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炒房客六招玩轉(zhuǎn)炒房行當 2009一年收益逾千萬
編輯:海南房產(chǎn)網(wǎng) 發(fā)布日期:2016-09-10 00:00:00 有效期:發(fā)布當天 閱讀 797 次
盤算下來,去年一年征戰(zhàn)杭州等沿海城市樓市,口袋里落下了1000多萬元利潤,溫州炒房人老鄭(化名)把這筆錢的一半左右投到了長沙,陸續(xù)購下了30多套房子和幾間商鋪。
“除非有特別合適的房源,今年不會在一線城市做了,長沙、重慶將是所在?!彪娫捴校瑒倧暮D隙燃倩睾贾莸睦相嵳Z調(diào)平靜,“不過動作也還是要謹慎很多,主要擔心政策有所變化?!?
老鄭稱,自己和一幫溫州朋友這段時間會一直“冬眠”,在春節(jié)前后更多的政策出籠、2010年中國經(jīng)濟開局相對明朗之前,絕不會輕舉妄動。
“長沙有些樓盤漲得太快了,不是好事?!北M管強烈看好長沙,但是老鄭和一幫投資朋友在2010年會更加挑剔,已經(jīng)先后拒絕了幾個樓盤的“好意”。本版撰文/本報記者邵中兵
“盤面上”長沙機會仍很多
對于溫州炒房客老鄭來說,十多年征戰(zhàn)全國樓市,無數(shù)風(fēng)浪積淀成準確的判斷力。
“長沙樓市在今后數(shù)年仍然有很多機會。”老鄭認為,站在全國范圍來看,長沙房價完全值屬于“洼地”,2009年一線城市房價的疾速攀高讓炒房機會變得很小,風(fēng)險放大。而溫州資本并不會停下腳步,集群殺向長沙這樣的二線城市已成趨勢,“我們的判斷是,未來幾年長沙和一線城市房價差距會逐步縮小,再參照一線城市房價的運動過程,這里面機會很大?!?
不過,長沙房價的漲幅也讓老鄭感慨。去年11月份在長沙置下的20多套房子,是3700多元/平方米的價格,而前些日子該區(qū)域樓盤已經(jīng)漲到4200元/平方米的價格,讓再次來長沙想繼續(xù)投資的老鄭只能“收手”。他的態(tài)度是,對于本來看好的一些樓盤,如果其間漲得過快,堅決不要。當下,老鄭便聯(lián)合了數(shù)位投資客與河西一家樓盤商談團購事宜。
長沙的商鋪,一直在老鄭視野之內(nèi),“如果政策不太確定,我會更多的考慮商鋪”。
謹慎關(guān)注“政策風(fēng)向”
2008年樓市在政策打壓下一度低迷,經(jīng)歷風(fēng)暴洗禮的老鄭深知中國“政策市”的深淺所在。而對于政策方向的擔憂,讓老鄭表示自己在2010年會“很謹慎”。
“去年底、今年初營業(yè)稅、物業(yè)稅等一系列政策出臺,背后是政府態(tài)度,影響的將是市場參與者的信心和風(fēng)向。2010年要很謹慎?!泵磕甑?,都是老鄭和朋友休息的時候,這2天他正跟一個做股票的朋友“炒炒短線”,而前幾天則去海南度了個小長假,“海南島的房價漲得很厲害”。
按照以往的經(jīng)驗,過完春節(jié)后的3月份,會有一些相關(guān)產(chǎn)業(yè)政策密集出臺,而新年的經(jīng)濟形勢也會初步“顯出輪廓”,那就到了捕捉有用信息出擊的時候了。
“今年希望走得更穩(wěn)健一些?!崩相嵧嘎叮麄冋谥Υ蛲ㄅc經(jīng)濟型酒店等相關(guān)產(chǎn)業(yè)的通道,以后針對性地拿下一些單身公寓之類的物業(yè),租售給這些單位經(jīng)營。
[江湖戰(zhàn)績]
2009一年收益逾千萬
“投資是我們的事業(yè)?!崩相嵾@樣的溫州投資客,從沒有停歇,“我現(xiàn)在有很大一部分精力放在做公益事業(yè)上,但是要有錢才能做事。”所以,在路上的老鄭,常常是到一個省份的落后山區(qū)做一些公益事情,然后去當?shù)匕l(fā)達城市轉(zhuǎn)轉(zhuǎn),看有沒有機會。
2009年3月份,老鄭在杭州進的幾套房子,11月份轉(zhuǎn)手,獲利70%左右,收益過千萬元。而這些收益沒有變成車和 品,將全部變成在長沙、重慶等地的下一輪房產(chǎn)投資。
“過幾天我們有幾個朋友還會來長沙。在長沙投資的腳步不會停?!崩相嵄硎?,對于手里已握有的物業(yè),他預(yù)計的投資周期是5年,“如果5年后市場不太好,那就再等5年再出手。”
事實上,老鄭在長沙已投資了一些商鋪,還將陸續(xù)再投資一些商鋪。這些有相對固定租金回報的商鋪,租金差不多可以成為手中房產(chǎn)的“月供”之用,“因此壓力并不大”。
[江湖秘笈]
六招玩轉(zhuǎn)炒房
1.到一個地方看菜市場、看出租車、看娛樂業(yè),看當?shù)氐南M物價。
2.投資房產(chǎn)要有步驟:炒房的較好順序是,在一個長沙這樣的市場,先炒單身公寓。這種房子往往開始時候漲速飛快,后面因為租金漲幅慢等緣故,就很難再上一個臺階。而大戶型則倒過來,后面增值更厲害,較后炒別墅。
3.投資商鋪。商鋪是稀缺資源。老鄭用商鋪出租的固定收益還購住宅的按揭款。把商鋪作為長線產(chǎn)品來做。老鄭的資金分配比例是,40%資金購鋪,60%購住宅。
4.用足、用活資金。老鄭坦言,自己一般只留20萬元現(xiàn)金自用,其它的都用作投資,不過,購房都采取銀行按揭,這樣才能把資金的效能用足,“按照頭付2成的比例計算,炒房是用一元錢做五元錢的生意,一年漲6%,就是賺30%?!?
