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開發(fā)商遲遲不發(fā)房產(chǎn)證 退房差價(jià)難倒購房者

  編輯:海南房產(chǎn)網(wǎng)   發(fā)布日期:2016-09-10 00:00:00  有效期:發(fā)布當(dāng)天    閱讀 722 次

閱讀聲明:文章內(nèi)關(guān)于戶型面積的表述,除了特別標(biāo)明為套內(nèi)面積的內(nèi)容外,所涉及戶型面積均為建筑面積。
地產(chǎn)盲點(diǎn)

  吳先生2006年購購了宣武區(qū)某樓盤三期的商品住房,2008年入住,但直到現(xiàn)在房產(chǎn)證還沒有辦下來,吳先生告訴《廣廈時(shí)代》,開發(fā)商由于手續(xù)上的問題,還沒有拿到這棟樓的大產(chǎn)權(quán)。在朝陽區(qū)某樓盤購房的張女士,也向我們反映她所居住的項(xiàng)目房產(chǎn)證遲遲不發(fā)的情況。房產(chǎn)證為何遲遲不發(fā)?一旦遇到了房產(chǎn)證遲遲不發(fā)的現(xiàn)象,購房人應(yīng)該怎么辦?因購房糾紛引起的退房差價(jià)又應(yīng)當(dāng)由誰來補(bǔ)償?

  開發(fā)商違約應(yīng)承擔(dān)的責(zé)任

  退房或支付違約金

  據(jù)北京市展達(dá)律師事務(wù)所張永魁(張永魁博客,張永魁新聞,張永魁說吧)律師介紹,開發(fā)商未及時(shí)辦理房屋初始登記,從而不能取得大產(chǎn)權(quán)證,是導(dǎo)致購房者房產(chǎn)證遲發(fā)的主要原因。開發(fā)商未及時(shí)辦理房屋初始登記的原因有很多,如項(xiàng)目未及時(shí)辦理規(guī)劃驗(yàn)收或拖欠土地出讓金等都會(huì)導(dǎo)致開發(fā)商不能及時(shí)辦理產(chǎn)權(quán)初始登記。

  他表示,房產(chǎn)證的辦理期限,購賣雙方可以在購房合同上明確約定。如果購房合同上未約定房產(chǎn)證辦理期限,根據(jù)《商品房銷售管理辦法》規(guī)定,開發(fā)商應(yīng)在商品房交付使用后60日內(nèi),將需要由其提供的辦理房屋權(quán)屬登記的資料報(bào)房屋所在地房地產(chǎn)行政主管部門備案。另根據(jù)《城市房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營管理?xiàng)l例》第33條規(guī)定:“預(yù)售商品房的購購人應(yīng)當(dāng)自商品房交付使用之日起90日內(nèi),辦理土地使用權(quán)變更和房屋所有權(quán)登記手續(xù);現(xiàn)售商品房的購購人應(yīng)當(dāng)自銷售合同簽訂之日起90日內(nèi),辦理土地使用權(quán)變更和房屋所有權(quán)登記手續(xù)。”

  由于開發(fā)商的原因,導(dǎo)致購房者未按期取得房產(chǎn)證,購賣雙方可在購賣合同中約定,如選擇退房或要求支付違約金等,如果合同上未約定,開發(fā)商應(yīng)按中國人民銀行規(guī)定的金融機(jī)構(gòu)計(jì)收逾期貸款利息的標(biāo)準(zhǔn)向購房者支付違約金。如果購房者在約定的時(shí)間屆滿1年內(nèi)(未約定時(shí)間的在房屋交付后1年零90天內(nèi)或合同簽訂后1年零90天內(nèi))未取得房產(chǎn)證的,可要求退房,并可要求賠償損失。

  現(xiàn)象:鮮有業(yè)主提出退房

  遇到購房糾紛,雖然對開發(fā)商有諸多抱怨,卻很少有購房者主動(dòng)提出退房。為何購房者不愿退房?

  居住在朝陽區(qū)某樓盤的張女士就遇到了這樣的麻煩。她在2006年購房,2007年入住,已經(jīng)住了兩年,但房產(chǎn)證還沒拿到,想要退房,但每平方米好幾千元的差價(jià),誰來補(bǔ)償呢?

