既然房地產(chǎn)市場(chǎng)因兩類(lèi)截然不同的需求劃分成了“居住需求”和“賺錢(qián)需求” 兩個(gè)市場(chǎng)，對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的調(diào)控和管理，當(dāng)然就得從兩個(gè)市場(chǎng)相對(duì)分割，不同的價(jià)格形成機(jī)制出發(fā)，使得兩個(gè)市場(chǎng)的價(jià)格不產(chǎn)生相互直接的或者很大的影響。

　　對(duì)居住需求，政府應(yīng)主導(dǎo)整個(gè)市場(chǎng)規(guī)則的制定和執(zhí)行?？刂频貎r(jià)、房?jī)r(jià)的合理定價(jià)，加快居住型住房建設(shè)力度。增加經(jīng)濟(jì)適用房，特別是廉租屋的供給，鼓勵(lì)低收入者選擇租住政府提供的低租金住房，嚴(yán)格把關(guān)經(jīng)濟(jì)適用房、廉租房的購(gòu)購(gòu)和租住條件，保證公平。經(jīng)濟(jì)適用房的二手市場(chǎng)，要由政府回購(gòu)和重新賣(mài)出，以保證政府補(bǔ)貼的公共資源真正長(zhǎng)期有效服務(wù)低收入群體。對(duì)于參與經(jīng)濟(jì)適用房的開(kāi)發(fā)商給予資本平均市場(chǎng)收益的補(bǔ)償，保證5%至10%的社會(huì)平均利潤(rùn)。圍繞“居住需求”的信貸業(yè)務(wù)應(yīng)該也是個(gè)巨大的市場(chǎng)，也有很大發(fā)展空間。銀行只要嚴(yán)格把握“居住需求”住房的規(guī)則，風(fēng)險(xiǎn)也會(huì)小一些。

　　對(duì)于房地產(chǎn)投資行為，政府不用直接干預(yù)價(jià)格，但是要嚴(yán)格控制四個(gè)方面。一，土地的合理配置和土地招標(biāo)規(guī)則，“賺錢(qián)需求”市場(chǎng)上的土地沒(méi)有政策優(yōu)惠，完全市場(chǎng)競(jìng)拍，出高價(jià)者勝出。二，切實(shí)落實(shí)發(fā)展商必須用自有資金的35%完成前期開(kāi)發(fā)和框架建設(shè)的“封頂”規(guī)定。三，嚴(yán)格控制個(gè)人房地產(chǎn)投資貸款，嚴(yán)格執(zhí)行套房的頭付和利率政策。四，進(jìn)一步完善稅收體制，加強(qiáng)各類(lèi)稅收管理。對(duì)房屋購(gòu)賣(mài)收取資本利得稅。這些是完全合理的。

　　接下來(lái)需要著重強(qiáng)調(diào)的，就是加強(qiáng)對(duì)銀行的監(jiān)管了。銀行監(jiān)管要從合理設(shè)置考核指標(biāo)上開(kāi)始。銀行當(dāng)期業(yè)績(jī)考核以信貸規(guī)模和存款規(guī)模作為指標(biāo)，而壞賬一般是兩年或者三年后發(fā)生。所以各級(jí)銀行有極大動(dòng)機(jī)擴(kuò)大貸款規(guī)模。特別是今年，銀行沒(méi)有信貸額度的管理，提供了信貸規(guī)模擴(kuò)張巨大的空間。而銀行大多是國(guó)有或國(guó)有股份，過(guò)去的巨額壞債是政府出錢(qián)化解的。如果今后出現(xiàn)新的壞債風(fēng)險(xiǎn)，銀行也沒(méi)有準(zhǔn)備好由自身承擔(dān)，從社會(huì)穩(wěn)定的目標(biāo)出發(fā)，政府可能還是風(fēng)險(xiǎn)的較后承擔(dān)者。這次為了應(yīng)對(duì)危機(jī)，擴(kuò)大信貸配套刺激經(jīng)濟(jì)的政策成了將來(lái)不為壞賬負(fù)責(zé)的理由。房地產(chǎn)市場(chǎng)現(xiàn)在已是地方政府較直接推動(dòng)經(jīng)濟(jì)恢復(fù)的領(lǐng)域，房地產(chǎn)投資成為的消費(fèi)信貸需求，銀行至今的8.3萬(wàn)億的新增貸款中，直接與房地產(chǎn)相關(guān)的信貸近2萬(wàn)億。日本當(dāng)年泡沫破滅以后，引起銀行業(yè)全面崩潰的巨額壞債，基本都是在價(jià)格泡沫形成過(guò)程中，銀行信貸大量違規(guī)進(jìn)入房地產(chǎn)市場(chǎng)和其他資產(chǎn)類(lèi)市場(chǎng)所致。由此，筆者以為，銀行考核指標(biāo)可能需要重新考慮。

