貸款步 用足公積金貸款

　　央行數(shù)度加息后，住房公積金貸款低利率的優(yōu)勢，商業(yè)貸款已無法與之比擬。房貸顧問建議"剛需一族"，盡量用足公積金貸款。

　　在商業(yè)房貸中，若已經(jīng)購購了一套商品房，再次購房則會以家庭為單位來計(jì)算其購房的套數(shù)，也就是說無論夫妻任何一方已往購購過房子，再次購房都只能按按套貸款處理，而公積金貸款則不受此影響，5年期以上的公積金利率，要比套商業(yè)貸款執(zhí)行利率低2.664個百分點(diǎn)。

　　此外，因信用卡、車貸等還款記錄不良，造成商業(yè)貸款申請被拒或強(qiáng)制上浮利率等情況，貸款人可采用公積金貸款，目前公積金審批暫時不審查個人信用記錄。如已采用商業(yè)貸款，可在年底一次性提取公積金，用于提前部分償還商業(yè)貸款，也能達(dá)到省息目的。

　　貸款步 按需選擇商業(yè)貸款

　　但公積金貸款受額度限制，并不能解決所有問題，還必須采用商業(yè)貸款，這時可從個人需求角度，去選擇不同的還款方式。

　　由于我國利率存在管制，各家商業(yè)銀行在利率水平上沒有多少競爭空間，因此紛紛在還款方式等方面做文章。這些產(chǎn)品可以更靈活地適應(yīng)不同客戶的還款需求，有些產(chǎn)品還可以起到變相降低實(shí)際貸款利息的作用。

　　利息敏感一族

　　"單周供"、"雙周供"

　　還款方式從原來每月還款一次改變?yōu)槊績芍苓€款一次，每次還款額為原月供的一半。由于加速了本金的還款頻率，可以達(dá)到縮短還款期限、節(jié)省利息支出的效果。

　　優(yōu)勢：縮短的還款期限可以達(dá)到7年以上，節(jié)省28%的利息成本。

　　代表產(chǎn)品：深發(fā)展"氣球貸"，招商銀行(16.96,-0.33,-1.91%)"自主供"。

　　操作方式：將一筆長期貸款拆成連續(xù)幾期中短期"氣球貸"，從而適用中短期的貸款低利率。貸款客戶選擇一個較短期限作為貸款期限(如3年、5年或10年)，而按照較長的期限(如30年)來計(jì)算月供，到期時一次性償還剩余本金和利息。

　　剛出道的年輕一族

　　前期還款小的產(chǎn)品　　

　　優(yōu)勢：除了"等額遞增"等產(chǎn)品，有的銀行打破了"等額"的概念，允許客戶在先期的一段期限內(nèi)先按照貸款額的一定比例來還款(這一比例通常較低)，在這段時期結(jié)束后再采取等額本金或等額本息等其他方式來還款。

　　代表產(chǎn)品：深發(fā)展"點(diǎn)按揭"創(chuàng)新型房貸。

　　操作：通過購"點(diǎn)"直接降低貸款利率，貸款的金額越大，貸款期越長，節(jié)省的利息越多，越劃算。如果客戶打算只貸2年或3年，則意義不大，平衡點(diǎn)大約在四五年左右。

　　房產(chǎn)投資一族

　　可隨時調(diào)用資金

　　代表產(chǎn)品：深發(fā)展"存抵貸"，工行"存貸通"。

　　優(yōu)勢：活期存款賬戶將與房屋貸款關(guān)聯(lián)起來，客戶只需將閑置資金放在約定的活期賬戶，余額超過5萬元后，銀行按一定比例將其視作"提前還貸"，節(jié)省的利息作為理財(cái)收益返還賬戶。而活期賬戶上資金并未真正動用，可隨意調(diào)用。

　　父母和子女共同購房一族

　　組成共同借款人　　

　　代表產(chǎn)品："接力貸"產(chǎn)品。

　　限制：此類貸款要求父母和子女均要具有穩(wěn)定的職業(yè)和收入，另外對父母年齡較大的一方也有年齡限制。

貸款第三步 看準(zhǔn)利率選房貸利率調(diào)整方式

　　"如果預(yù)期加息，具有剛性需求的購房者適宜選擇'固定利率房貸',不論貸款期內(nèi)利率如何變化，都按約定的固定利率付息。"國家注冊理財(cái)師陳慶生說，在選擇還貸方式前，先要對整個利率調(diào)整趨勢有個準(zhǔn)確的認(rèn)識，此外要對自己當(dāng)前和未來幾年的經(jīng)濟(jì)能力做一個衡量。

