閱讀聲明:文章內(nèi)關(guān)于戶型面積的表述,除了特別標(biāo)明為套內(nèi)面積的內(nèi)容外,所涉及戶型面積均為建筑面積。
保障房風(fēng)頭正勁。它從出生以來(lái),從未像今年受到如此多的關(guān)注。今明兩年各1000萬(wàn)套,5年內(nèi)3600套的宏偉計(jì)劃,不斷刺激著人們的神經(jīng)。
3月9日,住建部召開(kāi)新聞發(fā)布會(huì)稱,如若今年1000萬(wàn)套供應(yīng)得以實(shí)現(xiàn),則保障房供應(yīng)規(guī)模將頭次超過(guò)商品房。
保障房大規(guī)模推進(jìn)的背后,是中國(guó)內(nèi)地住房供應(yīng)制度和結(jié)構(gòu)的變革。作為公共產(chǎn)品的保障房,是政府開(kāi)始履行其公共責(zé)任、保障公民居住權(quán)利,以及重新分配社會(huì)財(cái)富的體現(xiàn)。
在此過(guò)程中,保障房的資金來(lái)源成為爭(zhēng)議焦點(diǎn);其準(zhǔn)入和退出制度也存諸多弊端。住建部表示,今年將吸引8000億社會(huì)資金投資保障房領(lǐng)域。那么,誰(shuí)來(lái)調(diào)動(dòng)這8000億資金的積極性,誰(shuí)來(lái)保障他們的利潤(rùn)?以及,住建部此次新聞發(fā)布會(huì)未提及的分配制度,這些問(wèn)題,都將在今年試錯(cuò)、待解。
1000萬(wàn)套沖擊波
3月6日,國(guó)家發(fā)改委負(fù)責(zé)人宣布,未來(lái)5年,中國(guó)將建3600萬(wàn)套保障房,使保障房覆蓋率達(dá)到20%。
各地方政府也紛紛公布了自己的保障房計(jì)劃。北京今年將通過(guò)新建、改建、購(gòu)購(gòu)、長(zhǎng)期租賃等方式籌集各類保障房20萬(wàn)套以上;上海今年將新增各類保障房約22萬(wàn)套。
廣州今年將推進(jìn)6.87萬(wàn)套保障性住房建設(shè),其中新開(kāi)工建設(shè)4.3萬(wàn)套保障房,年底前全部解決登記在冊(cè)的7.72萬(wàn)戶低收入家庭住房困難問(wèn)題。
3月9日,深圳市住房和建設(shè)系統(tǒng)人士向本報(bào)記者透露,目前深圳已領(lǐng)到今年10.5萬(wàn)套的保障房建設(shè)任務(wù),占廣東全省31萬(wàn)套任務(wù)量的三分之一。
廣東省今年保障房建設(shè)任務(wù)是去年實(shí)際建成量的4倍多。山東省2011年將建設(shè)32萬(wàn)套保障房,是去年的2倍多;陜西省計(jì)劃建設(shè)城鎮(zhèn)保障性安居工程44.83萬(wàn)套,河南省也將開(kāi)工建設(shè)保障性住房42.09萬(wàn)套。
這些數(shù)字均創(chuàng)下歷史新高。住建部副部長(zhǎng)齊驥表示,2010年商品房銷售套數(shù)為900萬(wàn)套,如果今年仍保持去年銷量,則1000萬(wàn)套的保障房將在規(guī)模上頭次超過(guò)商品房。
接近住建部的人士對(duì)記者表示,住建部已向各個(gè)地方下達(dá)硬性要求,今年必須要完成保障房任務(wù),目前,各地方政府都在尋求解決之道。
雙軌制漸成型
保障房狂飆突進(jìn)的背后,隱含著制度性的變革。
以華遠(yuǎn)地產(chǎn)總裁任志強(qiáng)為主的地產(chǎn)商多年來(lái)堅(jiān)持認(rèn)為,房?jī)r(jià)持續(xù)上漲,的因素便是供應(yīng)跟不上。在1998-2008年的十年間,保障房嚴(yán)重缺位,市場(chǎng)中供應(yīng)的房屋90%為商品房。
