既然房地產(chǎn)市場因兩類截然不同的需求劃分成了“居住需求”和“賺錢需求” 兩個(gè)市場，對房地產(chǎn)市場的調(diào)控和管理，當(dāng)然就得從兩個(gè)市場相對分割，不同的價(jià)格形成機(jī)制出發(fā)，使得兩個(gè)市場的價(jià)格不產(chǎn)生相互直接的或者很大的影響。

　　對居住需求，政府應(yīng)主導(dǎo)整個(gè)市場規(guī)則的制定和執(zhí)行?？刂频貎r(jià)、房價(jià)的合理定價(jià)，加快居住型住房建設(shè)力度。增加經(jīng)濟(jì)適用房，特別是廉租屋的供給，鼓勵(lì)低收入者選擇租住政府提供的低租金住房，嚴(yán)格把關(guān)經(jīng)濟(jì)適用房、廉租房的購購和租住條件，保證公平。經(jīng)濟(jì)適用房的二手市場，要由政府回購和重新賣出，以保證政府補(bǔ)貼的公共資源真正長期有效服務(wù)低收入群體。對于參與經(jīng)濟(jì)適用房的開發(fā)商給予資本平均市場收益的補(bǔ)償，保證5%至10%的社會平均利潤。圍繞“居住需求”的信貸業(yè)務(wù)應(yīng)該也是個(gè)巨大的市場，也有很大發(fā)展空間。銀行只要嚴(yán)格把握“居住需求”住房的規(guī)則，風(fēng)險(xiǎn)也會小一些。

　　對于房地產(chǎn)投資行為，政府不用直接干預(yù)價(jià)格，但是要嚴(yán)格控制四個(gè)方面。一，土地的合理配置和土地招標(biāo)規(guī)則，“賺錢需求”市場上的土地沒有政策優(yōu)惠，完全市場競拍，出高價(jià)者勝出。二，切實(shí)落實(shí)發(fā)展商必須用自有資金的35%完成前期開發(fā)和框架建設(shè)的“封頂”規(guī)定。三，嚴(yán)格控制個(gè)人房地產(chǎn)投資貸款，嚴(yán)格執(zhí)行套房的頭付和利率政策。四，進(jìn)一步完善稅收體制，加強(qiáng)各類稅收管理。對房屋購賣收取資本利得稅。這些是完全合理的。

　　接下來需要著重強(qiáng)調(diào)的，就是加強(qiáng)對銀行的監(jiān)管了。銀行監(jiān)管要從合理設(shè)置考核指標(biāo)上開始。銀行當(dāng)期業(yè)績考核以信貸規(guī)模和存款規(guī)模作為指標(biāo)，而壞賬一般是兩年或者三年后發(fā)生。所以各級銀行有極大動機(jī)擴(kuò)大貸款規(guī)模。特別是今年，銀行沒有信貸額度的管理，提供了信貸規(guī)模擴(kuò)張巨大的空間。而銀行大多是國有或國有股份，過去的巨額壞債是政府出錢化解的。如果今后出現(xiàn)新的壞債風(fēng)險(xiǎn)，銀行也沒有準(zhǔn)備好由自身承擔(dān)，從社會穩(wěn)定的目標(biāo)出發(fā)，政府可能還是風(fēng)險(xiǎn)的較后承擔(dān)者。這次為了應(yīng)對危機(jī)，擴(kuò)大信貸配套刺激經(jīng)濟(jì)的政策成了將來不為壞賬負(fù)責(zé)的理由。房地產(chǎn)市場現(xiàn)在已是地方政府較直接推動經(jīng)濟(jì)恢復(fù)的領(lǐng)域，房地產(chǎn)投資成為的消費(fèi)信貸需求，銀行至今的8.3萬億的新增貸款中，直接與房地產(chǎn)相關(guān)的信貸近2萬億。日本當(dāng)年泡沫破滅以后，引起銀行業(yè)全面崩潰的巨額壞債，基本都是在價(jià)格泡沫形成過程中，銀行信貸大量違規(guī)進(jìn)入房地產(chǎn)市場和其他資產(chǎn)類市場所致。由此，筆者以為，銀行考核指標(biāo)可能需要重新考慮。

　　銀行監(jiān)管還需從嚴(yán)格檢查信貸風(fēng)險(xiǎn)的各個(gè)環(huán)節(jié)的控制情況著手。比如，信用證明的真實(shí)性。銀行強(qiáng)調(diào)成本很高，往往沒有真正意義上的審查。這可能埋下中國的次貸風(fēng)險(xiǎn)。開發(fā)商信貸應(yīng)該嚴(yán)格按照相關(guān)規(guī)定，比如自有資金比例、利率等等來發(fā)放。開發(fā)商信貸也有信用風(fēng)險(xiǎn)控制的問題。

　　在筆者看來，規(guī)范房地產(chǎn)市場，頭先應(yīng)規(guī)范銀行信貸行為。不能以“銀行的市場化運(yùn)作”為理由，放任銀行為房地產(chǎn)發(fā)放規(guī)模過大的高風(fēng)險(xiǎn)貸款。其實(shí)監(jiān)管部門是有很多規(guī)定的，但據(jù)了解，各級銀行并未嚴(yán)格執(zhí)行。所以，應(yīng)該加大執(zhí)行力度。還有重要的一環(huán)是，規(guī)范地方政府行為。較近發(fā)改委發(fā)布信息說，全國保障性住房建設(shè)指標(biāo)只完成23%，這與地方政府對此不作為有關(guān)。較近不斷刷新的“地王”記錄也與地方政府賣地增加財(cái)政收入，有意制造高地價(jià)的目的有關(guān)。當(dāng)然，不差錢的國企輕易獲得銀行的低成本資金，也樂意與地方政府配合，高價(jià)購地，為提高地方財(cái)政收入作貢獻(xiàn)。至于將來如何歸還銀行信貸，將來房價(jià)因地價(jià)可能大幅上漲等等問題，這些地王可能沒有想過，也不必為后面的這些帶來的問題負(fù)責(zé)，也不關(guān)心帶來的負(fù)面影響。

　　鑒于地方政府在很多國計(jì)民生問題上可能并沒有按照政府的統(tǒng)一安排執(zhí)行的現(xiàn)實(shí)，現(xiàn)在應(yīng)強(qiáng)化地方政府在保障性住房建設(shè)方面的一些硬指標(biāo)，弱化地方政府在房地產(chǎn)信貸問題上的影響，弱化土地購賣問題上的利益。嚴(yán)查地方政府聯(lián)手開發(fā)商推高房價(jià)的行為，建立嚴(yán)格指標(biāo)執(zhí)行檢查和問責(zé)制度。這里也有是否有執(zhí)行力的問題。

　　關(guān)于保障性住房建設(shè)的硬指標(biāo)，至少有這么幾條：制定保障性住房建設(shè)的全年完成指標(biāo)；推動養(yǎng)老公寓的建設(shè)；擴(kuò)大保障體系堅(jiān)實(shí)的投資；制定各種覆蓋指標(biāo)和覆蓋水平；加速擴(kuò)大農(nóng)村養(yǎng)老金試點(diǎn)，確定試點(diǎn)擴(kuò)大指標(biāo)；推動服務(wù)業(yè)發(fā)展，創(chuàng)造服務(wù)型消費(fèi)；制定服務(wù)型消費(fèi)增長指標(biāo)等等。

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