較近，樓市在諸多因素的影響下，再次走到十字路口。關(guān)于房價(jià)的走向、政策的走向，以及樓市的一些事實(shí)和因果等問題，筆者已經(jīng)做了思考，現(xiàn)就入市時(shí)機(jī)一事，做一簡單分析，主要分析兩個(gè)問題：現(xiàn)在的樓市是不是底部？還是不是入市的好時(shí)機(jī)？

1、房價(jià)總體沒有漲多少。五月份，從全國70個(gè)大中城市房屋銷售價(jià)格指數(shù)來看， 70個(gè)大中城市房屋銷售價(jià)格同比下降0.6%,降幅比4月份縮小0.5個(gè)百分點(diǎn);環(huán)比上漲0.6%,漲幅比4月份擴(kuò)大0.2個(gè)百分點(diǎn)。建住宅銷售價(jià)格同比下降1.3%,降幅比4月份縮小0.4個(gè)百分點(diǎn);環(huán)比上漲0.7%,漲幅比4月份擴(kuò)大0.4個(gè)百分點(diǎn)。與4月相比,新建住宅銷售價(jià)格上漲的城市有60個(gè),其中漲幅的5個(gè)城市是:溫州3.8%、廈門2.1%、深圳1.7%、金華1.5%、長春1.5%;價(jià)格下降的城市有6個(gè),價(jià)格降幅均在0.1%-0.5%之間。而二手住宅銷售價(jià)格同比上漲0.9%,漲幅比4月份擴(kuò)大0.9個(gè)百分點(diǎn);環(huán)比上漲0.7%,漲幅比4月份縮小0.1個(gè)百分點(diǎn)?？梢钥闯?，房價(jià)在總體同比下降和微漲的同時(shí)，環(huán)比都在上漲，也就是說樓市已經(jīng)開始逆轉(zhuǎn)，而且速度正在環(huán)比加快。尤其是與5月初相比，現(xiàn)在仍然是抄底的好時(shí)機(jī)。

　　2、結(jié)構(gòu)性短缺，助推房價(jià)反彈。由于08年的市場(chǎng)行情低迷，導(dǎo)致供給的有效性大打折扣，再加上相關(guān)部門監(jiān)管不嚴(yán)，市場(chǎng)結(jié)構(gòu)性短缺已經(jīng)開始顯現(xiàn)。一方面，1.36億平方米商品房空置，20億平方米項(xiàng)目在建，3.3億平方米土地待開發(fā)，樓市正面臨天量供給。另一方面，實(shí)際的有效供給量卻發(fā)生逆轉(zhuǎn)。比如成都在09年初的時(shí)候，還有800萬存量和1800萬左右的理論存量，預(yù)計(jì)消化時(shí)間至少在15個(gè)月以上，但是有些高價(jià)地和信心不足的房企卻找各種借口，拖長在建項(xiàng)目，或者干脆不開工，到相關(guān)部門催的緊時(shí)就在工地上放臺(tái)推土機(jī)……另外，1-5月,全國完成房地產(chǎn)開發(fā)投資10165億元,同比增長6.8%,增幅比1-4月提高1.9個(gè)百分點(diǎn),比去年同期回落25.1個(gè)百分點(diǎn)。其中,商品住宅完成投資7105億元,同比增長4.4%,比1-4月提高1.0個(gè)百分點(diǎn),比去年同期回落30.6個(gè)百分點(diǎn)。因?yàn)榉康禺a(chǎn)供給的周期長，供給缺乏彈性，因此短時(shí)間之內(nèi)，結(jié)構(gòu)性短缺造成的房價(jià)上漲壓力，將逐步顯現(xiàn)。所以，需要購購住房的朋友，現(xiàn)在可以考慮入市了。

　　3、政策性底部眾所周知。就目前的房地產(chǎn)運(yùn)行情況而言，不但不會(huì)進(jìn)一步出臺(tái)新的刺激房地產(chǎn)消費(fèi)的政策，反而會(huì)轉(zhuǎn)而出臺(tái)給樓市“降溫”的政策，這點(diǎn)從今年的調(diào)控基調(diào)“穩(wěn)定、保增長”上就可以看出來，另外，近期的國家放風(fēng)“物業(yè)稅”的征收，以及統(tǒng)計(jì)局將要啟動(dòng)的樓市調(diào)查，也都是調(diào)控轉(zhuǎn)向的“先兆”。二手房交易成本降低90%，利率優(yōu)惠、購房補(bǔ)貼等等政策已經(jīng)是調(diào)控上的較底部了，如果不是全球金融危機(jī)和國內(nèi)房地產(chǎn)調(diào)整的雙重因素，完全不會(huì)出臺(tái)如此之大的鼓勵(lì)政策，如今，離政策優(yōu)惠的結(jié)束時(shí)間越來越近，也正是入市的較后一個(gè)好時(shí)期。

　　4、通脹預(yù)期猛如虎。海量信貸導(dǎo)致了市場(chǎng)發(fā)燒，僅今年前4個(gè)月，我國新增信貸總投放量就達(dá)5.4萬億元，遠(yuǎn)超去年全年4.91萬億元的總新增貸款額，再加上5月分的估計(jì)值：3000到5000億，也就是說僅09年前5個(gè)月，我國新增信貸總投放量就近6萬億，這就好比低迷的市場(chǎng)投下一枚“燃燒彈”。導(dǎo)致市場(chǎng)出現(xiàn)新一輪發(fā)熱，并從土地、房價(jià)、股市、等等方面體現(xiàn)出來。

　　充裕的資金尋求通脹避風(fēng)港，投資客推波助瀾，高端住宅漲價(jià)潮。相比于限制條件多的黃金投資，和刀口舔血的股市投資，可以保值和增值的房產(chǎn)，自然成為抵抗通脹的較佳投資品，因此不難理解較近投資客頻頻入市的原因。這一點(diǎn)從較具投資價(jià)值的高端住宅就可以看出來。4月份，深圳的別墅銷售較去年同期增長了654.55%。北京，前4月的銷售套數(shù)和成交面積分別較去年同期增長42.8%和48.4%；上海，4月的別墅銷售與供應(yīng)比已經(jīng)達(dá)到了1.59：1。不僅如此，上海的高端公寓近來銷售量也大幅激增，其中單價(jià)2萬元/平方米以上的中高端公寓成交量大幅回升，5月前20天，上述高端公寓成交面積達(dá)到了17.93萬平方米，是2月總成交量的近3倍。另外，熱銷的場(chǎng)面并非 于上述三個(gè)一線城市。溫州、杭州、寧波等長三角地區(qū)二三線城市的高端住宅，也出現(xiàn)了熱銷景象。

　　也就是說：從“樓市供給和需求”這對(duì)決定樓市走向的主要因素，再到宏觀調(diào)控這個(gè)重要的政策因素，較后到房價(jià)和成交量的事實(shí)，都可以看出：現(xiàn)在還是入市的好時(shí)機(jī)。

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