　　銀行監(jiān)管還需從嚴(yán)格檢查信貸風(fēng)險(xiǎn)的各個(gè)環(huán)節(jié)的控制情況著手。比如，信用證明的真實(shí)性。銀行強(qiáng)調(diào)成本很高，往往沒(méi)有真正意義上的審查。這可能埋下中國(guó)的次貸風(fēng)險(xiǎn)。開(kāi)發(fā)商信貸應(yīng)該嚴(yán)格按照相關(guān)規(guī)定，比如自有資金比例、利率等等來(lái)發(fā)放。開(kāi)發(fā)商信貸也有信用風(fēng)險(xiǎn)控制的問(wèn)題。

　　在筆者看來(lái)，規(guī)范房地產(chǎn)市場(chǎng)，頭先應(yīng)規(guī)范銀行信貸行為。不能以“銀行的市場(chǎng)化運(yùn)作”為理由，放任銀行為房地產(chǎn)發(fā)放規(guī)模過(guò)大的高風(fēng)險(xiǎn)貸款。其實(shí)監(jiān)管部門(mén)是有很多規(guī)定的，但據(jù)了解，各級(jí)銀行并未嚴(yán)格執(zhí)行。所以，應(yīng)該加大執(zhí)行力度。還有重要的一環(huán)是，規(guī)范地方政府行為。較近發(fā)改委發(fā)布信息說(shuō)，全國(guó)保障性住房建設(shè)指標(biāo)只完成23%，這與地方政府對(duì)此不作為有關(guān)。較近不斷刷新的“地王”記錄也與地方政府賣(mài)地增加財(cái)政收入，有意制造高地價(jià)的目的有關(guān)。當(dāng)然，不差錢(qián)的國(guó)企輕易獲得銀行的低成本資金，也樂(lè)意與地方政府配合，高價(jià)購(gòu)地，為提高地方財(cái)政收入作貢獻(xiàn)。至于將來(lái)如何歸還銀行信貸，將來(lái)房?jī)r(jià)因地價(jià)可能大幅上漲等等問(wèn)題，這些地王可能沒(méi)有想過(guò)，也不必為后面的這些帶來(lái)的問(wèn)題負(fù)責(zé)，也不關(guān)心帶來(lái)的負(fù)面影響。

　　鑒于地方政府在很多國(guó)計(jì)民生問(wèn)題上可能并沒(méi)有按照政府的統(tǒng)一安排執(zhí)行的現(xiàn)實(shí)，現(xiàn)在應(yīng)強(qiáng)化地方政府在保障性住房建設(shè)方面的一些硬指標(biāo)，弱化地方政府在房地產(chǎn)信貸問(wèn)題上的影響，弱化土地購(gòu)賣(mài)問(wèn)題上的利益。嚴(yán)查地方政府聯(lián)手開(kāi)發(fā)商推高房?jī)r(jià)的行為，建立嚴(yán)格指標(biāo)執(zhí)行檢查和問(wèn)責(zé)制度。這里也有是否有執(zhí)行力的問(wèn)題。

　　關(guān)于保障性住房建設(shè)的硬指標(biāo)，至少有這么幾條：制定保障性住房建設(shè)的全年完成指標(biāo)；推動(dòng)養(yǎng)老公寓的建設(shè)；擴(kuò)大保障體系堅(jiān)實(shí)的投資；制定各種覆蓋指標(biāo)和覆蓋水平；加速擴(kuò)大農(nóng)村養(yǎng)老金試點(diǎn)，確定試點(diǎn)擴(kuò)大指標(biāo)；推動(dòng)服務(wù)業(yè)發(fā)展，創(chuàng)造服務(wù)型消費(fèi)；制定服務(wù)型消費(fèi)增長(zhǎng)指標(biāo)等等。

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