  在查詢中了解到,張女士所居住的項(xiàng)目2006年的均價(jià)為13000元/平方米,目前已漲至18000元/平方米。“如果不退房,兩年多了沒有房產(chǎn)證,住著也不踏實(shí),如果退房,得按合同簽訂時(shí)的價(jià)格退款,所得的房款賠償根本就不夠重新在這個(gè)區(qū)域購房,真是左右為難!”據(jù)張女士介紹,目前該項(xiàng)目已經(jīng)有多戶業(yè)主通過法律手段要求開發(fā)商賠償,卻很少有主動(dòng)要求退房的,原因也就在此。

  困擾:退房差價(jià)難倒購房者

  據(jù)了解,購房者不愿主動(dòng)退房,主要原因是擔(dān)心市場變化,使自己遭受房價(jià)損失。不少購房者認(rèn)為,不到迫不得已,不會(huì)選擇退房,萬一真的需要退房,造成的市場差價(jià)應(yīng)當(dāng)由開發(fā)商來承擔(dān)?!叭绻朔?,可能在同地段已經(jīng)購不到質(zhì)量相當(dāng)?shù)囊皇址苛?。房產(chǎn)證遲遲不發(fā),是開發(fā)商造成的,過錯(cuò)并不在購房者,這筆損失不應(yīng)由購房者承擔(dān)。”購房者張女士認(rèn)為。

  而有些開發(fā)商認(rèn)為,處理糾紛應(yīng)當(dāng)以合同為基礎(chǔ),如果合同沒有約定,當(dāng)然就沒有執(zhí)行的基礎(chǔ)。還有一些開發(fā)商提出,即使是開發(fā)商存在過錯(cuò),退房的差價(jià)也不應(yīng)由他們承擔(dān)。因?yàn)槭袌鍪撬蚕⑷f變的,如果是遇到房價(jià)沒漲反而下降的情況,那么退房時(shí)是否得將差價(jià)補(bǔ)償給開發(fā)商呢?

  疑問:退房差價(jià)誰補(bǔ)償

  中原市場高端投資顧問徐經(jīng)理認(rèn)為,對于退房者來說,賠償額是比較少的,一般來說,購房者都會(huì)受到損失。

  據(jù)了解,在上海曾出現(xiàn)過購房者要求開發(fā)商支付退房損失的官司,法院判決開發(fā)商支付購房者近10萬元的房子差價(jià)。這個(gè)案件中,法院認(rèn)為,因?yàn)殚_發(fā)商存在過錯(cuò)行為,導(dǎo)致購房者要退房,業(yè)主退房后再購?fù)愐惶追浚纬傻牟顑r(jià)應(yīng)當(dāng)由存在過錯(cuò)方承擔(dān),因此判決開發(fā)商支付購房差價(jià)。

  北京漢卓律師事務(wù)所劉律師認(rèn)為,幾年來北京樓價(jià)有較大幅度上漲,如果開發(fā)商僅按照合同簽訂時(shí)的價(jià)格給予補(bǔ)償,有違公平原則。但劉律師提醒讀者,如果開發(fā)商沒有過錯(cuò),而是購房者單方面提出解除購房合同,法院可能不會(huì)支持購房者按照當(dāng)前價(jià)格給予補(bǔ)償?shù)恼埱蟆H绻且驗(yàn)殚_發(fā)商過錯(cuò),提出退房,則可以向法院提出按照當(dāng)下價(jià)格補(bǔ)償??梢蕴岢鐾朔康拈_發(fā)商常見過錯(cuò)有:開發(fā)商擅自變更規(guī)劃設(shè)計(jì),商品房面積誤差超過3%,開發(fā)商遲延交樓,商品房發(fā)生質(zhì)量問題等。

  專家建議:通過合同規(guī)避糾紛

  北京市展達(dá)律師事務(wù)所張永魁律師說,目前房產(chǎn)證遲發(fā)的現(xiàn)象,是很多項(xiàng)目都存在的問題,開發(fā)商的確得承擔(dān)大部分責(zé)任,但房產(chǎn)證的辦理,并不是只由開發(fā)商決定的,其中還有很多政策層面的因素,如某些項(xiàng)目房產(chǎn)證拖了十年還未辦理,是因?yàn)槠渲写嬖谡`規(guī)審批等原因。由于房產(chǎn)證遲發(fā)引起的法律糾紛,實(shí)踐操作性小,勝訴的可能性小,因?yàn)槿绻ㄔ褐С诌@類案件的受理,那么可能面臨大部分業(yè)主要求賠償,開發(fā)商可能蒙受較大的損失。張律師建議購房者通過合同規(guī)避風(fēng)險(xiǎn),例如可以在購房合同中規(guī)定房產(chǎn)證辦理的時(shí)限、遲交產(chǎn)權(quán)證的具體賠償?shù)取?p>

  我愛我家法務(wù)部許丹律師認(rèn)為,房產(chǎn)糾紛而導(dǎo)致的退房,其價(jià)格只能按購房時(shí)的價(jià)格算,在購房者認(rèn)為違約金不足以補(bǔ)償實(shí)際損失的情況下,可以向法院申請足以彌補(bǔ)損失的賠償,如通過舉證主張權(quán)利,提供目前該項(xiàng)目的市場價(jià)格,以及購房時(shí)的價(jià)格,從而體現(xiàn)出差價(jià),但是法院能否采納還得看開發(fā)商的舉證和抗辯情況。只有在簽署合同時(shí),將違約賠償明確規(guī)定,才能避免住房糾紛帶來的損失。

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