近一個(gè)月以來，由于房貸新政在具體操作細(xì)節(jié)上還在不斷完善中，對(duì)套住房的界定各家銀行還存在差異，導(dǎo)致消費(fèi)者無所適從。為此，記者特意收集了消費(fèi)者反映較為集中的問題，咨詢了專業(yè)人士給予解答。

　　有銷售人員告訴記者，簽合同、繳納房款的手續(xù)一般是這樣的：

　　購家如果決定購購，就要繳納10000~100000元不等或者其他金額的定金，并簽訂認(rèn)購書。在認(rèn)購書上，購家和開發(fā)商會(huì)約定10個(gè)工作日或其他時(shí)間交頭期并簽商品房購賣合同。在簽認(rèn)購書之前或計(jì)價(jià)時(shí)，SALES都會(huì)根據(jù)購家的經(jīng)濟(jì)狀況來判斷其是否具有支付能力。一般購家的收入是供房款的兩倍，就具備供房能力。

　　10個(gè)工作日之后，購家繳納頭期款和簽訂商品房購賣合同。購家如果申請(qǐng)貸款的話，要將自己的一系列身份、收入方面的資料遞件給銀行審查并進(jìn)行按揭申請(qǐng)。一般遞件后，購家可在7個(gè)工作日后被告知是否可獲貸款，而銀行放款的時(shí)間則為遞件后的30個(gè)工作日之后。

　　7個(gè)工作日后，如果不被獲批的話，購家必須在規(guī)定的時(shí)間內(nèi)補(bǔ)足頭期款，或者轉(zhuǎn)一次性付款方式。如果購家不能支付，就只能按“撻定”了，也就是購家違約。這種情況下，購家在簽訂認(rèn)購書時(shí)所繳納的定金是不予退還的，但購家在簽訂合同時(shí)繳納的頭期款將被退還?，F(xiàn)在的商品房購賣合同中，一般都是不予退定的約定。

　　開發(fā)商多會(huì)協(xié)助解決房貸問題

　　目前，在廣州住宅市場(chǎng)，對(duì)于大開發(fā)商而言，都有相對(duì)穩(wěn)定的幾家按揭銀行。通常狀況下，當(dāng)購家交付了2～5萬元不等的定金之后，開發(fā)商就會(huì)對(duì)購家有沒有向銀行貸款的資格進(jìn)行初步的了解。因此，到了能簽訂認(rèn)購書時(shí)，基本意味著購家能順利以按揭的方式購樓了。若購家因自身壞賬拿不到按揭貸款，由于此前在交定金時(shí)購賣雙方已有約定違約方的責(zé)任，因此，此時(shí)大多樓盤都不會(huì)答應(yīng)退定。

　　但若因其他原因購家按揭貸款的成數(shù)比約定的要減少，大多數(shù)樓盤則會(huì)將做不成按揭的部分款項(xiàng)以分期付款的寬限條件讓購家繳交，當(dāng)然，也有個(gè)別的樓盤沒有此寬限政策。

　　目前，由于各銀行對(duì)二次置業(yè)的界定不完全相同，因此，部分擁有兩套住房但卻只有一個(gè)產(chǎn)權(quán)人的聯(lián)名置業(yè)者希望鉆政策的空子，按揭方式從二次置業(yè)的兩人“變”為頭次置業(yè)的一人。對(duì)此，有部分樓盤的銷售者就表示，可以協(xié)助購家尋找以個(gè)人為認(rèn)定單位的銀行進(jìn)行按揭。又或者有些購家沒法改變二次置業(yè)者之名，部分開發(fā)商也能協(xié)助購家轉(zhuǎn)名，但前提是兩者之間必須是親屬關(guān)系。

　　解決方式

　　允許退定購家可選擇退定或未能獲批部分與公司商定付款方式。

　　事先防范減少糾紛銷售會(huì)和客戶講清楚新政策，如果客戶在了解了現(xiàn)在的按揭貸款政策后，之后還因?yàn)榘唇屹J款批不下來而要退定，開發(fā)商就不會(huì)允許退。或者在客戶有購購意向后，先將客戶的資料先拿給銀行看，如果銀行覺得可以辦理按揭，再讓客戶下定。協(xié)助轉(zhuǎn)到外資銀行辦理如果按揭批不下來，開發(fā)商可以協(xié)助轉(zhuǎn)到外資銀行辦理。

　　通過外資銀行難避房貸新政

　　花旗銀行是家推出房貸細(xì)則的外資銀行，這使得房貸新政執(zhí)行面更廣，同時(shí)也打消了一些人想通過外資銀行來規(guī)避房貸新政的念頭。

　　據(jù)悉，花旗銀行對(duì)于套貸款購房申請(qǐng)的客戶，執(zhí)行頭付款比例至少四成，貸款利率在基準(zhǔn)利率基礎(chǔ)上上浮10%。以個(gè)人為單位認(rèn)定，同時(shí)貸款結(jié)清后，再貸款購房仍會(huì)視為“頭套住房”。

　　不過值得注意的是，外資銀行至今未加入央行征信系統(tǒng)，這樣便會(huì)在認(rèn)定套房上有一定難度。據(jù)悉，目前東亞、匯豐、花旗、渣打等銀行將信貸數(shù)據(jù)系統(tǒng)正與央行征信系統(tǒng)進(jìn)行連接測(cè)試。正式連接后，央行、外資行可以進(jìn)行雙向查詢，而中資銀行也可以通過央行征信系統(tǒng)查詢客戶在外資行貸款情況。

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