房地產(chǎn)需求以國內(nèi)消費(fèi)者為主，主要受國內(nèi)的宏觀政策、人口結(jié)構(gòu)、利率水平、市場(chǎng)供求狀況等多因素影響，同時(shí)也受消費(fèi)者自身的居住狀況、現(xiàn)實(shí)收入、未來收入預(yù)期、未來支出預(yù)期等因素影響。房地產(chǎn)需求受國際經(jīng)濟(jì)形勢(shì)的影響相對(duì)較小。

　　1、國家政策支持房地產(chǎn)

　　2007年，中國經(jīng)濟(jì)表現(xiàn)為“高增長，高通脹”，因此，政府宏觀調(diào)控目標(biāo)為“防過熱，防通脹”。無論是防過熱，還是防通脹，都必須抑制作為國民經(jīng)濟(jì)龍頭的房地產(chǎn)業(yè)的快速發(fā)展。政府從2007年9月份起，對(duì)房地產(chǎn)業(yè)重拳出擊，出臺(tái)了一系列緊縮政策：如不允許分期辦理國土證，上調(diào)套房的購購利率和頭付款比例，半年內(nèi)五次上調(diào)銀行準(zhǔn)備金率和利率，壓縮房地產(chǎn)企業(yè)貸款規(guī)模等。同時(shí)，媒體輿論也大肆唱空房地產(chǎn)業(yè)。在上述措施的共同作用下，現(xiàn)實(shí)消費(fèi)需求急劇萎縮，房地產(chǎn)業(yè)迅速從高峰跌入低谷。2008年9月份，世界金融危機(jī)爆發(fā)，“屋漏偏逢連陰雨”，這對(duì)我國房地產(chǎn)業(yè)如同雪上加霜，使其在四季度非理性過度下滑……

物極必反。世界金融危機(jī)的爆發(fā)，使中國房地產(chǎn)業(yè)迎來了轉(zhuǎn)機(jī)，令許多資金鏈瀕臨斷裂的開發(fā)商避免了破產(chǎn)，其中不乏眾多國內(nèi)知名的大型品牌開發(fā)商。中國經(jīng)濟(jì)在2008年四季度急劇下滑，政府被迫緊急180度大轉(zhuǎn)向，將宏觀調(diào)控目標(biāo)從“防過熱、防通脹”迅速調(diào)整為“保增長、調(diào)結(jié)構(gòu)、保民生”。短短幾個(gè)月時(shí)間，出臺(tái)了一系列有利于房地產(chǎn)發(fā)展的政策，如五次下調(diào)銀行準(zhǔn)備金率和利率，出臺(tái)購房利率優(yōu)惠政策，放松房地產(chǎn)企業(yè)銀根等，這些措施保障了我國房地產(chǎn)業(yè)迅速回暖。

　　當(dāng)前經(jīng)濟(jì)已經(jīng)回暖但尚不穩(wěn)定，房地產(chǎn)業(yè)對(duì)于中國經(jīng)濟(jì)增長的貢獻(xiàn)，仍然非常重要。但是，政府對(duì)房地業(yè)也有兩大擔(dān)憂，一是房價(jià)成為民眾的關(guān)注問題，房價(jià)上漲過快不利于社會(huì)的和諧和穩(wěn)定；二是房地產(chǎn)市場(chǎng)過熱，會(huì)加快通貨膨脹的到來，并造成資源的扭曲配置。所以，在過去半年時(shí)間里，我們能充分感覺到政府對(duì)待房地產(chǎn)業(yè)的矛盾態(tài)度：價(jià)格下跌、成交量下降，政府趕忙出臺(tái)多項(xiàng)措施救市；房價(jià)一上漲，政府又急忙通過輿論來打壓?？偟膩碚f，在過去三個(gè)季度里，政府對(duì)待房地產(chǎn)業(yè)的真實(shí)態(tài)度是以扶植為主。

