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[置業(yè)指南]:現(xiàn)在要購房可再忍一忍
編輯:海南房產(chǎn)網(wǎng) 發(fā)布日期:2016-09-10 00:00:00 有效期:發(fā)布當(dāng)天 閱讀 550 次
以下這篇文章寫于八月中下旬,原為《說房》雜志9月號(hào)的約稿,也算對(duì)所有想詢問該不該購房的朋友一個(gè)交代。
眾所周知,今年來因?yàn)榉e極的財(cái)政政策、擴(kuò)張性的金融政策及寬松的貨幣政策,造就了樓市的瘋狂。而當(dāng)央行在八月初發(fā)布《2009年季度貨幣政策執(zhí)行報(bào)告》,在下一階段的主要政策思路中提及動(dòng)態(tài)微調(diào)時(shí),隨即引起市場高度關(guān)注,股市也迅即變臉;以至以及相關(guān)部委隨后不得不相繼出來解釋:“下半年將繼續(xù)實(shí)施適度寬松的貨幣政策”。進(jìn)而,更多的人對(duì)通脹產(chǎn)生擔(dān)憂……在尋求資產(chǎn)保值、增值、避險(xiǎn)過程中,大部分人的希望寄托在房產(chǎn)上。
那么,進(jìn)入八月后,投資房產(chǎn),是否仍然是較好的途徑呢?
頭先要承認(rèn),房地產(chǎn)十來年的發(fā)展,在一定程度上已有“自證”;而在相對(duì)的通脹階段,不動(dòng)產(chǎn)、尤其在較好的地段具有一定價(jià)值的不動(dòng)產(chǎn),在抗通脹抗貶值方面的優(yōu)勢,確實(shí)非常明顯。再加上,我們國家從改革開放到現(xiàn)在,投資的渠道和門路均是很受制約的——許多回報(bào)高、風(fēng)險(xiǎn)低的行業(yè)早被有關(guān)部門壟斷,而其它行業(yè)在“二元經(jīng)濟(jì)”時(shí)代,背負(fù)的風(fēng)險(xiǎn)和所能得到的回報(bào),是不成比例的,因而,樓市便成為不少市民對(duì)抗通脹的較佳出路。
不過另一方面,我們也要看到:房地產(chǎn)由于從03-08年非理性上漲的房價(jià)、所蓄積的泡沫,在07-08年一系列的調(diào)控中,根本沒有被擠掉,3-7月份,受貨幣政策、金融政策等刺激,太多的流動(dòng)性和太低的資金成本,將資產(chǎn)價(jià)格迅速推高,使之升到與實(shí)體經(jīng)濟(jì)不相稱的高度,樓市泡沫進(jìn)一步高漲。現(xiàn)在,捂盤惜售、頻繁上調(diào)房價(jià)已經(jīng)成為大部分開發(fā)商采取的“增值”手段,少的每平米上調(diào)兩三百元,多的甚至每平米上調(diào)兩三千元——在這樣的情況下,如果再以購房來尋求資金的保值增值、避免通脹風(fēng)險(xiǎn),較終能達(dá)到目的可能性恐怕非常之小,其在泡沫之上再購到的泡沫,再想通過炒房尋求資金的高回報(bào),更是不大可能。
再從衡量房地產(chǎn)投資價(jià)值回報(bào)的幾個(gè)常用數(shù)據(jù)看?!白馐郾取保ㄖ该科椒矫资褂妹娣e的月租金與每平方米建筑面積的房價(jià)之間的比值)能較好地表現(xiàn)出一個(gè)城市居民、從業(yè)人員更真實(shí)、較基本的住房需求,能較客觀地反映當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)市場的供求狀況,國際慣例,一般一個(gè)區(qū)域房地產(chǎn)運(yùn)行狀況良好的租售比為1∶300~1∶200,租售比低于1∶300,則意味著房產(chǎn)投資價(jià)值相對(duì)變小,房產(chǎn)泡沫已經(jīng)顯現(xiàn);如果高于1∶200,則意味著這一區(qū)域還具有一定的價(jià)值,后市看好——而當(dāng)前杭州房價(jià)與租金之比早已超過1:300。較新研究報(bào)告也顯示,杭州的房地產(chǎn)要想恢復(fù)到5%的租金回報(bào)率,房價(jià)要下降45.29%,而國外的房價(jià)租售比,法國約為6%、英國約為7.9%、澳大利亞約為9.50%。
從住房收入比(指住房價(jià)格與城市居民家庭年收入之比)來看,2008年杭州市區(qū)城鎮(zhèn)居民家庭人均總收入2.7035萬元,而2009年7月杭州市主城區(qū)成交均價(jià)在14566元/平米左右,住房收入比顯然已經(jīng)遠(yuǎn)遠(yuǎn)超出此前有關(guān)機(jī)構(gòu)認(rèn)定的12.4的比例(世界銀行和聯(lián)合國人居分別得出“合理的住房價(jià)格“的房價(jià)收入比應(yīng)該為3~6或4~6)。并且,據(jù)有關(guān)機(jī)構(gòu)抽樣調(diào)查樣本資料推算顯示,2008年杭州市區(qū)居民人均可支配收入低于平均水平2.4104萬元的城鎮(zhèn)居民家庭約占60.3%;從高低收入戶看,20%低收入組居民家庭的人均可支配收入為1.0383萬元,20%高收入組的人均可支配收入為4.9506萬元,兩者相差3.67倍,貧富差距的不平衡,意味著杭州有錢人非常有錢,有錢人可能早已購有多套房子,而對(duì)相對(duì)沒錢的人來說,極低的收入難以支撐相對(duì)較高的房價(jià),而且因?yàn)閷?shí)體經(jīng)濟(jì)的發(fā)展并不樂觀,沒錢人收到的沖擊更為直接厲害。
