面對(duì)市場(chǎng)上屢屢遲發(fā)的產(chǎn)權(quán)證，購(gòu)房者在購(gòu)房時(shí)應(yīng)如何避免遇到此類問題呢？記者從我愛我家 中介法務(wù)部了解到，頭先，購(gòu)房者應(yīng)該審查開發(fā)商的“五證”、“兩書”。

　　開發(fā)商都是在先取得大產(chǎn)權(quán)后才能再給客戶分別辦理房產(chǎn)證的，因此如果客戶是自己直接找到開發(fā)商購(gòu)房的話，就要先審查開發(fā)商的“五證兩書”。

　　所謂的五證是指：《國(guó)有土地使用證》、《建設(shè)用地規(guī)劃許可證》、《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》、《建設(shè)工程開工證》、《商品房銷售許可證》或《商品房預(yù)售許可證》，對(duì)于客戶來說在簽署合同前一定要審查開發(fā)商的《商品房銷售許可證》或《商品房預(yù)售許可證》因?yàn)檫@兩證是基本保證開發(fā)商能夠取得大產(chǎn)權(quán)而且有銷售資質(zhì)的資料，這樣也能保證所簽《商品房購(gòu)賣合同》的有效性。

　　“兩書”是指，購(gòu)房者在收房時(shí)需要去審查的《住宅質(zhì)量保證書》和《住宅質(zhì)量說明書》。

　　如果某個(gè)開發(fā)商拿不出完備的“五證兩書”，則證明此房地產(chǎn)項(xiàng)目目前還不具備上市銷售的條件。如果購(gòu)購(gòu)了這樣的項(xiàng)目，未來是有一定的風(fēng)險(xiǎn)的。這樣簽署的合同很有可能會(huì)因開發(fā)商資質(zhì)不具備而無效，那么未來因?yàn)殚_發(fā)商違約而造成一些糾紛，購(gòu)房者也很難依靠合同約定來有效的保護(hù)自己的合法利益。我愛我家 中介法務(wù)部提醒，購(gòu)房者在簽購(gòu)房合同時(shí)，有審查產(chǎn)權(quán)及開發(fā)商相應(yīng)資質(zhì)的責(zé)任，如果因沒有仔細(xì)審查而簽署了無效合同，那么購(gòu)房人自己也有一定責(zé)任的。

　　其次，購(gòu)房者在簽訂合同時(shí)，我愛我家中介認(rèn)為有兩個(gè)重要點(diǎn)：應(yīng)注意合同上顯示的開發(fā)商承諾的辦理房產(chǎn)證的時(shí)間，即 “簽合同之日內(nèi) 天內(nèi)（根據(jù)不同開發(fā)商合同細(xì)則決定）辦理房產(chǎn)證”或者“自乙方入住后 天內(nèi)（根據(jù)不同開發(fā)商合同細(xì)則決定）辦理房產(chǎn)證”。只有確定了辦理房產(chǎn)證的起始之日，才能明確房產(chǎn)證辦理的時(shí)限，以便日后確定開發(fā)商是否延遲辦理了產(chǎn)權(quán)證、是否有違約情形。另外，如果辦理產(chǎn)權(quán)證的起始時(shí)間是以購(gòu)房者入住期為準(zhǔn)的，那在開發(fā)商交付房屋時(shí)購(gòu)房者也需要留存相關(guān)的交房憑證，如入住通知單、或者交付鑰匙的書面資料，以便證明自己的入住時(shí)間從而確定應(yīng)取得房本的時(shí)間。合同上應(yīng)注明違約后開發(fā)商應(yīng)承擔(dān)的責(zé)任，如“房產(chǎn)證遲發(fā)，那購(gòu)房者可以依據(jù)合同主張退房并要求開發(fā)商退還相應(yīng)款項(xiàng)或有權(quán)不要求退房而要求按遲發(fā)天數(shù)支付相應(yīng)經(jīng)濟(jì)賠償”等。我愛我家中介法務(wù)部建議，為了更好的能保護(hù)自己的權(quán)益，購(gòu)房者應(yīng)在簽署合同時(shí)需仔細(xì)查看合同中的任何條款，否則，在向開發(fā)商主張權(quán)利時(shí)如果沒有合同具體約定，可能會(huì)給談判或訴訟主張權(quán)利增加一定的難度。

　　再次，我愛我家中介特別指出：購(gòu)房者在交購(gòu)房稅費(fèi)時(shí)，存在兩種情況，一種是購(gòu)房者直接交錢款交到相關(guān)部門，另一種是開發(fā)商代收上述款項(xiàng)的，無論是怎樣交費(fèi)都應(yīng)保留購(gòu)房所交的稅費(fèi)憑據(jù)，這樣才能證明你曾經(jīng)按合同規(guī)定交過相關(guān)稅費(fèi)及繳費(fèi)時(shí)間，以免開發(fā)商以此為由而不給辦理產(chǎn)權(quán)證。

　　較后，我愛我家中介法務(wù)部表示對(duì)于按揭貸款的購(gòu)房者，一般是并不影響取得房產(chǎn)，只是開放商需要將辦理的房產(chǎn)證給銀行并辦理抵押登記后即可取得。

　　還有一個(gè)問題：對(duì)于商品房期房和現(xiàn)房房產(chǎn)證辦理，只是其在銷售時(shí)的產(chǎn)權(quán)狀態(tài)不同，且期房辦理產(chǎn)權(quán)證的時(shí)間一般是比現(xiàn)房要長(zhǎng)，通常合同條款約定明確的情況下是不影響交易完成取得房本的。

　　在二手房交易過程中，是否也存在房產(chǎn)證問題，（會(huì)遇到哪些與房產(chǎn)證有關(guān)的問題）應(yīng)該注意什么？

　　在二手房交易過程中，也是需要審核業(yè)主房產(chǎn)證的，當(dāng)然如果遇到業(yè)主房產(chǎn)證正在辦理過程中或者在辦理抵押登記中而無法出具原件時(shí)，我國(guó)采用的是“物權(quán)公示原則”購(gòu)房者也可以去相關(guān)部門查詢此產(chǎn)權(quán)人的真實(shí)性。當(dāng)然如果是通過我愛我家 中介等正規(guī)中介公司促成的交易，則風(fēng)險(xiǎn)將會(huì)降低。

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