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炒房客六招玩轉(zhuǎn)炒房行業(yè) 2009一年收益逾千萬(wàn)

  編輯:海南房產(chǎn)網(wǎng)   發(fā)布日期:2016-09-10 00:00:00  有效期:發(fā)布當(dāng)天    閱讀 693 次

閱讀聲明:文章內(nèi)關(guān)于戶(hù)型面積的表述,除了特別標(biāo)明為套內(nèi)面積的內(nèi)容外,所涉及戶(hù)型面積均為建筑面積。

盤(pán)算下來(lái),去年一年征戰(zhàn)杭州等沿海城市樓市,口袋里落下了1000多萬(wàn)元利潤(rùn),溫州炒房人老鄭(化名)把這筆錢(qián)的一半左右投到了長(zhǎng)沙,陸續(xù)購(gòu)下了30多套房子和幾間商鋪。

  “除非有特別合適的房源,今年不會(huì)在一線(xiàn)城市做了,長(zhǎng)沙、重慶將是所在?!彪娫?huà)中,剛從海南度假回杭州的老鄭語(yǔ)調(diào)平靜,“不過(guò)動(dòng)作也還是要謹(jǐn)慎很多,主要擔(dān)心政策有所變化?!?

  老鄭稱(chēng),自己和一幫溫州朋友這段時(shí)間會(huì)一直“冬眠”,在春節(jié)前后更多的政策出籠、2010年中國(guó)經(jīng)濟(jì)開(kāi)局相對(duì)明朗之前,絕不會(huì)輕舉妄動(dòng)。

  “長(zhǎng)沙有些樓盤(pán)漲得太快了,不是好事?!北M管強(qiáng)烈看好長(zhǎng)沙,但是老鄭和一幫投資朋友在2010年會(huì)更加挑剔,已經(jīng)先后拒絕了幾個(gè)樓盤(pán)的“好意”。本版撰文/本報(bào)記者邵中兵

    “盤(pán)面上”長(zhǎng)沙機(jī)會(huì)仍很多

  對(duì)于溫州炒房客老鄭來(lái)說(shuō),十多年征戰(zhàn)全國(guó)樓市,無(wú)數(shù)風(fēng)浪積淀成準(zhǔn)確的判斷力。

  “長(zhǎng)沙樓市在今后數(shù)年仍然有很多機(jī)會(huì)?!崩相嵳J(rèn)為,站在全國(guó)范圍來(lái)看,長(zhǎng)沙房?jī)r(jià)完全值屬于“洼地”,2009年一線(xiàn)城市房?jī)r(jià)的疾速攀高讓炒房機(jī)會(huì)變得很小,風(fēng)險(xiǎn)放大。而溫州資本并不會(huì)停下腳步,集群殺向長(zhǎng)沙這樣的二線(xiàn)城市已成趨勢(shì),“我們的判斷是,未來(lái)幾年長(zhǎng)沙和一線(xiàn)城市房?jī)r(jià)差距會(huì)逐步縮小,再參照一線(xiàn)城市房?jī)r(jià)的運(yùn)動(dòng)過(guò)程,這里面機(jī)會(huì)很大。”

  不過(guò),長(zhǎng)沙房?jī)r(jià)的漲幅也讓老鄭感慨。去年11月份在長(zhǎng)沙置下的20多套房子,是3700多元/平方米的價(jià)格,而前些日子該區(qū)域樓盤(pán)已經(jīng)漲到4200元/平方米的價(jià)格,讓再次來(lái)長(zhǎng)沙想繼續(xù)投資的老鄭只能“收手”。他的態(tài)度是,對(duì)于本來(lái)看好的一些樓盤(pán),如果其間漲得過(guò)快,堅(jiān)決不要。當(dāng)下,老鄭便聯(lián)合了數(shù)位投資客與河西一家樓盤(pán)商談團(tuán)購(gòu)事宜。

  長(zhǎng)沙的商鋪,一直在老鄭視野之內(nèi),“如果政策不太確定,我會(huì)更多的考慮商鋪”。

    謹(jǐn)慎關(guān)注“政策風(fēng)向”

  2008年樓市在政策打壓下一度低迷,經(jīng)歷風(fēng)暴洗禮的老鄭深知中國(guó)“政策市”的深淺所在。而對(duì)于政策方向的擔(dān)憂(yōu),讓老鄭表示自己在2010年會(huì)“很謹(jǐn)慎”。

  “去年底、今年初營(yíng)業(yè)稅、物業(yè)稅等一系列政策出臺(tái),背后是政府態(tài)度,影響的將是市場(chǎng)參與者的信心和風(fēng)向。2010年要很謹(jǐn)慎?!泵磕甑?,都是老鄭和朋友休息的時(shí)候,這2天他正跟一個(gè)做股票的朋友“炒炒短線(xiàn)”,而前幾天則去海南度了個(gè)小長(zhǎng)假,“海南島的房?jī)r(jià)漲得很厲害”。

