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購什么房可以逆市而為?

  編輯:海南房產(chǎn)網(wǎng)   發(fā)布日期:2016-09-10 00:00:00  有效期:發(fā)布當(dāng)天    閱讀 424 次

閱讀聲明:文章內(nèi)關(guān)于戶型面積的表述,除了特別標(biāo)明為套內(nèi)面積的內(nèi)容外,所涉及戶型面積均為建筑面積。
如果你想購別墅,現(xiàn)在是不是好時機(jī)?回答是否定的,我的理由是,別墅的用地性質(zhì)一般有些問題,即使沒有問題,別墅的地價都不貴,好多是若干年前的存量地,并且開發(fā)周期非常長,稀釋了其本身的時間價值,還有在房價暴漲后,別墅的性價比更多向服務(wù)、剛性支出、天然環(huán)境與人工環(huán)境的變相嫁接等方面,實(shí)際也就是花錢購個野外空間。當(dāng)然如果你是個新的暴發(fā)戶,需要別墅自住,另當(dāng)別論。

  那么,當(dāng)樓市出現(xiàn)波動或劇烈動蕩,我們是不是全部選擇觀望呢?萬一沒有出現(xiàn)專家預(yù)言的那些情況,也沒有出現(xiàn)大跌,更沒有出現(xiàn)拐點(diǎn),逆市飛揚(yáng)呢?你是不是后悔了?然,如果你聽從我的勸告,結(jié)果出現(xiàn)樓市下跌,你是不是又要罵娘呢?所以看清楚我的建議再行其事。

  種行動:購老式的二手房小戶型,現(xiàn)在是良機(jī)。

  新近筆者走訪幾個城市的房管部門,他們提到各城市下一步城市化的重要步驟,那就是圍繞老城進(jìn)行改造為主,新增用地除去舊城改造部分,基本是保障住房用地與純市場供應(yīng)用地二五分。

  這就是一個刺激二手房的好機(jī)會,因?yàn)椋行┒址坎⒉皇桥f城改造的必經(jīng)之路,因此不會面臨拆遷,相反因?yàn)槠浣彵徊疬w或即將被拆遷,這就為未被拆遷的舊房提供了未來升值的無限潛能。筆者前幾年在武昌江邊尚未實(shí)施江灘改造的地兒找到一居室二手房,現(xiàn)在沒有納入拆遷范圍,周邊全是豪宅的定位,自然地,該處二手房的起步價業(yè)已超出6500。這類房子可遇不可求,但可以按圖索驥。

  種行動:問題開發(fā)商的項(xiàng)目。

  當(dāng)然,我的問題開發(fā)商,不是將死的開發(fā)商,是特指只有這么一個或一二個項(xiàng)目,賣完了就完事了,對樓市無再續(xù)前緣的可能;還有就是一特類,如武漢東興,開發(fā)商出現(xiàn)了些問題,但其項(xiàng)目是干凈的,并且開發(fā)商急于回現(xiàn)。

  分兩類回答,如果是前者,即將告別樓市的那些開發(fā)商,其一般會著眼于市場普遍的需求特點(diǎn)來主動調(diào)整價格,因此,該類項(xiàng)目的降價是實(shí)質(zhì)性的,也不存在捂盤的動機(jī),并且其訂價嚴(yán)格參考了周邊在售項(xiàng)目的已實(shí)現(xiàn)銷售情況,如果其產(chǎn)品與周邊在售項(xiàng)目的已銷售產(chǎn)品差異性更大,則其自售產(chǎn)品的單價會訂得更為低廉,原因在于其并不象萬科金地等土豪式開發(fā)商,他們與你,即觀望型消費(fèi)者,心理并無二致,快快出手告老回鄉(xiāng)是他們的內(nèi)心寫照。

  對于后者,即開發(fā)商骨干人物或開發(fā)商主體本身出了點(diǎn)問題,但項(xiàng)目是干凈的,這個時候,基于縮小社會影響與澄清一些不必要的麻煩,他們會縮小銷售價格預(yù)期,以較低的價格出貨,當(dāng)然,由于暴漲時代留下的完全空間太大,指望他們下跌太大幅度也不現(xiàn)實(shí),但至少20%是合乎時宜的,武漢東興曾經(jīng)抬高單價后下浮30%銷售,這就是引火燒身,一旦受到政府的關(guān)注,再推出的價格就比較實(shí)在了,至少比周邊同類項(xiàng)目的出價實(shí)在得多,同一項(xiàng)目,上一回報價接受6500,現(xiàn)在5000左右有房可售。

  當(dāng)然這些房子比較難以辨別,也不是每個城市都有,關(guān)鍵是自己看清楚再多掌握些真實(shí)的可靠的購購信息,再行定奪。

  第三種行動:這是富人的游戲,是指地王級地價基礎(chǔ)上的頭期房源。

  為什么?這正映正了較危險較安全法則,因?yàn)榈赝醅F(xiàn)在受到關(guān)注,資金口徑無限縮小,導(dǎo)致開發(fā)商必須限度地回收部分資金,頭期項(xiàng)目做的越快,說明這位開發(fā)商越急于出貨,越要錢,頭期項(xiàng)目的根本銷售目標(biāo)就是回籠現(xiàn)金,所以對中高端住宅自住性消費(fèi)是個絕好時間。如金地國際一期,預(yù)期價格低于同類地段的錦江國際與金都漢宮。

  順便對比地提及一下,你如果是價格型消費(fèi),倒是可以觀望那么一陣子,因?yàn)闃鞘羞€會有小幅下行再上揚(yáng)的可能,但指望全線下跌,或繼續(xù)拐,可能性非常小。

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