以下這篇文章寫于八月中下旬，原為《說房》雜志9月號的約稿，也算對所有想詢問該不該購房的朋友一個交代。

　　眾所周知，今年來因為積極的財政政策、擴張性的金融政策及寬松的貨幣政策，造就了樓市的瘋狂。而當央行在八月初發(fā)布《2009年季度貨幣政策執(zhí)行報告》，在下一階段的主要政策思路中提及動態(tài)微調時，隨即引起市場高度關注，股市也迅即變臉；以至以及相關部委隨后不得不相繼出來解釋：“下半年將繼續(xù)實施適度寬松的貨幣政策”。進而，更多的人對通脹產(chǎn)生擔憂……在尋求資產(chǎn)保值、增值、避險過程中，大部分人的希望寄托在房產(chǎn)上。

　　那么，進入八月后，投資房產(chǎn)，是否仍然是較好的途徑呢？

　　頭先要承認，房地產(chǎn)十來年的發(fā)展，在一定程度上已有“自證”；而在相對的通脹階段，不動產(chǎn)、尤其在較好的地段具有一定價值的不動產(chǎn)，在抗通脹抗貶值方面的優(yōu)勢，確實非常明顯。再加上，我們國家從改革開放到現(xiàn)在，投資的渠道和門路均是很受制約的——許多回報高、風險低的行業(yè)早被有關部門壟斷，而其它行業(yè)在“二元經(jīng)濟”時代，背負的風險和所能得到的回報，是不成比例的，因而，樓市便成為不少市民對抗通脹的較佳出路。

　　不過另一方面，我們也要看到：房地產(chǎn)由于從03-08年非理性上漲的房價、所蓄積的泡沫，在07-08年一系列的調控中，根本沒有被擠掉，3-7月份，受貨幣政策、金融政策等刺激，太多的流動性和太低的資金成本，將資產(chǎn)價格迅速推高，使之升到與實體經(jīng)濟不相稱的高度，樓市泡沫進一步高漲?，F(xiàn)在，捂盤惜售、頻繁上調房價已經(jīng)成為大部分開發(fā)商采取的“增值”手段，少的每平米上調兩三百元，多的甚至每平米上調兩三千元——在這樣的情況下，如果再以購房來尋求資金的保值增值、避免通脹風險，較終能達到目的可能性恐怕非常之小，其在泡沫之上再購到的泡沫，再想通過炒房尋求資金的高回報，更是不大可能。

　　再從衡量房地產(chǎn)投資價值回報的幾個常用數(shù)據(jù)看。“租售比”（指每平方米使用面積的月租金與每平方米建筑面積的房價之間的比值）能較好地表現(xiàn)出一個城市居民、從業(yè)人員更真實、較基本的住房需求，能較客觀地反映當?shù)胤康禺a(chǎn)市場的供求狀況，國際慣例，一般一個區(qū)域房地產(chǎn)運行狀況良好的租售比為1∶300～1∶200，租售比低于1∶300，則意味著房產(chǎn)投資價值相對變小，房產(chǎn)泡沫已經(jīng)顯現(xiàn)；如果高于1∶200，則意味著這一區(qū)域還具有一定的價值，后市看好——而當前杭州房價與租金之比早已超過1：300。較新研究報告也顯示，杭州的房地產(chǎn)要想恢復到5%的租金回報率，房價要下降45.29％，而國外的房價租售比，法國約為6%、英國約為7.9%、澳大利亞約為9.50%。

　　從住房收入比（指住房價格與城市居民家庭年收入之比）來看，2008年杭州市區(qū)城鎮(zhèn)居民家庭人均總收入2.7035萬元，而2009年7月杭州市主城區(qū)成交均價在14566元/平米左右，住房收入比顯然已經(jīng)遠遠超出此前有關機構認定的12.4的比例（世界銀行和聯(lián)合國人居分別得出“合理的住房價格“的房價收入比應該為3～6或4～6）。并且，據(jù)有關機構抽樣調查樣本資料推算顯示，2008年杭州市區(qū)居民人均可支配收入低于平均水平2.4104萬元的城鎮(zhèn)居民家庭約占60.3%；從高低收入戶看，20%低收入組居民家庭的人均可支配收入為1.0383萬元，20%高收入組的人均可支配收入為4.9506萬元，兩者相差3.67倍，貧富差距的不平衡，意味著杭州有錢人非常有錢，有錢人可能早已購有多套房子，而對相對沒錢的人來說，極低的收入難以支撐相對較高的房價，而且因為實體經(jīng)濟的發(fā)展并不樂觀，沒錢人收到的沖擊更為直接厲害。