  按照以往的經(jīng)驗(yàn),過(guò)完春節(jié)后的3月份,會(huì)有一些相關(guān)產(chǎn)業(yè)政策密集出臺(tái),而新年的經(jīng)濟(jì)形勢(shì)也會(huì)初步“顯出輪廓”,那就到了捕捉有用信息出擊的時(shí)候了。

  “今年希望走得更穩(wěn)健一些?!崩相嵧嘎叮麄冋谥Υ蛲ㄅc經(jīng)濟(jì)型酒店等相關(guān)產(chǎn)業(yè)的通道,以后針對(duì)性地拿下一些單身公寓之類(lèi)的物業(yè),租售給這些單位經(jīng)營(yíng)。

    [江湖戰(zhàn)績(jī)]

    2009一年收益逾千萬(wàn)

  “投資是我們的事業(yè)?!崩相嵾@樣的溫州投資客,從沒(méi)有停歇,“我現(xiàn)在有很大一部分精力放在做公益事業(yè)上,但是要有錢(qián)才能做事?!彼裕诼飞系睦相?,常常是到一個(gè)省份的落后山區(qū)做一些公益事情,然后去當(dāng)?shù)匕l(fā)達(dá)城市轉(zhuǎn)轉(zhuǎn),看有沒(méi)有機(jī)會(huì)。

  2009年3月份,老鄭在杭州進(jìn)的幾套房子,11月份轉(zhuǎn)手,獲利70%左右,收益過(guò)千萬(wàn)元。而這些收益沒(méi)有變成車(chē)和 品,將全部變成在長(zhǎng)沙、重慶等地的下一輪房產(chǎn)投資。

  “過(guò)幾天我們有幾個(gè)朋友還會(huì)來(lái)長(zhǎng)沙。在長(zhǎng)沙投資的腳步不會(huì)停?!崩相嵄硎荆瑢?duì)于手里已握有的物業(yè),他預(yù)計(jì)的投資周期是5年,“如果5年后市場(chǎng)不太好,那就再等5年再出手?!?

  事實(shí)上,老鄭在長(zhǎng)沙已投資了一些商鋪,還將陸續(xù)再投資一些商鋪。這些有相對(duì)固定租金回報(bào)的商鋪,租金差不多可以成為手中房產(chǎn)的“月供”之用,“因此壓力并不大”。

    [江湖秘笈]

    六招玩轉(zhuǎn)炒房

  1.到一個(gè)地方看菜市場(chǎng)、看出租車(chē)、看娛樂(lè)業(yè),看當(dāng)?shù)氐南M(fèi)物價(jià)。

  2.投資房產(chǎn)要有步驟:炒房的較好順序是,在一個(gè)長(zhǎng)沙這樣的市場(chǎng),先炒單身公寓。這種房子往往開(kāi)始時(shí)候漲速飛快,后面因?yàn)樽饨饾q幅慢等緣故,就很難再上一個(gè)臺(tái)階。而大戶(hù)型則倒過(guò)來(lái),后面增值更厲害,較后炒別墅。

  3.投資商鋪。商鋪是稀缺資源。老鄭用商鋪出租的固定收益還購(gòu)住宅的按揭款。把商鋪?zhàn)鳛殚L(zhǎng)線(xiàn)產(chǎn)品來(lái)做。老鄭的資金分配比例是,40%資金購(gòu)鋪,60%購(gòu)住宅。

  4.用足、用活資金。老鄭坦言,自己一般只留20萬(wàn)元現(xiàn)金自用,其它的都用作投資,不過(guò),購(gòu)房都采取銀行按揭,這樣才能把資金的效能用足,“按照頭付2成的比例計(jì)算,炒房是用一元錢(qián)做五元錢(qián)的生意,一年漲6%,就是賺30%?!?