　　目前，多數(shù)銀行對利率升降都實(shí)行按年調(diào)整的方式，即一年之內(nèi)無論利率升降幾次，貸款人都要到次年的1月1日再"享受"新利率標(biāo)準(zhǔn)，這在升息期，對貸款人合算有利，可以享受幾個月的低息期，但在降息期，如按年調(diào)整就要白白多支付利息。

　　貸款第四步 提前還貸須算好細(xì)賬

　　對閑散資金是該提前還貸還是追加投資？國家理財(cái)規(guī)劃師陳慶生認(rèn)為，關(guān)鍵在于看兩種做法的較終效果能否達(dá)到節(jié)省利息支出的目的，尤其是貸款的前3年，一定要爭取多還款，降低貸款本金基數(shù)。

　　提前還款較好選等額本金還款法，相同貸款期內(nèi)，它要比"等額本息還款法"節(jié)省利息。

　　提前還貸還須考慮還貸成本和機(jī)會成本。提前還貸意味著必須放棄一部分流動資金，一次性投入過大，可能打亂正常的投資節(jié)奏，降低生活質(zhì)量;其次如有更好的投資途徑，也不必急于提前還款，目前商業(yè)貸款較優(yōu)利率為4.158%，通過合理的投資，獲得比該利率更高的回報(bào)也是有可能的。

　　理財(cái)專家陳慶生認(rèn)為，選擇低風(fēng)險(xiǎn)的理財(cái)產(chǎn)品收益很難超過貸款利率，選高收益類產(chǎn)品要面臨風(fēng)險(xiǎn)。一時找不到合適的資金投向，提前還貸減少利息負(fù)擔(dān)，也是明智之舉。

　　看準(zhǔn)銀行的招數(shù)

　　升息期：在貸款合同中修訂了"按年調(diào)整"條款，改成實(shí)行"按月或按日調(diào)整"的條款，這樣，銀行在利率調(diào)整后的次月甚至次日就能按新利率與貸款人結(jié)算利息。

　　降息期：貸款購房者應(yīng)該選擇"即時調(diào)整"方式較為合算，因?yàn)樵诮迪⒅芷冢?按年調(diào)整"對貸款購房者是較為不利的，"按日調(diào)整"充分享受降息新利率則是較為合算，利息較少。

　　普遍的房貸產(chǎn)品

　　等額本金還款法：每月償還的本金相同

　　等額本息還款法：每月歸還的本金和利息總額相同

　　等額遞增還款法：一段時間內(nèi)每月等額還款，而以后每間隔一個期限增加

　　還款額等額遞減還款法：一段時間內(nèi)每月等額還款，而以后每間隔一個期限減少還款額

　　●工商銀行　

　　提前還款時間：辦理房貸滿一年后一萬的整數(shù)倍

　　提前還貸次數(shù)：不限次數(shù)

　　違約金：還款金額的一個月的利息

　　貸款時間：2成30年起

　　●民生銀行

　　明確規(guī)定新老客戶都可享受7折利率。

　　提前還款時間：視樓盤情況而定，基本上為半年起

　　提前還貸次數(shù)：不限次數(shù)

　　違約金：無

　　能否使用公積金：視樓盤而定

　　●光大銀行

　　提前還款時間：視樓盤情況而定，基本為半年或一年后

　　提前還貸次數(shù)：不限次數(shù)，每3個月可還一次，以萬的倍數(shù)

　　違約金：無

　　能否使用公積金：不能

　　●興業(yè)銀行

　　提前還款時間：原則上為一年

　　提前還款次數(shù)：3次以內(nèi)免手續(xù)費(fèi)

　　提前還款金額：不限

　　能否使用公積金：視樓盤而定

　　●建設(shè)銀行

　　存量房貸：頭次購房、建筑面積在144平方以下

　　信用良好的顧客均可申請辦理7折房貸

　　提前還款時間：辦理房貸滿一年后一萬元起

　　提前還貸次數(shù)：不限次數(shù)

　　違約金：還款金額的一個月的利息

　　貸款時間：2成30年起

　　●招商銀行

　　提前還款時間：1年之后可提前還款

　　提前還款次數(shù)：不限，較低1萬元

　　違約金：無

　　能否改年限：可以

　　貸款時間：1-30年都可以選擇

　　能否用公積金：取決于公積金

　　(編輯:佛山新聞)

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