　　為了保障社會(huì)穩(wěn)定和促進(jìn)就業(yè)，中國經(jīng)濟(jì)必須保持一定的增長速度。只要出口形勢(shì)不好轉(zhuǎn)，中國的經(jīng)濟(jì)增長就必須高度依靠房地產(chǎn)業(yè)在投資和消費(fèi)領(lǐng)域的貢獻(xiàn)，政府就不會(huì)出重拳打壓房地產(chǎn)業(yè)。在世界整體經(jīng)濟(jì)形勢(shì)復(fù)蘇之前，我國的出口形勢(shì)很難好轉(zhuǎn)，因此，至少在未來二年內(nèi)，即便政府會(huì)間或出臺(tái)一些措施來抑制房價(jià)的過快上漲，但是總體來說，政府對(duì)待房地業(yè)的態(tài)度，應(yīng)該是支持其健康平穩(wěn)發(fā)展為主，政策環(huán)境會(huì)比較寬松。

　　2、有真實(shí)需求支撐

　　受五、六十年代嬰兒潮的影響，我國即使保持目前生育水平不變的話，未來人口的增長還要持續(xù)40年左右，到2040年達(dá)到高峰值15.4億左右，才能實(shí)現(xiàn)零增長及負(fù)增長。根據(jù)2005年的抽樣調(diào)查，我國現(xiàn)有人口中，19歲以下占比28.05%，65歲以上占比8%，多數(shù)人口為青、壯年。其中嬰兒潮出生人口在3億人左右，目前正處于消費(fèi)力較強(qiáng)的時(shí)期。

　　此外，我國的城市化水平，自1996年開始增速加快，這與世界其它國家的城市化歷程基本一致，即當(dāng)城市化水平達(dá)到或超過30%之后，這個(gè)國家會(huì)進(jìn)入到快速城市化時(shí)期。2008年末，中國城市化率達(dá)到45.7，若將未有城市戶籍但是長期在城市工作、生活的農(nóng)民工計(jì)算在內(nèi)，我國目前的實(shí)際城市化率應(yīng)該超過55%。人口結(jié)構(gòu)決定了需求潛力，城市化是中國過去十年經(jīng)濟(jì)快速發(fā)展的主引擎之一。但即便如此，在過去十年里已經(jīng)購購商品住房的消費(fèi)者，不超過城市現(xiàn)有人口的1/3，大量的城市新老居民（詳見），正等待著政府和開發(fā)商為他們解決居住問題。我相信，至少在未來二十年內(nèi)，以房地產(chǎn)業(yè)為龍頭的城市化產(chǎn)業(yè)，仍將是推動(dòng)中國經(jīng)濟(jì)快速發(fā)展的主要?jiǎng)恿Γ@是由我國當(dāng)前經(jīng)濟(jì)發(fā)展所處的歷史階段、人口狀況、自然資源狀況、科技創(chuàng)新能力和生產(chǎn)力水平等綜合因素決定的，是不以哪個(gè)組織和哪個(gè)個(gè)人的意志為轉(zhuǎn)移的。中國房地產(chǎn)業(yè)的長遠(yuǎn)、健康發(fā)展，具有堅(jiān)實(shí)的基礎(chǔ)，不是一陣風(fēng)來了就能吹倒的空中樓閣。

　　有收入作保障的需要才有可能成為需求。今年上半年，我國城鎮(zhèn)居民人均可支配收入8856元，同比增長9.8%；扣除價(jià)格因素，實(shí)際增長11.2%。上半年農(nóng)村居民現(xiàn)金收入人均2733元，同比增長8.1%，扣除價(jià)格因素，實(shí)際增長為8.1%。

　　現(xiàn)在購房便宜。目前利率比2008年高峰時(shí)下降了1.52，再加上地方政府出臺(tái)的購房優(yōu)惠政策，一套房子若價(jià)格不變，對(duì)于頭次置業(yè)者來說，目前購購，因?yàn)槔屎推醵惤档?，?008年上半年購購節(jié)約約11%的支出。