5.出手快、準、狠。投資看大勢、看所選產(chǎn)品的價格??礈柿?,一些細節(jié)就不會多管。老鄭坦言,溫州人的風(fēng)格是,到一個地方找房源都是看政府在哪里,看哪里的自然環(huán)境資源較好,看好了就出手。
6.在長沙投資,把握周期很重要,更要有“長線”準備。老鄭將自己的長沙投資周期定為5年,如果5年時間不漲,那就再等5年。而在杭州的一兩年“短線”,對于炒房的人來說,高于5%就算賺。
[達人語錄]
“長沙本地炒房者膽量小了點”
事實上,老鄭也和一些湖南本地手握資金、欲投資炒房的老板交往過。老鄭覺得,湖南本地人尤其是很多當年搞礦賺得盆滿缽滿的老板,資金不是問題,也有自己的思路,但是“膽量不夠”。
“這主要還是經(jīng)驗問題,經(jīng)驗欠缺影響魄力和判斷力。和溫州人相比,我們在全國闖蕩多年,有一套相對成熟的手法,也更注重宏觀的判斷力培養(yǎng),喜歡從全國聯(lián)動的角度看問題。這也正是湖南炒房者所欠缺的?!崩相嵳J為。
[名家觀點]
投資頭看地段價值
“地段、地段、還是地段?!?投資人士樂兵將李嘉誠這句名言奉為圭臬,認為這是房產(chǎn)投資的核心所在。
據(jù)其分析,在長沙,已經(jīng)發(fā)展到商鋪、寫字樓、酒店公寓、商務(wù)公寓、小戶型樓盤乃至大戶型和豪宅的多元化格局。目前,投資型物業(yè)主要有以下幾類:
類是商鋪,這種投資的物業(yè)投資金額高,一般是居住類物業(yè)的1.5倍至2倍;
類是寫字樓,它所面對的市場是一個比較穩(wěn)定的企業(yè)或者公司;
第三類是一些滿足中小型企業(yè)辦公的商務(wù)公寓,這種物業(yè)類型基本上地處繁華商業(yè)地段,交通方便;
第四類則是服務(wù)式公寓。有針對性的商務(wù)服務(wù)、精裝修,既可居住又可辦公,這種公寓的投資,價值也較高;
第五類就是人們熟悉的小戶型樓盤,從當前來看,對一般投資者來說,它投資性較其它居住型樓盤高。
對投資型物業(yè)的回報率必須做冷靜的分析鑒定。評判投資型物業(yè)的價值,較重要考慮的應(yīng)該是開發(fā)商實力、升值空間、經(jīng)營水平這三個方面。準確評判投資型物業(yè)的這三方面因素,將對投資決策有重大指導(dǎo)意義。
開發(fā)商實力這比較好的理解,另外兩個方面也很重要,頭先是升值空間:在房地產(chǎn)時代的任何時候,都不要忘記地段的核心價值。一個繁華的、方便的地段對房地產(chǎn)項目而言是至關(guān)重要的,對于投資型物業(yè)而言,這個地段就更加重要了,因為它較重要的不再是滿足居住功能,更重要的是滿足商業(yè)用途。這就要求投資型物業(yè)一定要在一個繁華的商務(wù)區(qū)或者是商業(yè)區(qū)當中,才能夠?qū)崿F(xiàn)保值和升值。
眼下,投資者進入武廣新城的激情高漲。這里有明顯的地段效應(yīng)作用。
在通貨膨脹預(yù)期下,投資房產(chǎn)具有一定的資金避險作用。作為長沙市場,與沿海一線城市相比,市場機會較大。據(jù)我了解,在一些樓盤,房源有兩三成掌握在溫州投資人手里。本地人在全面衡量自己的財務(wù)狀況、手有余錢的情況下,也可以考慮適當投資房產(chǎn)。不過正如老鄭所言,要有長線準備,或許收益才能化。
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