在新增項目上占據(jù)主動，誰就在未來走路當中營得起跑點，所以這些項目非常有希望用足價格杠桿來刺激銷售。

　　第三個地方是市場緊縮后新開工項目，筆者認為這類項目即使價格高一點也是值得依賴的。

　　有個前提看清楚，是指市場緊縮以后新開工項目，這樣的項目，開發(fā)商動工一般都心中有數(shù)，產(chǎn)品定位非常吻合現(xiàn)實市場的需求，在與同類產(chǎn)品競爭中有優(yōu)勢，而且成本控制比較好，建材成本也不高，因此預期成本較之于存量房為低，而產(chǎn)品較存量為高，自然性價比比較突出。

　　此外，這類項目基于目前存量如此之大，也不敢馬虎大意，因此不會出現(xiàn)捂盤現(xiàn)象，往往在營銷方面也按照實在的想法來進行促銷，早銷售早脫險是這類開發(fā)商的法則，自然在目前的階段，這些項目都是可以入市的。這個消費者可以算一筆小賬，存量房一居室假設(shè)是六十平，但只能當一居來用，假如新增項目面積控制在四十至五十平并且可以經(jīng)過改造，當做兩居室來用，即使價格調(diào)出存量產(chǎn)品一部分，我相信這筆賬還是算得過來的。

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