　　3、供求關(guān)系逆轉(zhuǎn)

　　2007年全國房地產(chǎn)市場(chǎng)的施工量、新開工量均同比增加20%以上；2008年一季度全國房地產(chǎn)市場(chǎng)的施工量、新開工量同比增加25%以上。2008年，全國商品房銷售面積6.2億平方米，同比下降19.7%?？梢?，2008年全國房地產(chǎn)市場(chǎng)是供給大幅度上升、需求大幅度下降，處于嚴(yán)重的供大于求狀況。

　　從2008年二季度開始，全國施工面積和新開工面積急劇萎縮，逐月下滑，年末比年初下滑幅度超過一倍以上。2009年1-6月，全國房屋施工面積23.97億平方米，同比增長12.7%，房屋新開工面積4.79億平方米，同比下降10.4%，這將導(dǎo)致2009年下半年及2010年的房地產(chǎn)供給大幅度下降。2009年上半年，商品房銷售同比增長31%。如果房屋新開工量不能馬上大幅度提高，按照目前的市場(chǎng)態(tài)勢(shì)，再經(jīng)過不超過半年的庫存消化，房地產(chǎn)市場(chǎng)將供不應(yīng)求。

　　4、成本將大幅度上升

　　半年來，鋼材價(jià)格上漲了約30%，特別是較近一個(gè)月來，鋼材價(jià)格呈加速上漲趨勢(shì)。隨著經(jīng)濟(jì)回暖，各行業(yè)復(fù)蘇，各種建筑材料價(jià)格及人工價(jià)格未來將總體呈上漲趨勢(shì)。

　　此外，目前在售樓盤的土地，多是在2007年前取得，其中又以2006年以前取得的低價(jià)土地為主，這些土地的樓面價(jià)格，普遍比2007年高峰時(shí)取得土地的樓面價(jià)格低50%以上。以成都為例，在2007年出讓的主城區(qū)土地中，住宅類用地成交62宗，成交土地總面積達(dá)3578.25畝，總規(guī)劃建筑面積922.43萬平米，平均樓面地價(jià)為4329.26元/平米。上述土地中，目前還有80%以上的項(xiàng)目尚未進(jìn)入銷售階段，這些土地的樓面價(jià)格超過了5000元/平方米，將從今年開始陸續(xù)進(jìn)入市場(chǎng)。成都6月份主城區(qū)住宅交易價(jià)格為5832元/平方米，只與上述土地的樓面價(jià)格相當(dāng)。這些土地建成房子后的綜合成本，將比目前在售樓盤的總平均售價(jià)高出2000元/平方米以上。在成都，經(jīng)過前幾年的開發(fā)，開發(fā)商2006年以前拿的低價(jià)土地已經(jīng)基本消化完畢；2008年雖然土地價(jià)格大跌，但是新供應(yīng)的土地量很少，對(duì)未來市場(chǎng)沖擊不大； 2009年新出讓土地的價(jià)格迅速回升，已接近2007年初的水平。

　　5、通脹預(yù)期抬頭

　　上半年，金融機(jī)構(gòu)投放了天量貨幣，廣義貨幣供應(yīng)量M2和狹義貨幣供應(yīng)量M1的增長率均創(chuàng)下新高，資產(chǎn)價(jià)格快速上漲，通脹預(yù)期開始抬頭。我國不同層次的貨幣供應(yīng)量與資產(chǎn)價(jià)格之間具有不同程度的聯(lián)系。從中長期來看，無論是廣義貨幣供應(yīng)量M2，還是狹義貨幣供應(yīng)量M1，其增長都與房地產(chǎn)價(jià)格和股市價(jià)格的增長，存在中長期的均衡關(guān)系。M2的增長在一定程度上是引起房屋價(jià)格上漲的原因。

