日前，借本報舉辦不動產(chǎn)投資沙龍的契機，記者采訪了省內(nèi)外一些購房者、 營銷人士及不動產(chǎn)投資專家，看看這個“魔術(shù)箱”能變出什么樣的寶貝。

　　■頭次置業(yè)（25—35歲）應(yīng)考慮承受能力

　　越來越多的80后進軍樓市，貸款購房，過幾年情況好轉(zhuǎn)了，再看大房子，將套房出租或出售，從“房奴”到“房東”似乎是一瞬間的事情，但是，這中間又有多少人能“華麗轉(zhuǎn)身”呢？

　　董軍曾是西安一家房屋銀行的負責(zé)人，有10年的房屋理財經(jīng)驗，先后幫助數(shù)百名購房者完成房屋租售業(yè)務(wù)。他認(rèn)為不動產(chǎn)擁有很多優(yōu)勢，用好了，的確可以“生金蛋”，但投資都是有風(fēng)險的，一不小心就會背上沉重的枷鎖，成為房子的奴隸。他說：“購房前頭付款的籌備與購房后貸款償還的負擔(dān)，對家庭現(xiàn)金流量、生活水準(zhǔn)的影響長達十年甚至幾十年。尤其是剛參加工作不久的年輕人，由于家庭正處于形成階段，財務(wù)狀況比較緊張，而支出將隨著家庭成員的增加而上升，儲蓄也將隨之而下降。此外，由于職業(yè)生涯處于起步及成長階段，也能承受較高的投資風(fēng)險。”

　　董軍認(rèn)為，年輕人確定房產(chǎn)投資目標(biāo)，頭先需要考慮財務(wù)上的承受能力，然后需要考慮位置與交通的便利性，較后再考慮房屋的自身品質(zhì)等問題?！百彿孔拥膫€門檻就是頭付，即使你選擇按揭，也得先拿出頭付的錢再說。有了頭付，再考慮月供。一般來說，月供較好控制在家庭月收入的50%以內(nèi)，這樣你才有更大的空間，不至于讓房子壓得喘不過氣來。”

　　頭次置業(yè)沒有經(jīng)驗，因此，董軍建議這些年輕人，如果選一手房，可以考慮80平方米以下的小戶型，一居室或兩居室都可以；如果選二手房，較好也能選100平方米以下的戶型，現(xiàn)在可以過渡，將來也好出手。如果購商鋪，可以考慮大盤底商，價低升值空間大。“目前，像長征左鄰右舍、檸檬公寓（查看地圖），50多平方米的小戶型，月租金在1500元左右，收益很不錯?！?p>

　　■升級置業(yè)（35—45歲）品質(zhì)和環(huán)境都重要

　　中年人是樓市的主力軍，調(diào)查數(shù)據(jù)顯示：60%以上的購房者都處在35—45歲這個年齡段。無論是一手房還是二手房，這類購房者此前都擁有過一套房，現(xiàn)在購房屬于升級置業(yè)，頭付不是“攔路虎”，房屋品質(zhì)和周邊環(huán)境，是讓這些人“掏錢”的關(guān)鍵。

　　西安一地產(chǎn)公司營銷副總劉穎在接受記者采訪時表示，人們再次購房就是升級置業(yè)，更多的是為了追求更高質(zhì)量的生活空間、更高品位的生活情趣?！按沃脴I(yè)的目的有三種：一是改善居住環(huán)境，二是進行投資，三是從事經(jīng)營。一種人對樓盤素質(zhì)要求高：房子面積要大，周邊環(huán)境配套要好，有一些名校更好，培育小孩方便；在選擇上傾向于地段好、小區(qū)環(huán)境美的樓盤，像白樺林居（查看地圖）、融僑馨苑（查看地圖）等；種喜歡購商鋪和公寓，像珠江時代廣場（查看地圖）、CLASS公館等，收益率還是比較高的；第三種大多是辦公司的人，他們一般會選擇外立面時尚、品質(zhì)較高的寫字樓，像旺座現(xiàn)代城、高新國際這樣的?！?p>

　　劉穎認(rèn)為，不動產(chǎn)投資，購房者較關(guān)注的動態(tài)就是租售，也就是說種才是他們關(guān)心的，從目前的行情來看，熱點地段，比如城內(nèi)、小寨精裝公寓的租金要高于寫字樓，每年的收益保持在8%以上，次熱點地段，比如經(jīng)開、高新，精裝公寓每年的收益在6%—8%之間，雖然比商鋪的收益要低一點，但風(fēng)險卻小得多。這也是公寓受投資者追捧的原因。

　　■先進置業(yè)（45歲以上）選好商圈穩(wěn)賺錢

　　房產(chǎn)投資，有著投資收益穩(wěn)定、投資風(fēng)險較小的優(yōu)勢。因而，可以適當(dāng)?shù)卦黾臃慨a(chǎn)投資在整個養(yǎng)老計劃中所占的比例。很多理財專家都建議：房產(chǎn)投資養(yǎng)老計劃較好采用住宅＋商用房的投資策略。

　　家住西高新的張先生就是傳說中的“包租公”，從2000年投資房產(chǎn)至今，已經(jīng)擁有三套公寓和兩個商鋪，目前都是“出租”狀態(tài)。昨日，經(jīng)過熟人介紹，張先生才給記者講起了他的致富經(jīng)?！拔夷贻p的時候省吃儉用，攢了一點錢，退休后，沒事干，購股票風(fēng)險太大，考慮再三后決定購房?！?p>

　　張先生只在成熟商圈旁邊購房子?！耙驗樵凼峭顿Y，不是自住，所以一定要選好區(qū)域，比如城墻以內(nèi)、小寨和長樂路，都是老牌商業(yè)區(qū)，人流量大，這里的房子不僅好出租，而且還有較高收益。”張先生認(rèn)為，從長遠來看，不動產(chǎn)還是比較穩(wěn)妥的投資項目。浐灞和曲江都是“潛力股”，接下來他準(zhǔn)備在曲江購一套房，將他現(xiàn)在的房子租出去。“現(xiàn)在，我這兩套公寓和兩個商鋪，每月有8000多元的固定收入，足夠我和老伴養(yǎng)老了！”

　　姜新國說：“商圈旁邊的物業(yè)因為受到成熟商圈的輻射，以后肯定會慢慢漲價，現(xiàn)在把錢放在銀行，收益也很少，倒不如做長線投資，不僅保值穩(wěn)當(dāng)，而且收益遠比單純的利息要高?！睆埾壬猿晒Γ诉\氣外，就是他獨到的投資技巧和專家保持了高度一致。購房養(yǎng)老，穩(wěn)妥較重要，成熟商圈具備這樣的魅力。

　　商用房包括寫字樓和商鋪，是可以準(zhǔn)確地計算出收益的一種投資。一般情況下，對商用房的期不超過10年，每年的收益保持在8%-10%，就算是十分合算的投資。待10年回了本，以后每月的鋪租收益就可以用來養(yǎng)老了，很適合45歲左右的人投資。

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