齊驥表示,增加保障性住房的建設(shè)和供應(yīng),是增加有效供應(yīng)的重要手段,也是中國(guó)住房制度的戰(zhàn)略思考和調(diào)整。
在很多學(xué)者看來(lái),這個(gè)調(diào)整的思路便是雙軌制,“房地產(chǎn)的分配不能完全依靠市場(chǎng),需要由市場(chǎng)和政府雙軌并行,推出商品化和保障性并存住房制度,也就是雙軌制。”央行貨幣委員會(huì)委員李稻葵堅(jiān)信,房地產(chǎn)現(xiàn)在的調(diào)整不是一個(gè)短期調(diào)整,而僅是住房制度改革的一個(gè)開(kāi)始。
另外,保障房體系還應(yīng)以法律形式加以確定。據(jù)住房保障司司長(zhǎng)馮俊透露,住建部正調(diào)研和起草《住房保障法》,目前已經(jīng)初步形成了一個(gè)住房保障法初稿,但是什么時(shí)候能夠出臺(tái),現(xiàn)在很難給出一個(gè)時(shí)間表。還要經(jīng)過(guò)調(diào)查、聽(tīng)取民意和專家意見(jiàn)等程序。
雙軌制下,保障房對(duì)于商品房市場(chǎng)的影響,將會(huì)逐漸顯現(xiàn)。萬(wàn)科、保利等大型地產(chǎn)商人士均對(duì)記者表示,巨量保障房將會(huì)對(duì)商品房市場(chǎng)帶來(lái)沖擊,“今年的1000萬(wàn)套,即便實(shí)際建成率為50%,加上2010年動(dòng)工的數(shù)百萬(wàn)套保障房,合起來(lái)將對(duì)普通商品房構(gòu)成巨大沖擊。”深圳花樣年集團(tuán)總裁潘軍表示,中低端商品房市場(chǎng)受到保障房的沖擊更大,花樣年未來(lái)將逐漸退出中低端市場(chǎng),轉(zhuǎn)攻高端住宅及養(yǎng)老地產(chǎn)、商業(yè)地產(chǎn)。
萬(wàn)億資金饑渴
齊驥透露,今年完成1000萬(wàn)套的保障房建設(shè)任務(wù)大概需要1.3萬(wàn)億建設(shè)資金。其中,政府和省級(jí)人民政府以及市縣政府將通過(guò)各種渠道籌集5000多億元,剩余8000億元需要通過(guò)社會(huì)機(jī)構(gòu)投入以及保障對(duì)象或所在企業(yè)籌集。
全國(guó)政協(xié)委員、民盟副主席吳正德認(rèn)為,保障房建設(shè)運(yùn)營(yíng)期長(zhǎng)、利潤(rùn)低,地產(chǎn)企業(yè)參與缺乏動(dòng)力。而政府本應(yīng)是保障房建設(shè)的主要承擔(dān)者,將8000億元建設(shè)資金推向社會(huì)和企業(yè),能否保障資金到位頗多變數(shù)。
李稻葵表示,在雙軌制下,政府需要一批從設(shè)計(jì)、建設(shè)到管理都有經(jīng)驗(yàn)、有信譽(yù)的開(kāi)發(fā)商來(lái)跟自己合作。
“確實(shí)有很多地方政府找我們合作,但目前萬(wàn)科也沒(méi)有想到非常好的合作方式”,3月8日,萬(wàn)科業(yè)績(jī)推介會(huì)上,總裁郁亮坦言。
楊紅旭指出,政府應(yīng)通過(guò)積極的政策設(shè)計(jì),為想要參與保障房事業(yè)的社會(huì)機(jī)構(gòu)提供融資的便利性。具體地,各地可采取貼息方式,支持社會(huì)機(jī)構(gòu)融資用于發(fā)展公共租賃住房;擴(kuò)大公積金貸款支持保障性住房建設(shè)試點(diǎn)范圍;引入社保和保險(xiǎn)資金,這類資金規(guī)模巨大,對(duì)回報(bào)率要求不高;培育地方國(guó)有房地產(chǎn)企業(yè)作為保障性住房的建設(shè)主體,同時(shí)保留部分融資平臺(tái)支持保障房建設(shè)。未來(lái),還可考慮以保障房為抵押,以穩(wěn)定的租金為收益,發(fā)行房地產(chǎn)投資信托基金。