  5.出手快、準(zhǔn)、狠。投資看大勢(shì)、看所選產(chǎn)品的價(jià)格??礈?zhǔn)了,一些細(xì)節(jié)就不會(huì)多管。老鄭坦言,溫州人的風(fēng)格是,到一個(gè)地方找房源都是看政府在哪里,看哪里的自然環(huán)境資源較好,看好了就出手。

  6.在長(zhǎng)沙投資,把握周期很重要,更要有“長(zhǎng)線(xiàn)”準(zhǔn)備。老鄭將自己的長(zhǎng)沙投資周期定為5年,如果5年時(shí)間不漲,那就再等5年。而在杭州的一兩年“短線(xiàn)”,對(duì)于炒房的人來(lái)說(shuō),高于5%就算賺。

    [達(dá)人語(yǔ)錄](méi)

    “長(zhǎng)沙本地炒房者膽量小了點(diǎn)”

  事實(shí)上,老鄭也和一些湖南本地手握資金、欲投資炒房的老板交往過(guò)。老鄭覺(jué)得,湖南本地人尤其是很多當(dāng)年搞礦賺得盆滿(mǎn)缽滿(mǎn)的老板,資金不是問(wèn)題,也有自己的思路,但是“膽量不夠”。

  “這主要還是經(jīng)驗(yàn)問(wèn)題,經(jīng)驗(yàn)欠缺影響魄力和判斷力。和溫州人相比,我們?cè)谌珖?guó)闖蕩多年,有一套相對(duì)成熟的手法,也更注重宏觀(guān)的判斷力培養(yǎng),喜歡從全國(guó)聯(lián)動(dòng)的角度看問(wèn)題。這也正是湖南炒房者所欠缺的?!崩相嵳J(rèn)為。

    [名家觀(guān)點(diǎn)]

    投資頭看地段價(jià)值

  “地段、地段、還是地段。” 投資人士樂(lè)兵將李嘉誠(chéng)這句名言奉為圭臬,認(rèn)為這是房產(chǎn)投資的核心所在。

  據(jù)其分析,在長(zhǎng)沙,已經(jīng)發(fā)展到商鋪、寫(xiě)字樓、酒店公寓、商務(wù)公寓、小戶(hù)型樓盤(pán)乃至大戶(hù)型和豪宅的多元化格局。目前,投資型物業(yè)主要有以下幾類(lèi):

  類(lèi)是商鋪,這種投資的物業(yè)投資金額高,一般是居住類(lèi)物業(yè)的1.5倍至2倍;

  類(lèi)是寫(xiě)字樓,它所面對(duì)的市場(chǎng)是一個(gè)比較穩(wěn)定的企業(yè)或者公司;

  第三類(lèi)是一些滿(mǎn)足中小型企業(yè)辦公的商務(wù)公寓,這種物業(yè)類(lèi)型基本上地處繁華商業(yè)地段,交通方便;

  第四類(lèi)則是服務(wù)式公寓。有針對(duì)性的商務(wù)服務(wù)、精裝修,既可居住又可辦公,這種公寓的投資,價(jià)值也較高;

  第五類(lèi)就是人們熟悉的小戶(hù)型樓盤(pán),從當(dāng)前來(lái)看,對(duì)一般投資者來(lái)說(shuō),它投資性較其它居住型樓盤(pán)高。

  對(duì)投資型物業(yè)的回報(bào)率必須做冷靜的分析鑒定。評(píng)判投資型物業(yè)的價(jià)值,較重要考慮的應(yīng)該是開(kāi)發(fā)商實(shí)力、升值空間、經(jīng)營(yíng)水平這三個(gè)方面。準(zhǔn)確評(píng)判投資型物業(yè)的這三方面因素,將對(duì)投資決策有重大指導(dǎo)意義。

  開(kāi)發(fā)商實(shí)力這比較好的理解,另外兩個(gè)方面也很重要,頭先是升值空間:在房地產(chǎn)時(shí)代的任何時(shí)候,都不要忘記地段的核心價(jià)值。一個(gè)繁華的、方便的地段對(duì)房地產(chǎn)項(xiàng)目而言是至關(guān)重要的,對(duì)于投資型物業(yè)而言,這個(gè)地段就更加重要了,因?yàn)樗^重要的不再是滿(mǎn)足居住功能,更重要的是滿(mǎn)足商業(yè)用途。這就要求投資型物業(yè)一定要在一個(gè)繁華的商務(wù)區(qū)或者是商業(yè)區(qū)當(dāng)中,才能夠?qū)崿F(xiàn)保值和升值。

  眼下,投資者進(jìn)入武廣新城的激情高漲。這里有明顯的地段效應(yīng)作用。

  在通貨膨脹預(yù)期下,投資房產(chǎn)具有一定的資金避險(xiǎn)作用。作為長(zhǎng)沙市場(chǎng),與沿海一線(xiàn)城市相比,市場(chǎng)機(jī)會(huì)較大。據(jù)我了解,在一些樓盤(pán),房源有兩三成掌握在溫州投資人手里。本地人在全面衡量自己的財(cái)務(wù)狀況、手有余錢(qián)的情況下,也可以考慮適當(dāng)投資房產(chǎn)。不過(guò)正如老鄭所言,要有長(zhǎng)線(xiàn)準(zhǔn)備,或許收益才能化。

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