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樓市投資客親述:10年30萬(wàn)炒出10多套小戶型
編輯:海南房產(chǎn)網(wǎng) 發(fā)布日期:2016-09-10 00:00:00 有效期:發(fā)布當(dāng)天 閱讀 1171 次
杭州人老謝(化名)專做小戶型投資。1999年,他以30萬(wàn)元作為啟動(dòng)資金投資樓市,如今,他已擁有10多套小戶型,每月的出租收入可觀。老謝說(shuō),他的小戶型投資模式是高風(fēng)險(xiǎn)市場(chǎng)下較穩(wěn)妥的。
記者從杭州一些知名中介了解到,杭州樓市中活躍著一批像老謝這樣專做小戶型投資的人。他們瞄準(zhǔn)的是30~40平方米的小戶型,每套總價(jià)不高,出租收益卻好,在市場(chǎng)中因“船小好調(diào)頭”而受到青睞。
10年時(shí)間成了10套小戶型的房東
1999年,在蕭山經(jīng)營(yíng)著一家飯店的老謝為了給員工安排住宿購(gòu)進(jìn)兩套小戶型。一年后他意外地發(fā)現(xiàn),由于房?jī)r(jià)上漲,自己賺了錢(qián)。
過(guò)了兩年,老謝將手中的一套小戶型賣(mài)出,換購(gòu)了兩套小戶型。他的資金是這么運(yùn)作的:套小戶型賣(mài)出的總價(jià)已足以支付兩套小戶型的頭付,而他選擇的小戶型一般月租金都足以支付月供——老謝只要付頭付就可以擁有一套小戶型。
就這樣,老謝手頭的資產(chǎn)像滾雪球一樣越滾越大。到現(xiàn)在為止,他已擁有了10多套小戶型,都位于杭州市,小區(qū)年代不限,從1980~2000年都有,面積都在30~40平方米。
老謝認(rèn)為,小戶型的優(yōu)點(diǎn)就是持有成本低、周轉(zhuǎn)風(fēng)險(xiǎn)小。只要市場(chǎng)不好,他手中的小戶型隨時(shí)可以拋掉幾套,但像大戶型就沒(méi)這個(gè)優(yōu)勢(shì)了。更重要的是,30~40平方米的小戶型擁有的率,無(wú)論市場(chǎng)好壞,收益都非常穩(wěn)定。
船小好調(diào)頭,投資小戶型正熱門(mén)
像老謝一樣,專做小戶型投資的人還不少。
上個(gè)周末,馮燕剛剛把世紀(jì)新城一套單身公寓租掉,這套35平方米的小戶型租了2300元/月,合同簽了兩年,租金半年一付。簽好租賃合同后,馮燕還要趕到云河大廈,那里一位租客要付下一年度租金了。
在杭州,馮燕除了在城西有一套110平方米的住房外,還有三套單身公寓,分別在云河大廈、世紀(jì)新城和楓華府第,目前都在租賃當(dāng)中,粗略估算一下,她每月租金收益約為7000元。
“在杭州,有些客戶專門(mén)投資小戶型用來(lái)出租?!庇兄嗄攴慨a(chǎn)從業(yè)經(jīng)驗(yàn)的中原地產(chǎn)文苑分行經(jīng)理李賢洲說(shuō)。
臺(tái)州的曹先生在杭州先后購(gòu)了兩套房子,一套是深藍(lán)廣場(chǎng),另一套是東方金座,兩套都在出租,月租金與月還貸額度基本相當(dāng),屬于以房養(yǎng)房的類(lèi)型。曹先生坦言,原本他也想購(gòu)面積大些的公寓,但是位置好、品質(zhì)好的小區(qū)總價(jià)高、資金壓力大,出租也不方便,而他目前還沒(méi)打算來(lái)杭州居住,小戶型平時(shí)既可以出租,他和妻子也可以在房子空置期間來(lái)杭州住住、散散心,以后還可以用來(lái)養(yǎng)老,沒(méi)有什么壓力。而且兩套房子地段、景觀都非常好,屬于稀缺資源,升值空間不小,這也是讓曹先生頗為得意的一點(diǎn)。
