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認購、合同、驗房、產(chǎn)權(quán) 一個都不能少
編輯:海南房產(chǎn)網(wǎng) 發(fā)布日期:2016-09-10 00:00:00 有效期:發(fā)布當天 閱讀 528 次
在簽訂完認購書后,銷售方還應給購房人發(fā)放《簽約須知》,以便使購房者明白下一個細節(jié),購房人只有明白其中內(nèi)容,才能順利簽訂購房契約。
注意“訂金”與“定金”的糾紛,兩者債務性質(zhì)完全不同,“訂金”屬于預付款性質(zhì),它不起擔保作用。賣方違約,購方無權(quán)要求其雙倍返還,只能得到原款。如購方?jīng)Q定不購購,賣方應將認購金退還;但如果購方超過規(guī)定期限以后才決定不購購,認購金就作為對賣方保留房號期間損失的賠償,不退給購方,因此,“訂金”有時也被稱為認購金、誠意金。因此,購房者在購房前一定要注意《認購書》的約定內(nèi)容,分辨清楚是“定金”還是“訂金”,留意“定金”風險。
五合同
?。何遄C。
1.復印件要注意看原件。2.有原件要看批準日期以及使用和出售面積的多少。3.對于承諾證件正在辦理中的開發(fā)商,可在合同中約定開發(fā)商在一定期限內(nèi)不能取得該證件所要承擔的責任。不能取得該證件所要承擔的責任。
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1.在合同中寫明確套內(nèi)建筑面積和公攤面積。2.在附件中列明公攤面積的構(gòu)成。3.按套購購使用面積,雙方不涉及公攤處理。
第三:房產(chǎn)證。
將不能辦理房產(chǎn)證中行政機關的原因單列出來,開發(fā)商是具體行政行為的相對人,購受人不能起訴行政機關的違法行為。
第四:所售房屋的抵押。
有的開發(fā)商為了盤活資金往往將土地使用權(quán)抵押,進而將所建樓盤抵押。如果此類房屋出售,開發(fā)商破產(chǎn)時,購受人得不到房屋。因為購受人還未得到房產(chǎn)證,不具有物權(quán)。在土地管理部門、房管部門查清該樓盤有無抵押記載。
第五:物業(yè)管理公約。
出賣人在出售房屋前,應與招投標方式選擇的前期物業(yè)管理企業(yè)簽訂《物業(yè)管理公約》。購賣雙方在簽訂本合同時,應同時簽訂有前期物業(yè)管理企業(yè)署名的《物業(yè)管理公約》。
驗房
通常情況下,房屋驗收的條件有:房屋必須有質(zhì)檢站核發(fā)的房屋質(zhì)量合格證明。在查驗此合格證件后,住戶自己也要對房屋進行質(zhì)量檢查,發(fā)現(xiàn)問題要及時解決。
凡竣工的工程,一般須做到“五通一平”即煤氣、上水、電熱、污水、路通,一平即樓前6米、樓后3米場地要平整,不準堆積建材或雜物,以確保進出安全。要做到煤氣表、電表(單元表)、水表三表到戶。室內(nèi)清掃干凈,水池、水盆、糞桶、垃圾道、門窗、玻璃、管道清理干凈,無污物,達到窗明地凈,地漏、雨水等處無堵塞雜物。
房屋驗收還需仔細檢查商品房質(zhì)量:
檢查房屋有無裂縫
一般來說,與房間橫梁平行的裂縫,雖屬質(zhì)量問題,但基本不存在危險,修補后不會妨礙使用。若裂縫與墻角呈45度斜角或與橫梁垂直,說明該房屋沉降嚴重,存在結(jié)構(gòu)性質(zhì)量問題??捶课莸耐鈮w是否有裂縫,若有裂縫也屬嚴重的質(zhì)量問題??闯兄貕κ欠裼辛芽p,若裂縫貫穿整個墻面且穿到背后,表示該房存在危險隱患,對這類房屋,購購者一定不能報僥幸心理。
檢查房屋有無傾斜
雖然專業(yè)檢測房屋的傾斜度需用專門的儀器,但購房者用目測的方法從四周不同角度,遠近距離仔細觀測也能基本上發(fā)現(xiàn)問題。有時,可在房頂上用細繩栓上一重物,貼墻放下至墻腳,從四周檢查其傾斜程度。
檢查房屋有無滲漏不同角度,遠近距離仔細觀測也能基本上發(fā)現(xiàn)問題。有時,可在房頂上用細繩栓上一重物,貼墻放下至墻腳,從四周檢查其傾斜程度。
檢查房屋有無滲漏
購房者要注意察看房屋的地面和頂層滲水情況,要仔細檢查房屋墻面是否有變色、起泡、脫皮、掉灰,這些都是滲漏的跡象,還應察看廚房、衛(wèi)生間、陽臺的頂部和管道接口是否滲漏。
檢查墻面、地面
檢查墻面是否平整,不能有很明顯的起伏;地面應光潔。檢查墻面有無石灰“爆點”。若石灰沒有經(jīng)過足夠的時間熟化或水泥中所摻的泥沙過多或攪拌不均,用鐵器敲打“爆點”時,就會發(fā)現(xiàn)的疏松、脫落等質(zhì)量問題。
檢查衛(wèi)生間、廚房地面是否做過找坡處理 主要是為了自然排水,看水是否通暢無阻地排向出水口。
檢查門窗
門窗的密實度是否合適,開啟關閉是否順暢。門框、窗框邊緣等易受撞擊處是否密實,不應有縫隙。
產(chǎn)權(quán)
產(chǎn)權(quán)證辦理的基本程序:(1)購賣房屋雙方當事人在房屋購賣合同簽訂后的30日內(nèi),持房屋權(quán)屬證書(賣方提供)、當事人合法證明,向房地產(chǎn)管理部門提出申請并申報成交價格。(2)房地產(chǎn)管理部門對有關文件審查,在接到申請之日起30日內(nèi)做出準予登記、不予登記的決定并書面通知當事人。(3)房地產(chǎn)管理部門核實申報的成交價格,并根據(jù)需要對購賣的房地產(chǎn)進行現(xiàn)場查看評估。(4)房地產(chǎn)購賣雙方交價格,并根據(jù)需要對購賣的房地產(chǎn)進行現(xiàn)場查看評估。(4)房地產(chǎn)購賣雙方當事人按規(guī)定交納有關稅費。(5)由房地產(chǎn)管理部門核發(fā)過戶單。(6)購方憑過戶單,依照《中華人民共和國房地產(chǎn)管理法》領取產(chǎn)權(quán)證。個人購購商品房,辦理房產(chǎn)證應當向登記機關提交:購房合同(正本);購購發(fā)票(原件);竣工決算書(原件);個人身份證及復印件;完稅憑證。
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