目前國內(nèi)普通居民投資渠道很少，銀行利率太低，存款跑不過通脹；隨著經(jīng)濟(jì)復(fù)蘇，債券收益率在逐步下降；金市價(jià)格已高，中短期內(nèi)再上漲空間不大；股市半年來漲了一倍，雖然還有空間，但是投資風(fēng)險(xiǎn)很大。房地產(chǎn)具有能夠抵御通脹的投資屬性，隨著消費(fèi)者通脹預(yù)期的增強(qiáng)，將被更多的投資避險(xiǎn)資金青睞。

近期，中國經(jīng)濟(jì)率先復(fù)蘇，世界金融危機(jī)有所緩解，大量的境外熱錢正重新流回國內(nèi)，現(xiàn)階段主要以投機(jī)股市為主。下半年，隨著股市風(fēng)險(xiǎn)不斷加大，上半年在股市獲利的資金，和后續(xù)的國外熱錢，將越來越多地轉(zhuǎn)入房市。

　　6、當(dāng)前正處于經(jīng)濟(jì)周期的上升階段

　　房地產(chǎn)業(yè)的周期與GDP的總體趨勢(shì)大體一致，房地產(chǎn)價(jià)格是經(jīng)濟(jì)的晴雨表，它能把未來的事件進(jìn)行貼現(xiàn)。上半年中國GDP增長7.1，為房地產(chǎn)業(yè)持續(xù)復(fù)蘇奠定了基礎(chǔ)。從近幾個(gè)月的土地市場(chǎng)、房地產(chǎn)銷售市場(chǎng)數(shù)據(jù)可以看出，投資者、消費(fèi)者的信心正在快速恢復(fù)中，情緒加速器開始發(fā)揮作用，房地產(chǎn)市場(chǎng)正步入快速增長中。

把股市和房地產(chǎn)市場(chǎng)放到經(jīng)濟(jì)周期來看，股市超前，通常這兩個(gè)市場(chǎng)之間存在著3—6個(gè)月的時(shí)間差，房地產(chǎn)業(yè)一般是在幾個(gè)月后跟隨股票價(jià)格變化的。經(jīng)濟(jì)下滑時(shí)，股市觸底，房市還在下降；經(jīng)濟(jì)開始復(fù)蘇時(shí)，房市振蕩觸底，股市持續(xù)反彈；經(jīng)濟(jì)好轉(zhuǎn)時(shí)，股市、房價(jià)都爆發(fā)性上升，但是股市先見頂。目前股市仍在反彈中，未見頂，按照上述規(guī)律，房地產(chǎn)市場(chǎng)還有很大的上升空間。

理論和歷史經(jīng)驗(yàn)都告訴我們，當(dāng)利率、貨幣以及匯率三個(gè)要素互相配合，共同支撐貨幣政策擴(kuò)展的時(shí)候，房地產(chǎn)市場(chǎng)就會(huì)有很大的支撐，有很大的機(jī)會(huì)。目前我國房地產(chǎn)業(yè)上有國家政策支持，下有龐大需求支撐，市場(chǎng)供求關(guān)系也即將逆轉(zhuǎn)，另有通脹預(yù)期和成本上升預(yù)期的驅(qū)動(dòng)，在情緒加速器的作用下，我國房地產(chǎn)業(yè)即將步入“量價(jià)齊升”的快速發(fā)展階段。目前投資購房正當(dāng)時(shí)！

　　未來，在出口形勢(shì)全面好轉(zhuǎn)之前，不會(huì)實(shí)質(zhì)性打壓房地產(chǎn)業(yè)，中國需要依靠房地產(chǎn)業(yè)來帶動(dòng)經(jīng)濟(jì)增長，這是由我國當(dāng)前的經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)和發(fā)展現(xiàn)狀決定的。當(dāng)然，在個(gè)別時(shí)期、個(gè)別城市，如果房價(jià)上漲過快，政府也會(huì)出臺(tái)些減速措施，但是完全不會(huì)允許房地產(chǎn)業(yè)出現(xiàn)停滯甚至倒退。只有到了經(jīng)濟(jì)再過熱時(shí)，目前看至少也要兩、三年后，在世界經(jīng)濟(jì)

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