出租收益高,抗風(fēng)險(xiǎn)能力強(qiáng)
穩(wěn)定且較高的出租收益是投資客看中小戶型的頭要原因。就以世紀(jì)新城為例,35平方米的單身公寓可以租2300元/月,而一套面積為118平方米的三室兩廳租金也就在4500元/月,后者面積是前者的3.3倍,而租金卻不足2倍。而且單身公寓一般都是精裝修交付的,只需配一些軟裝和家電就可以出租。馮燕這套單身公寓當(dāng)時(shí)花了2萬(wàn)元不到的裝修費(fèi),而三室二廳的裝修和配置起碼要5萬(wàn)~6萬(wàn)元。按照率來(lái)講,單身公寓的回報(bào)率更高,而且小戶型好出租,空置率也低。
李經(jīng)理告訴記者,投資單身公寓的客戶,一方面比較看重地段、交通和配套,如公交車(chē)站、大型超市等,因?yàn)檫@直接影響到是否容易出租;另一方面比較看重土地使用年限,因?yàn)閱紊砉⒑途频晔焦⒋蠖嗍?0年產(chǎn)權(quán),水、電的價(jià)格可能要按商用的計(jì)算,比民用的高出許多,而且沒(méi)有煙道、不能落戶,不適合自住,轉(zhuǎn)手也沒(méi)有70年產(chǎn)權(quán)的住宅容易。
由于房?jī)r(jià)上漲速度過(guò)快,而租金相對(duì)平穩(wěn),近幾年杭州房產(chǎn)租賃收益率不斷下滑。據(jù)中原地產(chǎn)統(tǒng)計(jì),目前這類(lèi)小戶型投資年收益率一般在3%~4%,而一些中套、大套的出租年收益率僅僅在2%~3%之間。而房?jī)r(jià)一旦出現(xiàn)下滑時(shí),小戶型面積小,損失小且轉(zhuǎn)手快,抗風(fēng)險(xiǎn)能力較強(qiáng)。
四類(lèi)小戶型可選擇
杭州小戶型、單身公寓和酒店式公寓經(jīng)過(guò)了幾年的更新?lián)Q代,目前已經(jīng)形成比較明顯的細(xì)分市場(chǎng)體系。根據(jù)房源所在區(qū)位、周邊資源、產(chǎn)品品質(zhì)等房源特征和購(gòu)購(gòu)客群人群特征,目前可以分為幾類(lèi):
類(lèi)是經(jīng)濟(jì)實(shí)惠的老房子。這類(lèi)小戶型主要分布在上世紀(jì)80~90年代建造的普通小區(qū)里,地段好,高。
比較集中的小區(qū)如翠苑、古蕩、朝暉、采荷、松木場(chǎng)河?xùn)|等,而景芳小區(qū)、大關(guān)南苑、湖墅新村、拱北小區(qū)、復(fù)興南苑、復(fù)興北苑等一些上世紀(jì)90年代中后期建造的拆遷安置房、商品房中小戶型所占比例也比較高。
從面積上看,一般35平方米左右的是孤套,因?yàn)槊娣e小,只適合夫妻兩人居住,即俗稱的鴛鴦樓。40~50平方米的戶型多是一室一廳或兩室無(wú)廳,產(chǎn)權(quán)70年,目前這類(lèi)小戶型出租的價(jià)格一般在1300~1600元/月不等。
類(lèi)是投資型單身公寓。如雙牛大廈、云河大廈、銀都大廈、國(guó)都發(fā)展大廈、瑞琪大廈、新青年廣場(chǎng)、廣茵大廈等,這類(lèi)公寓獨(dú)立成棟,臨街而建,沒(méi)有小區(qū)環(huán)境可言,單套面積在30~50平方米不等,產(chǎn)權(quán)50年的居多,租金一般在1500~2200元之間。
第三類(lèi)是自住兼投資型單身公寓。這類(lèi)單身公寓往往在體量較大的小區(qū)中,如黃龍雅苑 (論壇 (責(zé)任編輯:JN040)
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作者介紹
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