去年第三季度末、第四季度初，“救市”從開發(fā)商的呼吁，轉(zhuǎn)變?yōu)榈胤秸膶?shí)際行動(dòng)。在各個(gè)城市出臺(tái)的救市政策中，大抵可分為四大類:減免交易稅費(fèi)、提高公積金貸款額度、調(diào)整普通住宅界定標(biāo)準(zhǔn)，以及購房入戶政策。就在救市新政執(zhí)行后不久，各地房地產(chǎn)市場開始復(fù)蘇，并在隨后的幾個(gè)月里爆發(fā)出了驚人的購購力，大部分房地產(chǎn)企業(yè)名下樓盤銷售火爆，甚至有些在今年上半年就完成了全年的銷售計(jì)劃，房價(jià)也水漲船高直線上漲。在此期間，開發(fā)商也獲得了豐厚的回報(bào)。但是隨著“7折利率”等等優(yōu)惠政策，即將于今年年底到期，政策是否存在著轉(zhuǎn)變的可能性?成為業(yè)內(nèi)爭執(zhí)的焦點(diǎn)，可以肯定的是，面對(duì)如今過高的房價(jià)，優(yōu)惠政策到期后改為“收緊”已成了必然的趨勢(shì)，盡管有人認(rèn)為明年市場預(yù)期的緊縮會(huì)非常溫和，包括在購房者較為關(guān)注的“7折利率優(yōu)惠”方面，或許仍將延續(xù)等等 ，但是目前這些利多因素尚不能確定，除了房貸利率政策外，一些和房地產(chǎn)有關(guān)的金融信號(hào)也頻現(xiàn)收緊跡象。有中介機(jī)構(gòu)反映，二手房貸款申請(qǐng)大都處于遞交但未批復(fù)的階段。這種狀況與銀行提前完成全年放貸指標(biāo)有關(guān)。要想享受寬松的貸款審查，除非等到明年初，但那時(shí)候政策怎么樣還不好說。

　　“二套房貸”政策已明顯收緊

　　稅收和信貸優(yōu)惠是國家刺激房地產(chǎn)交易的主要手段，而隨著房地產(chǎn)市場的回暖乃至火爆，這些政策也將面臨調(diào)整。從抑制高房價(jià)的角度來看，現(xiàn)行的刺激政策存在調(diào)整的必要。但從保持宏觀經(jīng)濟(jì)平穩(wěn)較快發(fā)展的角度來看，有關(guān)房地產(chǎn)的刺激政策尚未到鳥盡弓藏之時(shí)，所以未來政策的調(diào)整力度應(yīng)該不會(huì)過于嚴(yán)厲，主要的著力點(diǎn)應(yīng)該是在收緊二套房貸政策上，對(duì)于交易環(huán)節(jié)稅費(fèi)可能會(huì)有一定的調(diào)整，但幅度不會(huì)太大。

　　從近期的表態(tài)和各地方的政策來看，目前政策的調(diào)整基本符合預(yù)期。銀監(jiān)會(huì)主席劉明康日前明確表態(tài)，要嚴(yán)格執(zhí)行"二套房貸"政策，同時(shí)還要求商業(yè)銀行要不折不扣地落實(shí)與借款人"面談"、"面簽"制度。而近期各地的二套房政策也明顯收緊。

　　刺激投資的政策或?qū)⑤^先叫停

　　從目前的供需結(jié)構(gòu)看，政府不大擔(dān)心優(yōu)惠政策取消會(huì)嚴(yán)重影響樓市成交。但取消應(yīng)該是個(gè)逐漸的過程，一些涉及普通商品房剛性需求的政策會(huì)有所變通，但有利于投資的部分政策會(huì)較先叫停。 普通商品房購房者只交1%的契稅政策可能取消，公積金等優(yōu)惠政策也可能就此止步，營業(yè)稅等國家規(guī)定的政策也很可能全面叫停，只有部分地方稅種和信貸政策存在小幅微調(diào)的可能。

　　如果優(yōu)惠政策叫停，一些二手房交易的成本支出可能多出數(shù)萬元，比如，以一套總價(jià)200萬元的普通商品房計(jì)，按優(yōu)惠期間政策，其出售可以免交營業(yè)稅。但一旦優(yōu)惠結(jié)束，將按差額的5.5%繳納營業(yè)稅。

　　樓市向購方市場轉(zhuǎn)變 趁放量出手二手房

　　從7月成交量下跌至今，二手房市場觀望氣氛持續(xù)濃厚，成交進(jìn)一步萎縮。但是大部分業(yè)主仍然看好今年尾部的行情。目前出現(xiàn)了掛牌量增加，賣方不再堅(jiān)持“一口價(jià)”沒商量的情況，例如，近期一位業(yè)主以118萬元的價(jià)格賣出房，該房源較去年購入時(shí)增值12萬元。從掛牌到較后完成交易用時(shí)1個(gè)月；但若以同質(zhì)房源約123萬元的價(jià)格掛牌，其成交周期約需要3個(gè)月，屆時(shí)較終完成交易就很可能錯(cuò)過稅費(fèi)優(yōu)惠的時(shí)點(diǎn)。成交有從前期的賣方市場向購方市場轉(zhuǎn)變的趨勢(shì)。預(yù)計(jì)在優(yōu)惠截止前，二手樓市或還會(huì)因此迎來2009年的較后一波放量成交行情，從理財(cái)資金利用率的角度老說，也應(yīng)該抓住“較后”時(shí)機(jī)果斷出手。(轉(zhuǎn)自作者:劉宏紳)

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