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二三線城市購房正當時

  編輯:海南房產(chǎn)網(wǎng)   發(fā)布日期:2016-09-10 00:00:00  有效期:發(fā)布當天    閱讀 449 次

閱讀聲明:文章內(nèi)關(guān)于戶型面積的表述,除了特別標明為套內(nèi)面積的內(nèi)容外,所涉及戶型面積均為建筑面積。

  從樓市反應(yīng)看,未來調(diào)控還將持續(xù),因為購購力太強勁,也因為投機太盛。

  市場面的三大變化將讓二三線城市后續(xù)上漲態(tài)勢得到夯實,其理由是:

  其一,從一級市場看,二三線城市發(fā)展經(jīng)濟依賴土地資源并未實質(zhì)改變,在調(diào)控以來,二三線城市土地出讓量、土地成交價均呈上升態(tài)勢,以某蘇北中等城為例,今年上半年共完成銷售面積152萬平米,同期土地出讓總量達到356萬平米,而超過去年全年出讓總量。而樓面成本更是加劇上漲,在新近出讓的一幅地塊出讓過程中,政府底價為一億四千萬元,實拍價達到三點二億元。二三線城市土地的樓面成本不高,參照的是當?shù)胤績r,在外來的,即主流城市被擠出市場的開發(fā)商、類似綠城、保利這類有著較早二線戰(zhàn)略的開發(fā)商這些拿地者看來,簡直太便宜了,幾個億的資金可以盤活幾百畝的熟地。

  伴隨調(diào)控沒有停止卻有加碼可能的市場環(huán)境,二三線城市正在成為一線主流開發(fā)商戰(zhàn)略洼地,主流城市資金需要量比較大的負債型開發(fā)商的救命地,一些當?shù)仄放崎_發(fā)商儲備未來資源的戰(zhàn)略基地。土地市場的強勁會直接導致新房價格保持堅挺如初。

  其二,從二級市場來看,開發(fā)商領(lǐng)域發(fā)生的變化作用于市場將在未來兩至三年時間內(nèi)起作用。頭先是開發(fā)商,尤其是主流的供應(yīng)商,包括地方政府在內(nèi),對未來商品房市場的全局異乎尋常一致,那就是依然有近二十年的長跑發(fā)展時間。這是根本,是地方政府對進一步城市化的信心源頭,是開發(fā)商進行戰(zhàn)略調(diào)整的基礎(chǔ)。綠城開始進入縣域城市是一個標志,在山東,騰州房價超過棗莊,新泰房價超過類似煙臺這樣的中級城市,涿州固安房價的快速上揚,這個時候綠城選擇進入新泰有深遠意義。而保利的擴張,超過萬科應(yīng)是指日可待。能夠由一線城市向二三線城市甚至四線城市進軍,說明了資金轉(zhuǎn)向空白區(qū)域?qū)ξ磥矸績r儲蓄上漲勢能的正相關(guān)效應(yīng)正在發(fā)生。除土地儲備方向的戰(zhàn)略調(diào)整外,類北京現(xiàn)象正在蔓延,象武漢,今年以來的總土地成交,無論數(shù)量還是樓面價都與房價快速上漲的2009年全年持平甚至略有增長,這說明開發(fā)商以及開發(fā)資源正在向次于北京的城市轉(zhuǎn)移。這些城市的特點是未來潛在剛性需求旺盛,房價中的兩極,即高端市場與普通商品房市場潛力非常巨大,隱藏巨量需求。然后是開發(fā)理念。開發(fā)商開始注意規(guī)劃營銷,對于產(chǎn)品,不再局限于面積功能,即戶型這一塊,對服務(wù)管理以及資產(chǎn)化運營,對投資屬性的創(chuàng)新,都因為調(diào)控有了迅猛發(fā)展,這些預(yù)示著,存量房在調(diào)整中通過適度降價可以消化,而新增部分供應(yīng),除北京這類大城市降低了預(yù)期,這種新房價格降低預(yù)期只是戰(zhàn)略調(diào)整回收資金的策略,并不代表真實的全面下降,相反,當戰(zhàn)略調(diào)理結(jié)束,新增供應(yīng)改變了現(xiàn)有市場的結(jié)構(gòu)以后,房價反彈并保持旺盛漲勢將不可避免。

  其三,從三級市場及投資投機消費新變化來看,三級市場才是決定目前樓市回暖的關(guān)鍵力量,一些大城市的炒家正在抓緊時間出貨,滿足剛需一族的購房需求,另一方面,民間資金抱團進入樓市,他們購房的目的正在改變,主要是長線囤盤,他們的選擇有二,一是進入二三線城市大規(guī)模囤盤性購房,集中資金力量與開發(fā)商進行投資,另一方面投資投機消費的對象發(fā)生了改變,由以前的中高端住宅,轉(zhuǎn)向了普通住宅,而調(diào)控控制結(jié)構(gòu)正好產(chǎn)生更多類似投資品種,小戶型即是明證,這種變化將導致未來一段時間內(nèi)二三線城市房源供應(yīng)緊張,滿足普通需求的房源更可能面臨緊缺,而地方政府財力所限又無法快速形成市場供應(yīng),我們發(fā)現(xiàn)二三線城市供地到形成有效供應(yīng)至少得一年于一年半時間,這將人為導致市場的供不應(yīng)求,進而推漲。

  因此可以判斷二三線城市購房現(xiàn)在正是時候,如果等到炒家進入,外地開發(fā)商大舉入侵,地方政府無法保障普通居住用房的總量供應(yīng)的時候,房價肯定會比現(xiàn)在為高。

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