　　從家庭月供收入比（指個人住房按揭月供款與家庭每月可支配收入比）來看，據(jù)中國國際金融有限公司頭席經(jīng)濟學家哈繼銘對的調查數(shù)據(jù)分析顯示，2008年樣本城市的家庭平均月收入為6453元，而在目前房價下家庭月供收入比達到了驚人的75%，國際上，一般要求月供款占月收入的1/3，超過這個比例，個人或家庭負擔就會過重，不僅擠壓其他消費，而且會降低家庭的生活質量，即使是對于收入排名前60%的中高收入家庭而言，2008年的平均家庭月收入也只有9311元，這部分人群目前房價下家庭月供收入比也高達54%，因此，房價至少需要下降24%，或者居民收入提高24％，才能使月供收入比降至30%左右——并且，從2009年3月到現(xiàn)在，杭州房價已上漲了28％以上，那么也意味著今年杭州房價至少還有50％左右的下降空間。

　　此外，我們樓市接下來會朝一個什么樣的方向發(fā)展呢？

　　從房地產(chǎn)行業(yè)本身來看，樓市從3月份突然強勁反彈，會不會再有一個大幅度的快速下跌過程？我看這非常有可能。現(xiàn)在的樓市就如快到頂峰的過山車，可能還會再有上漲的一個過程，但其上漲速度越快、幅度越大，其下跌的速度也是越快的、下跌幅度也是越大的。這個時候進場、在樓市價格仍保留在不合理的高位、在樓盤屢次非理性提價后再購購的房子，一旦利空消息出現(xiàn)，樓市的成交和人氣就會再次大幅度下跌……

　　另外，從房地產(chǎn)與實體經(jīng)濟的關聯(lián)看，實體經(jīng)濟的發(fā)展是房地產(chǎn)發(fā)展的根基。對于當前中國實體經(jīng)濟的發(fā)展狀況，我相信很多業(yè)內人士都有所耳聞，有些從實體企業(yè)開始跨行發(fā)展到房地產(chǎn)的企業(yè)更是深有體會。并且，我們也知道，由于房產(chǎn)、股市、金融等虛擬經(jīng)濟熱的熱過頭，而實體企業(yè)則“冷“得不行，并且熱的行業(yè)還在驟烈地搶著過冷行業(yè)的市場和份額，使得失業(yè)情況仍在惡化，產(chǎn)能過剩仍十分嚴重，未來能源與商品價格又將迅速回升，必將進一步推高生產(chǎn)成本，使得實體企業(yè)更寸步維艱——這也就是為什么有那么多國資企業(yè)開始在各地搶占地王的原因之一，因為實體行業(yè)太低、甚至做不下去了，他們也被迫往房地產(chǎn)尋得一杯羹。但接下來的問題便是，如果實體經(jīng)濟倒了、或者大規(guī)模地衰退，房地產(chǎn)再發(fā)展的基礎在哪里？

　　再從造成當前樓市徹底瘋狂的金融政策看。1～7月人民幣各項貸款增加7.73萬億元,同比多增4.89萬億元，7月人民幣各項貸款增加3559億元。但信貸資金的流出，并沒有流到老百姓手中，也很少流到實體企業(yè)手中，而是絕大部分到了股市和樓市中，廣義貨幣的增量無法掩蓋貨幣流向的單一性質，造成的是“局部流動性緊縮”，也會造成“局部流動性通脹”，這是當局者不愿意看到的，因而下半年必將有“糾錯”的配套政策出現(xiàn)。另一方面，大家都知道，政府不會無限制增發(fā)貨幣，因此，當央行新增貸款待到一個高度時，接下來的新增量必然會逐步減少，而7月份比6月份減少新增貸款11745億元，環(huán)比下降77%，已是很好的前兆之一——此外，如果流動性進一步過剩、通貨膨脹急劇發(fā)生，政策突然由從松轉變?yōu)閺木o也不是沒有可能。

　　有鑒于此，當前還未購房、或者當前想以房產(chǎn)投資獲利者，不妨再忍一忍，到十月國家六十大慶后再看看。屆時，政策和樓市突有轉向，也不一定。

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