從家庭月供收入比(指個(gè)人住房按揭月供款與家庭每月可支配收入比)來看,據(jù)中國國際金融有限公司頭席經(jīng)濟(jì)學(xué)家哈繼銘對(duì)的調(diào)查數(shù)據(jù)分析顯示,2008年樣本城市的家庭平均月收入為6453元,而在目前房價(jià)下家庭月供收入比達(dá)到了驚人的75%,國際上,一般要求月供款占月收入的1/3,超過這個(gè)比例,個(gè)人或家庭負(fù)擔(dān)就會(huì)過重,不僅擠壓其他消費(fèi),而且會(huì)降低家庭的生活質(zhì)量,即使是對(duì)于收入排名前60%的中高收入家庭而言,2008年的平均家庭月收入也只有9311元,這部分人群目前房價(jià)下家庭月供收入比也高達(dá)54%,因此,房價(jià)至少需要下降24%,或者居民收入提高24%,才能使月供收入比降至30%左右——并且,從2009年3月到現(xiàn)在,杭州房價(jià)已上漲了28%以上,那么也意味著今年杭州房價(jià)至少還有50%左右的下降空間。
此外,我們樓市接下來會(huì)朝一個(gè)什么樣的方向發(fā)展呢?
從房地產(chǎn)行業(yè)本身來看,樓市從3月份突然強(qiáng)勁反彈,會(huì)不會(huì)再有一個(gè)大幅度的快速下跌過程?我看這非常有可能?,F(xiàn)在的樓市就如快到頂峰的過山車,可能還會(huì)再有上漲的一個(gè)過程,但其上漲速度越快、幅度越大,其下跌的速度也是越快的、下跌幅度也是越大的。這個(gè)時(shí)候進(jìn)場、在樓市價(jià)格仍保留在不合理的高位、在樓盤屢次非理性提價(jià)后再購購的房子,一旦利空消息出現(xiàn),樓市的成交和人氣就會(huì)再次大幅度下跌……
另外,從房地產(chǎn)與實(shí)體經(jīng)濟(jì)的關(guān)聯(lián)看,實(shí)體經(jīng)濟(jì)的發(fā)展是房地產(chǎn)發(fā)展的根基。對(duì)于當(dāng)前中國實(shí)體經(jīng)濟(jì)的發(fā)展?fàn)顩r,我相信很多業(yè)內(nèi)人士都有所耳聞,有些從實(shí)體企業(yè)開始跨行發(fā)展到房地產(chǎn)的企業(yè)更是深有體會(huì)。并且,我們也知道,由于房產(chǎn)、股市、金融等虛擬經(jīng)濟(jì)熱的熱過頭,而實(shí)體企業(yè)則“冷“得不行,并且熱的行業(yè)還在驟烈地?fù)屩^冷行業(yè)的市場和份額,使得失業(yè)情況仍在惡化,產(chǎn)能過剩仍十分嚴(yán)重,未來能源與商品價(jià)格又將迅速回升,必將進(jìn)一步推高生產(chǎn)成本,使得實(shí)體企業(yè)更寸步維艱——這也就是為什么有那么多國資企業(yè)開始在各地?fù)屨嫉赝醯脑蛑?,因?yàn)閷?shí)體行業(yè)太低、甚至做不下去了,他們也被迫往房地產(chǎn)尋得一杯羹。但接下來的問題便是,如果實(shí)體經(jīng)濟(jì)倒了、或者大規(guī)模地衰退,房地產(chǎn)再發(fā)展的基礎(chǔ)在哪里?
再從造成當(dāng)前樓市徹底瘋狂的金融政策看。1~7月人民幣各項(xiàng)貸款增加7.73萬億元,同比多增4.89萬億元,7月人民幣各項(xiàng)貸款增加3559億元。但信貸資金的流出,并沒有流到老百姓手中,也很少流到實(shí)體企業(yè)手中,而是絕大部分到了股市和樓市中,廣義貨幣的增量無法掩蓋貨幣流向的單一性質(zhì),造成的是“局部流動(dòng)性緊縮”,也會(huì)造成“局部流動(dòng)性通脹”,這是當(dāng)局者不愿意看到的,因而下半年必將有“糾錯(cuò)”的配套政策出現(xiàn)。另一方面,大家都知道,政府不會(huì)無限制增發(fā)貨幣,因此,當(dāng)央行新增貸款待到一個(gè)高度時(shí),接下來的新增量必然會(huì)逐步減少,而7月份比6月份減少新增貸款11745億元,環(huán)比下降77%,已是很好的前兆之一——此外,如果流動(dòng)性進(jìn)一步過剩、通貨膨脹急劇發(fā)生,政策突然由從松轉(zhuǎn)變?yōu)閺木o也不是沒有可能。
有鑒于此,當(dāng)前還未購房、或者當(dāng)前想以房產(chǎn)投資獲利者,不妨再忍一忍,到十月國家六十大慶后再看看。屆時(shí),政策和樓市突有轉(zhuǎn)向,也不一定。
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