據(jù)記者了解,許多銀行、信托和保險(xiǎn)等金融機(jī)構(gòu),非常樂(lè)意進(jìn)入保障房領(lǐng)域。中融信托內(nèi)部人士告訴記者,其已經(jīng)有幾個(gè)保障房項(xiàng)目在運(yùn)作;深圳多家商業(yè)銀行人士稱,保障房貸款是今年的優(yōu)質(zhì)業(yè)務(wù)之一;華潤(rùn)集團(tuán)旗下漢威資本有關(guān)人士透露,該機(jī)構(gòu)將與北京市合作成立一個(gè)約百億元的保障房基金。
“深圳的土地供應(yīng)越來(lái)越少,而未來(lái)土地出讓更傾向于保障房,對(duì)地產(chǎn)商來(lái)說(shuō),只有做保障房才能獲取更多的土地。”深圳國(guó)土系統(tǒng)一位人士對(duì)本報(bào)記者分析,對(duì)很多本地、中小型開(kāi)發(fā)商而言,通過(guò)介入保障房建設(shè)而獲得發(fā)展,將成為他們的生存模式。
分配制度之憂
相比保障房的資金來(lái)源問(wèn)題,其申購(gòu)和退出制度弊端尚未引起足夠的關(guān)注。
有業(yè)內(nèi)人士指出,在保障性住房駛?cè)?ldquo;快車道”的同時(shí),非保障人群的虛假信息申請(qǐng)使得該措施的成果大打折扣。
年初,深圳向20名提供虛假信息的申購(gòu)人開(kāi)出罰單,轟動(dòng)一時(shí)。在北京,多個(gè)限價(jià)房項(xiàng)目在向申購(gòu)人推出前被雪藏,分配信息不透明,“大家都不想要限價(jià)房,更想要經(jīng)適房,因?yàn)榻?jīng)適房離市區(qū)更近,配套完善。”一部委基層公務(wù)員對(duì)本報(bào)記者透露。
在2007年出讓的限價(jià)房用地中,保利地產(chǎn)北京常營(yíng)項(xiàng)目是其中一個(gè),“保障房都是政府來(lái)負(fù)責(zé)銷售的,開(kāi)發(fā)商無(wú)權(quán)干涉”,保利地產(chǎn)有關(guān)人士對(duì)記者表示。如今,“小區(qū)里住的全是公務(wù)員”,2009年開(kāi)始申購(gòu)限價(jià)房的吳昊對(duì)記者說(shuō),他現(xiàn)在還在排隊(duì),他的戶籍所在地海淀區(qū)已累積了數(shù)萬(wàn)人。
北京市某街道辦事處的一位工作人員向記者透露,據(jù)他所知,隱瞞已有住房、超標(biāo)收入騙得保障性住房申請(qǐng)資格的人不在少數(shù),成功申購(gòu)的也不少。
羅湖區(qū)人大代表肖幼美表示,深圳保障房目前還主要針對(duì)公務(wù)員以及事業(yè)編制的人員,這并不是設(shè)立保障房制度的初衷。她認(rèn)為,保障房頭先是要保障那些沒(méi)房住的人。
上述問(wèn)題已經(jīng)引起兩會(huì)代表和委員的注意。3月10日,全國(guó)人大代表鄭杰民建議,應(yīng)該把保障房分配管理和制度納入到基本住房保障法的內(nèi)容中,強(qiáng)化保障房分配管理,實(shí)行保障房房源、分配過(guò)程、分配結(jié)果“三公開(kāi)”。
全國(guó)政協(xié)委員黃慶則進(jìn)一步建議,成立保障房分配和管理專門機(jī)構(gòu),整合民政、房屋管理、人力社保、工商、公安等部門的信息,完善分配程序;在住房分配后,還要建立動(dòng)態(tài)機(jī)制,能夠掌握保障性住房用戶的財(cái)產(chǎn)信息,逐步建立相關(guān)的申請(qǐng)和使用信用體系。
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